Кои квартири се отдават най-бързо: 9 признака на обявата, проверени върху 6 251 обяви

Начало › Анализи › Кои квартири се отдават най-бързо: 9 признака на обявата, проверени върху 6 251 обяви

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Колко бързо изчезва една обява за наем в София зависи най-вече от абсолютния наем и от площта: при 301–400 € за 57 дни изчезнаха 71,2% от обявите, над 1 500 € — 26,2%. Цената спрямо квартала, която изглежда най-логичният лост, почти не помага: обявите с над 15% под медианата изчезват с 54,3%, тези с над 15% над нея — с 49,7%. Проверихме още етажа, отоплението, обзавеждането и „без комисиона“.

Въпросът: кой признак на обявата има значение

Ако отдавате жилище, искате да знаете какво да промените, за да не стои празно. Ако търсите, искате да знаете кои обяви ще изчезнат, преди да сте успели да ги огледате. И двата въпроса водят до едно и също: кои признаци на обявата вървят заедно с по-бързо изчезване. За да отговорим, използвахме същите 6 251 обяви, които видяхме в imot.bg на 15 септември 2026 г. и потърсихме отново на 11 ноември.

За всяка обява знаем наема, площта, вида, етажа и квартала, а от текста — дали пише, че е обзаведена, какво е отоплението и дали се споменава „без комисиона“. Групирахме обявите по всеки от тези признаци поотделно и сравнихме дела на изчезналите за 57 дни. Средното за всички е 52,8%, така че група над това число е по-бърза от пазара, а група под него — по-бавна. Подредбата по вид и квартал е в анализа за времето до отдаване.

Две уговорки преди числата. Първо, изчезнала обява значи, че през ноември я няма с никакъв телефон — жилището може да е отдадено, но и свалено, изтекло или пуснато другаде, а сумите са обявените, не договорените. Второ, признаците се застъпват: малкото жилище почти винаги е и по-евтино, така че е трудно да се каже кое от двете върши работата. Таблиците по-долу показват кое върви заедно с бързината, а не кое я причинява.

Класацията: от 45 пункта разлика до почти никаква

Най-простият начин да подредим признаците е да видим колко се различават най-бързата и най-бавната група при всеки от тях. При абсолютния наем разликата е 45 процентни пункта: 71,2% изчезнали при 301–400 € срещу 26,2% над 1 500 €. При площта е 23,5 пункта, при отоплението — 9,1, а при цената спрямо медианата на квартала — едва 4,6. Етажът е последен с 4,3 пункта, практически на нивото на шума.

Графиката под този раздел показва цялата подредба. Тя е груба: групите са с различна големина, а най-крайните обикновено са и най-малките. По тази причина не сравняваме обзаведените с 38-те изрично необзаведени, а с обявите, в които за мебелите нищо не пише. Въпреки това подредбата е устойчива — признаците, свързани с парите и размера, разделят пазара пет до десет пъти по-силно от тези, свързани с етажа и удобствата.

Има и признак, който не е за самото жилище, а за начина, по който е обявено. Едно и също жилище, предлагано от два или повече телефона, изчезва с 38,2% за 57 дни, а жилище с една-единствена обява — с 58,7%. Това е разлика от над 20 пункта, но тя говори повече за посредниците и за собственика, отколкото за апартамента. Връщаме се към нея в отделен раздел по-долу, заедно с израза „без комисиона“.

Абсолютният наем: прагът е 650 €

Графиката по-долу е най-важната в този текст. До 500 € около седем от десет обяви изчезват за 57 дни — 68,9% при наем до 300 €, 71,2% при 301–400 и 70,9% при 401–500 €. От 501 до 650 € делът е 61,1%, а над 650 € пада под 52%. Над 1 500 € изчезва около всяка четвърта обява. Наклонът е най-стръмен между 500 и 800 €, където е и половината от проследените обяви — 3 124 от 6 251.

Обърнете внимание на плоското начало. Между 300 и 500 € скоростта е практически еднаква, така че ако едностаен за 480 € не върви, свалянето до 420 € само по себе си едва ли ще промени много. Обратното важи около 650 €. Двустаен на 680 € попада в група с 51,7% изчезнали, а същият на 640 € — в група с 61,1%. Четиридесет евро разлика в обявата разделят две групи с 9,4 пункта разлика в скоростта.

Защо праговете са там, където са? Нашето обяснение е простичко: наемателите търсят с филтър за цена и пишат кръгли суми, а обява за 660 € не се показва на човек, задал горна граница 650. Колко обяви остават скрити при подобни филтри, показваме в ръководството за ценовите прагове. Колко жилища изобщо има под всеки праг, е в анализа на евтините квартири.

