Ценовият филтър при търсене на квартира — защо „до 599“ скрива всяка шеста обява

Начало › Съвети › Ценовият филтър при търсене на квартира — защо „до 599“ скрива всяка шеста обява

Филтърът за цена изглежда като най-безобидната част от търсенето. Но при пазар, в който две от всеки три обяви са на кръгла цена, разлика от едно евро в горната граница променя резултатите с хиляди обяви.

Как изглеждат цените в софийските обяви

От 8 212 активни обяви за наем в София 38,6 % завършват на 00, а още 28,1 % — на 50. Две от всеки три цени са закръглени до петдесет евро. Цени, завършващи на девет, като 499 или 649, са само 8,9 %.

Това не е изненадващо — собствениците и посредниците мислят в кръгли суми. Изненадващото е колко силно са струпани обявите точно върху праговете. Само на 600 евро има 505 обяви, на 650 — 552, на 700 — 506.

За сравнение, в целия интервал от 601 до 649 евро има 329 обяви. На една-единствена кръгла цена стоят повече жилища, отколкото на всички четирийсет и девет стойности между нея и следващата.

Капанът на деветката

Много хора задават горна граница от типа 599 или 649, защото мислят за бюджета си като „под шестстотин“. При софийския пазар това изрязва точно най-гъстата точка. Филтър „до 599“ показва 23,9 % от обявите, филтър „до 600“ — 30,0 %.

С други думи, едно евро разлика в горната граница скрива 505 обяви — около всяка шеста от онези, които бихте видели с 600. Същото се повтаря на 650: 552 обяви само на тази цена.

Ако бюджетът ви наистина е 600, задайте 600. Ако е 599, задайте пак 600 — разлика от едно евро на месец няма да промени нищо, а пропуснатите обяви могат да променят много.

Каква граница да зададете

Практичното правило е да поставите горната граница на следващия кръгъл праг над бюджета, а не под него. При бюджет 580 — задайте 600. При бюджет 630 — задайте 650. Така хващате гъстата точка, вместо да спирате точно преди нея.

Обратното важи за долната граница. Ако търсите нещо по-добро от най-евтиното, долна граница от 501 изрязва 255 обяви на точно 500 евро, които често са най-изгодните в своя клас.

И не се доверявайте на един филтър. Направете две търсения — едното до бюджета, другото до следващия праг — и сравнете. Разликата показва колко жилища стоят точно над границата ви.

Колко от пазара влиза в даден бюджет

Под 450 евро са 7,6 % от обявите, под 500 — 12,9 %, под 550 — 19,5 %. Под 600 вече са 30,0 %, под 650 — 40,7 %, а под 700 — повече от половината, 51,9 %. Медианата е 700 евро.

Скоковете не са равномерни. Между 599 и 600 делът расте с 6,1 пункта, между 649 и 650 — с 6,7. Между 600 и 620 расте с едва 1,4 пункта. Това е картината на пазар, в който цената стъпва на прагове, а не се плъзга.

Подробна разбивка по квартали има в страницата за цените на наемите, а какво реално се намира на определена сума — в анализа за 500 евро.

Кръглата цена и пазарлъкът

Струпването на праговете има и втори ефект. Жилище на 650 евро често е жилище, което собственикът първоначално е мислил за 600, но е вдигнал с една стъпка. Обратното също се случва — 600 е цена, свалена от 650.

Затова разговорът за цена обикновено се води на стъпки от по петдесет евро, а не от по десет. Предложение от 620 при обява за 650 рядко звучи естествено за собственика; предложение от 600 с аргумент — по-често.

Колко е реалното поле за пазарлък в различните квартали разглеждаме отделно в ръководството за пазарлъка. Тук е достатъчно да знаете, че стъпката е петдесет евро.

Сайтове, филтри и включени граници

Проверете как сайтът тълкува горната граница. Повечето включват самата стойност — „до 600“ показва и 600. Някои интерфейси обаче работят с диапазони или падащи менюта, при които 600 е началото на следващата група.

Бърз тест: задайте граница 600 и вижте дали в резултатите има обяви на точно 600. Ако няма, границата е изключваща и трябва да зададете 601 или 610.

Внимавайте и с валутата. След преминаването към евро част от обявите все още съдържат стари левови стойности в текста, а някои филтри закръгляват при превалутиране. Една обява на 1 170 лева може да излезе на 598 или на 599 евро.

Струва ли си да платите прага

Ако бюджетът ви е точно 600 и намерите подходящо жилище на 650, разликата е 600 евро годишно. Това е значителна сума, но трябва да се сравни с реалната алтернатива, а не с идеалната.

Понякога жилището на 650 е с по-добро отопление, по-добра изолация или по-малко пътуване — и спестява повече от петдесетте евро месечно. Понякога е същото жилище с по-амбициозен собственик.

Затова е полезно да погледнете и цената на квадратен метър. При двустаен от 65 кв.м в София медианата е около 10 евро на квадрат; всичко около тази стойност е пазарно, а не скъпо.

Кратко обобщение

Поставяйте горната граница на кръглия праг или над него, не под него. „До 600“, не „до 599“. „До 650“, не „до 649“.

Правете две търсения — до бюджета и до следващия праг — и сравнявайте. Разликата често е стотици обяви, а най-изгодната може да е точно там.

И помнете, че стъпката в разговора за цена е петдесет евро. Кръглите прагове не са само филтър, а и езикът, на който се договаря наемът в София.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.