Начало › Съвети › Партер или жилище с двор под наем — кой коси тревата и какво да впишете
Дворът е мечта за много наематели — за куче, за деца, за сутрешно кафе на тревата. Той обаче идва с работа и въпроси, които в апартамента на осмия етаж не съществуват. Кой коси, кой плаща водата и кой носи отговорност за дървото пред прозореца?
Колко обяви предлагат двор
В извадката ни от 8 212 обяви 418 споменават двор или градина в заглавието или началото си — около 5,1 % от пазара. Медианата им е 2 000 € за 210 кв.м, но тази цифра е изкривена.
Причината е, че 282 от тези обяви са къщи. Апартаментите и етажите с двор са 136, а тяхната медиана е 700 € за 80 кв.м — практически същата като на целия град.
В рамките на един и същ квартал и тип жилище обявите с двор излизат медианно с 3,1 % по-евтини на квадрат при 29 сравнения. С други думи, дворът не носи премия — плащате за площта и квартала.
| Група | Обяви | Медианен наемEUR | Медианна площ |
|---|---|---|---|
| Всички обяви с двор или градина | 418 | 2 000 € | 210 кв.м |
| — от тях къщи | 282 | — | — |
| — апартаменти и етажи с двор | 136 | 700 € | 80 кв.м |
| Целият пазар | 8 212 | 700 € | 75 кв.м |
| Разлика на кв.м в същия квартал и тип | 29 сравнения | −3,1 % | — |
Собствена извадка от 8 212 обяви за наем в София от imot.bg, 15.09.2026. Обяви с двор са тези, в чието заглавие или начало се срещат думите „двор“ или „градина“. Разделението къщи / апартаменти е по типа на обявата; разликата на кв.м е медиана от сравнения в един квартал и тип жилище.
Къде се намират
Най-много обяви с двор има в Драгалевци (55), Симеоново (51), Бояна (48) и Малинова долина (29). Това са кварталите с къщи и нискоетажни сгради в полите на Витоша.
В по-централните части се срещат жилища на партер или сутерен с малка градина — в Лозенец (21), Оборище (15) и около Докторския паметник (13). Там дворът обикновено е няколко квадрата, но е рядкост в центъра.
Ако търсите цяла къща, разгледайте къщите под наем и ръководството за наем на къща в София. Тук се фокусираме върху апартамента или етажа с достъп до двор. Ако собственикът живее над вас, вижте и ръководството за наем, когато хазяинът живее на горния етаж.
Кой поддържа двора
Това е първият въпрос, който трябва да бъде решен писмено. Косенето, подрязването на храсти, чистенето на листа и снега не се правят сами.
Обичайното разпределение е наемателят да прави текущата поддръжка — косене, поливане, чистене. Собственикът поема по-големите неща: отрязване на дърво, ремонт на ограда, подмяна на напоителна система.
Ако дворът е общ с други живущи, уточнете кой каква част поддържа. Общият двор без ясни правила е най-сигурният източник на конфликт със съседите.
Водата за поливане
Поливането на тревна площ през лятото изразходва много вода. Ако дворът е на общ водомер с други жилища или със собственика, сметката трябва да се разпредели ясно.
Попитайте дали има отделен водомер за двора или сондаж. Сондажът намалява разходите, но помпата харчи ток — уточнете и тази сметка.
Ако собственикът държи градината да бъде поливана, а вие не, запишете кой плаща водата. Логично е, ако поливането е в негов интерес, част от разхода да е негова. Общата логика на разходите е описана в ръководството за сметките.
Влагата на партера
Жилищата на партер и в сутерен са по-податливи на влага. Стените, които граничат със земята, са по-студени, а мухълът се появява в ъглите и зад мебелите.
На огледа погледнете долната част на стените, зад гардеробите и около прозорците. Миризмата на мазе при влизане е сигнал, който не бива да пренебрегвате.
Попитайте как е изолирана основата и дали има дренаж около сградата. Проветрявайте редовно и не сушете пране в стаите — на партера това бързо се превръща в мухъл.
Сигурност
Жилището на партер с двор е по-лесно достъпно отвън. Проверете решетките или защитите на прозорците, вратата към двора и оградата.
Попитайте дали има алармена система и дали собственикът е съгласен да я поддържате. Ако няма, преносимите сензори за врата и прозорец са евтино решение без пробиване.