Къде са обявите от най-бързата ценова група

Щом обявите до 500 € са най-бързите, полезно е да знаем къде се срещат. През ноември най-много едностайни и двустайни на такава цена имаше в Студентски град — 142, следван от Центъра с 61, Банишора и Овча купел с по 43, Дружба 1 и Сухата река с по 36. В таблицата по-долу са първите дванайсет квартала.

Списъкът крие едно противоречие. Центърът е сред кварталите с най-много евтини обяви, но като цяло обявите там изчезват по-бавно от средното — 47,3% за 57 дни. Вероятното обяснение е, че в един и същ квартал съжителстват две различни групи: малките и евтини жилища, които си отиват бързо, и големите и скъпи, които дърпат средното надолу. Кварталът сам по себе си не прави обявата бърза; бързата е ценовата група.

За наемателя с ограничен бюджет това означава, че търсенето по квартал и търсенето по сума трябва да вървят заедно. Ако сте решили, че искате Банишора или Дружба 1, задайте горна граница и проверявайте често — подходящите обяви там са десетки, не стотици. Ако кварталът е по-гъвкав, по-широкият кръг увеличава шанса да хванете обява в първите ѝ дни. Общ поглед върху този сегмент има на страницата за евтини квартири.

Изненадата: да сте под средното за квартала почти не помага

Логично е да очакваме, че обява под средната цена за квартала ще изчезне по-бързо. Сравнихме наема на кв.м на всяка обява с медианата за същия квартал и вид жилище през септември. Обявите с над 15% под медианата изчезнаха с 54,3%, тези около медианата (±5%) — с 52,7%, а тези с над 15% над нея — с 49,7%. Посоката е очакваната, но цялата разлика е 4,6 пункта, а полуживотът се мести от 51 на 58 дни.

С други думи, обява, поставена с над 15% над квартала, губи около седмица в сравнение с поставената с над 15% под него. Това е много по-малко, отколкото би предположил всеки, който е определял наем, като е разглеждал съседните обяви. За сравнение, разликата между групите 401–500 € и 651–800 € по абсолютен наем е 19,2 пункта — четири пъти повече от целия ефект на относителната цена.

Според нас има три обяснения, които не се изключват. Първо, медианата на квартала е мърдащ ориентир: типичната обява се отклонява от нея с 13,6%, в Люлин 7 междинните 50% от цените на кв.м се побират в 10,2% от медианата, а в Центъра — в 42,4%, и под средното често значи просто по-стара сграда или по-слаб ремонт. Второ, наемателят вижда сумата, не процента. Трето, ниската цена на кв.м често идва с по-голямо жилище — тристайният излиза 8,7 € на кв.м, едностайният 11,2 €, — а големите вървят бавно. Колко широки са цените в един квартал, показваме в ръководството за пазарлъка по квартали.

Изключението: при двустайните отстъпката работи

Картината се променя, когато разделим обявите по вид. При двустайните — най-голямата група — цената спрямо квартала има ясен ефект. С над 15% под медианата изчезнаха 66,3% от 416 обяви, около медианата — 56,8% от 664, а с над 15% над нея — 54,5% от 481. Почти 12 пункта разлика между двата края. Тук отстъпката от квартала явно се забелязва и се превръща в по-бързо изчезване. За ориентир: в Младост 4 медианата за двустаен през ноември е 650 €, в Овча купел — 600 €, така че 15% под нея означава около 550 и 510 €.

При тристайните ефект няма. Евтините спрямо квартала изчезнаха с 49,1%, скъпите — с 50,5%, а най-бързи са тези с 5–15% над медианата (54,0%). Всичко е в рамките на няколко пункта и без посока. Едностайните са по-шумни: най-евтините изчезват с 73,9%, но групата около медианата е най-бавна (54,3%), по-бавна и от по-скъпите. При 65–129 обяви в група такива скокове не бива да се тълкуват.

Защо двустайните са различни? Може би защото там предлагането е най-гъсто — през ноември двустайните бяха 4 223, почти половината от всички обяви, и наемателят лесно сравнява десет подобни жилища в един квартал. При тристайните изборът може би по-често се прави по друго — училище, етаж, разпределение. Това е хипотеза, не измерване. Ако търсите двустаен, вижте и страницата за двустайни апартаменти под наем.

Площта: всеки следващ квадрат забавя малко

При едно-, дву- и тристайните площта подрежда скоростта почти като стълба. До 40 кв.м изчезнаха 68,6% (полуживот 34 дни), при 40–55 кв.м — 63,9%, при 55–70 — 59,8%, при 70–90 — 54,5%, при 90–120 — 51,6%, а над 120 кв.м — 45,1% (66 дни). Няма прагове и няма изключения: всяка следваща група е по-бавна от предишната, с между три и седем пункта на стъпало.

Част от това е цената под друго име: по-голямото жилище почти винаги струва повече, а сумата тежи много. С нашите данни не можем чисто да разделим двете. Можем обаче да кажем, че малкото жилище е по-бързо, независимо дали е гарсониера или компактен двустаен, и че големият апартамент има нужда от повече време. Практическият извод е еднакъв, каквато и да е причината.

Ако отдавате жилище от 90 кв.м и повече, планирайте около два месеца, не един. Ако търсите малко жилище, приемете, че хубавите варианти си отиват за около пет седмици, и не отлагайте огледа. За разликата в цената на кв.м между малките и големите жилища има отделен текст — размерът тежи повече от квартала, а за най-малките — малка квартира до 30 кв.м.

Етажът: партерът не е проблем

Етажът е най-слабият признак в нашата класация. Обявите на партер и първи етаж изчезнаха с 57,8% (полуживот 46 дни), тези на последния етаж — с 55,4% (49 дни), а междинните етажи — с 53,5% (52 дни). Ако разликата изобщо означава нещо, тя е обратна на навика: най-бавни са средните етажи, а не крайните, за които човек би очаквал отстъпка.

Как да си обясним това? Възможно е партерните и първите етажи да се обявяват по-евтино и сумата отново да върши работата. Възможно е и групите да се различават по вид — на ниските етажи може да има повече малки жилища. Не сме проверили нито едното, затова ги оставяме като хипотези. По-сигурното е, че 4,3 пункта при групи от 643 до 4 360 обяви не е разлика, на която да се гради решение.

За наемателя изводът е, че етажът не е място за пазарлък с аргумента, че ниските етажи са непопулярни — данните не го потвърждават. Ако ви притесняват шумът, влагата или сигурността на партера, проверете ги на място. По темата има две ръководства: дали етажът влияе върху наема и какво да уговорите при партер с двор.

Отоплението: газът е по-бавен, но вероятно не заради газа

От обявите, в които е посочено отопление, най-много са с ТЕЦ — 2 725. Те изчезнаха с 53,9%, почти колкото средното. Обявите с локално отопление са малко по-бързи с 55,0%, а тези с газ — забележимо по-бавни: 45,9% и полуживот 64 дни. Обявите без информация за отоплението (2 675) са точно на средното, 52,8%, така че мълчанието по темата нито помага, нито пречи.

Разликата при газа е 8 пункта, а групата е достатъчно голяма — 571 обяви, — за да не е случайна. Но не бързайте да заключите, че наемателите бягат от газовите котли. Не можем да изключим, че газовите обяви се различават и по други неща — площ, цена, квартал, — които сами по себе си забавят изчезването. Анализът сравнява по един признак наведнъж и не може да ги раздели.

Практическата страна е по-ясна. Ако наемате жилище с газ, попитайте за средната сметка през зимата и кой отговаря за годишната профилактика на котела — това е описано в ръководството за газово отопление при наем. Как ТЕЦ, газът и локалното отопление се отразяват на самия наем, разглеждаме в отделен анализ на отоплението, а за климатиците и радиаторите — в квартира с локално отопление.

Обзавеждането: малко предимство и една почти празна група

В 1 460 обяви изрично пише, че жилището е обзаведено. Те изчезнаха с 56,4% (полуживот 48 дни), с 4,7 пункта по-бързо от обявите, в които за обзавеждането нищо не пише (51,7%). Обявите, които сами казват, че са необзаведени, са само 38 — твърде малко, за да значат нещо техните 39,5%. Необзаведеното жилище под наем в София е рядкост, а не стратегия.

Как да тълкуваме тези 4,7 пункта? Според нас по-скоро като ефект на информацията, отколкото на мебелите. Обява, която казва какво има вътре, е по-пълна и по-лесна за сравнение. В групата без отбелязване има и обзаведени, и полуобзаведени, и празни жилища, които собственикът просто не е описал. Затова съветът към наемодателя е да напише, не непременно да обзаведе.

Ако обмисляте да купите мебели само за да отдадете по-бързо, сметнете първо цената им срещу един-два месеца наем. Наемателят от своя страна може да разгледа и варианта с мебели под наем — сравнение има в сметката за необзаведено жилище. Защо необзаведените квартири почти липсват, обясняваме в отделно ръководство, а готовите варианти са на страницата за обзаведени квартири.