Не оставяйте ценни вещи — велосипеди, инструменти, скара — в двора през нощта. Застраховката на наемателя рядко покрива вещи извън жилището.
Домашните любимци
Дворът е основната причина, поради която много собственици на кучета търсят партер. Той обаче не решава всичко: оградата трябва да е плътна и без процепи, а портата — да се затваря сигурно.
Проверете какво има по оградата към съседите. Куче, което лае на всеки минувач, бързо прави партера неудобен за целия вход.
Изрично уговорете дали кучето може да бъде в двора без надзор и кой отговаря за щетите по градината. Повече за наема с животно има в ръководството за домашните любимци.
Какво да впишете в договора
Опишете двора в протокола — площ, растения, ограда, напоителна система, градински мебели, скара. Снимайте го, както снимате жилището.
Запишете кой прави текущата поддръжка, кой плаща водата за поливане и кой поема по-големите разходи. Уговорете и какво става с растенията, които садите вие — остават ли или ги взимате.
Ако дворът е общ, приложете към договора скица или описание коя част е за ваше ползване. И уточнете дали можете да поставяте неща в него — батут, басейн за деца, беседка.
Шумът и погледите отвън
Партерът е най-близо до улицата, входа и контейнерите за боклук. Вратата на входа, стъпките по стълбището и разговорите пред блока се чуват по-силно, отколкото на петия етаж.
Дворът, който се вижда от тротоара, лишава от част от уединението. Жив плет или плътна ограда решават въпроса, но засаждането на нови растения изисква съгласие на собственика.
Отидете на оглед и вечерта, когато съседите се прибират. Двайсет минути на пейката в двора казват повече за шума от всяко описание в обявата.
Сезонността
Дворът е в пълния си блясък през юни, но огледът през ноември показва истината. Листата, калта и сенчестите части се виждат ясно, когато растенията не ги скриват.
Помислете и за зимата. Снегът в двора и по пътеката до входа трябва да бъде чистен, а замръзналите тръби на външната чешма могат да се спукат.
Уговорете кой спира водата към двора преди студовете. Това е задача от пет минути, която спестява ремонт — и спор за това кой е виновен.
Редакционна оценка по 8 показателя
Дворът не се заплаща с надценка — апартаментите с двор струват колкото целия пазар. Цената идва под формата на работа, вода и влага, затова поддръжката и разходите трябва да са разпределени писмено.
Медианно −3,1 % на кв.м в същия квартал при 29 сравнения.
418 обяви, но само 136 са апартаменти или етажи.
Косене, листа, сняг — обикновено за наемателя.
Общ водомер без уговорка е повод за спор.
Партерът и сутеренът изискват внимателен оглед.
По-лесен достъп отвън — проверете решетки и ограда.
Най-доброто решение за куче, ако оградата е плътна.
Лично външно пространство в града.
Силни страни
- Без надценка за двора.
- Идеален за куче и деца.
- Лично външно пространство.
Слаби места и рискове
- Работа по поддръжката.
- Риск от влага на партера.
- По-уязвим за проникване.
Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.
Заяви търсене на квартира в София
Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.
Често задавани въпроси
По-скъпо ли е жилище с двор?
Не. Апартаментите и етажите с двор имат медиана 700 € — колкото целия пазар, а в същия квартал са медианно с 3,1 % по-евтини на квадрат.
Колко обяви с двор има в София?
418 от 8 212, от които 282 са къщи и 136 — апартаменти или етажи.
Кой коси тревата при наем?
Обикновено наемателят прави текущата поддръжка, а собственикът поема по-големите разходи. Запишете го в договора.
Кой плаща водата за поливане?
По уговорка. Ако е на общ водомер или поливането е в интерес на собственика, разходът трябва да се раздели изрично.
Има ли влага в партерните жилища?
Рискът е по-висок. Проверете долната част на стените, ъглите и зад мебелите и помиришете въздуха при влизане.
В кои квартали има жилища с двор?
Най-много в Драгалевци, Симеоново, Бояна и Малинова долина; в центъра — в Лозенец и Оборище.
Мога ли да държа куче в двора?
Ако собственикът е съгласен и оградата е плътна. Уговорете отговорността за щети по градината.
Какво да запиша за двора в протокола?
Площта, растенията, оградата, напоителната система, градинските мебели — и снимки.
Още по темата
Нови ръководства за наематели
Още ръководства и анализи
Квартали на София
Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.
Търсене по тип жилище
Забавно за наемите
Всички забавни статии за квартирите.