„Без комисиона“ и повторените обяви: обявата бави, когато се повтаря

Изразът „без комисиона“ се среща в 156 от проследените обяви. Очаквахме те да изчезват по-бързо — нали обещават по-евтин вход. Стана обратното: 41,0% изчезнали и полуживот 75 дни срещу 53,1% и 52 дни при всички останали. Групата не е голяма, но разликата от 12 пункта е значителна за нея и не изглежда като случайно отклонение.

Нямаме доказателство защо е така. Може би фразата привлича повече обаждания, но не повече сделки; може би обявите с нея се различават по цена или квартал. Не сме го проверили. Каквото и да е обяснението, изразът сам по себе си не ускорява нищо. Колко от тези обяви наистина са без посредник, сме проверили в ръководството за обявите без комисиона, а директните варианти са в квартири без посредник.

По-ясна е картината при повторените жилища. Когато едно жилище се предлага от два и повече телефона, 38,2% от обявите изчезнаха за 57 дни, срещу 58,7% при жилищата с една обява. Посоката на причината не е ясна — възможно е собственикът да дава трудното жилище на повече агенции. За наемателя изводът е практичен: ако виждате един апартамент три пъти, той вероятно ще почака. Подробно — в анализа на дублираните обяви и в сравнението агенция или собственик.

Какво не успяхме да проверим

Някои признаци, които изглеждат важни, не могат да се проверят с обявите. Видът на строителството — тухла, панел, ЕПК — е посочен по начин, който можем да прочетем, само в 21 от 6 251 проследени обяви, така че за него нямаме изводи. Домашните любимци се споменават в 14 обяви; 7 от тях изчезнаха за 57 дни, но при толкова малка група това не значи нищо.

Не виждаме и качеството на снимките, състоянието на ремонта, разпределението, гледката или паркомястото. Подозираме, че именно те обясняват голяма част от разликите вътре в една ценова група — защо от два двустайни на 600 € в един квартал единият изчезва за седмица, а другият стои два месеца. Но това остава извън данните и не можем да го измерим с обявите.

Има и ограничения на самия метод. Говорим за 57 дни от есента на 2026 г., които не са прогноза за следващия сезон. Гледаме само imot.bg, а част от пазара е в OLX, alo.bg и Facebook групите. От проследяването са изключени и клетките квартал плюс вид с над 115 обяви, защото сайтът показва само първите три страници — така някои от най-големите групи, като двустайните в Студентски град, не участват.

Какво следва за наемателя

Ако търсите малко жилище под 650 €, вие сте в най-бързата част на пазара и надпреварата е истинска. Помага да сте подготвени: знаете бюджета си, датата на нанасяне и какво можете да покажете като доход, и сте готови за оглед до ден-два. Описанието на това, което търсите, може да изпратите и през формата за заявка, за да не изпускате обявите, които се появяват и изчезват между две ваши проверки.

При голямо жилище, жилище над 1 500 € или обява, която се вижда от няколко телефона, времето е на ваша страна. Такива обяви стоят по-дълго, а това дава време за спокоен оглед и разговор за цената. Не плащайте повече само заради етажа или защото обявата е под средното за квартала — данните показват, че тези неща влияят по-слабо, отколкото изглежда на пръв поглед.

И най-сетне — четете обявата внимателно. Когато пише ясно какво е обзавеждането и отоплението, по-лесно ще прецените сметките и ще зададете точните въпроси. Когато не пише, питайте по телефона, преди да отидете. Списъкът с въпроси за първия разговор и признаците на съмнителна обява спестяват повече време от всяка статистика.

Какво следва за наемодателя

Ако жилището ви не се отдава, първо погледнете абсолютната сума и най-близкия праг под нея — 500, 650 или 1 500 €. Две обяви на 640 и на 680 € попадат в групи с почти 10 пункта разлика в скоростта. Намаление, което не прехвърля прага, вероятно ще помогне по-малко, отколкото очаквате. Как постъпват другите наемодатели и с колко свалят, показваме в анализа на намаленията на наема.

Второ — опишете жилището. Обявите, които казват изрично, че са обзаведени, изчезват малко по-бързо от тези, в които нищо не пише. Трето — не разчитайте на „без комисиона“ и на това жилището да се предлага от много посредници едновременно: и двете вървят заедно с по-бавно, а не с по-бързо изчезване. Причината може да е друга, но поне не ги броете за ускорители.

И накрая — не приемайте медианата на квартала за свещена. С изключение на двустайните, да сте 10% под нея помага по-малко от това да сте под прага, по който наемателите филтрират. По-подробна методика за началната цена има в как да определите наема на апартамента си, а за документа, който подписвате накрая — какво трябва да съдържа договорът за наем.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.