Свалят ли наемодателите цената: 27% от обявите, престояли 57 дни, са с по-нисък наем

Начало › Анализи › Свалят ли наемодателите цената: 27% от обявите, престояли 57 дни, са с по-нисък наем

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Повече от всяка четвърта квартира, която престоява два месеца на пазара, поевтинява. От 2 239 обяви, които открихме в imot.bg и на 15 септември, и на 11 ноември 2026 г. със същия телефон, 27,0% са с по-ниска цена, а медианното намаление е 8,5%, или 60 € на месец. Поскъпнали са едва 3,1%. Тук разглеждаме кой отстъпва, с колко, в кои квартали и какво следва от това за пазарлъка при наем.

27% надолу, 3% нагоре: какво стана с цената за 57 дни

Започваме с основното число, защото то отговаря на въпроса от заглавието най-директно. Сред обявите, които бяха на пазара и в средата на септември, и в началото на ноември, 69,9% стоят на същата цена, 27,0% са намалени и само 3,1% са повишени. Намаленията са почти девет пъти повече от повишенията. За промяна броим разлика над 0,5%, за да не смятаме дребните закръгляния, които се получават при превръщането на цени от лева в евро по курс 1,95583.

Типичното намаление е осезаемо. Медианата е −8,5%, а в пари — 60 € на месец. При повишенията медианата е +10,3%, около 94 €, но те са толкова малко, че почти не влияят на общата картина. Ако съберем всички 2 239 обяви, включително непроменените, средната промяна на цената е −2,2%. Казано по-просто, оцелялата обява за два месеца е поевтиняла съвсем леко, а малкото обяви, които все пак са помръднали, са помръднали чувствително.

За наемателя това е първото практично наблюдение: пазарлъкът в София не е теоретичен. Наемодателите свалят цени, но го правят рядко и на голяма стъпка, а не по малко всяка седмица. Кой го прави по-често, с колко и в кои квартали, показваме в следващите раздели. Как се е движил целият пазар за същия период, разказваме в анализа падат ли наемите в София.

Как стигнахме до тези 2 239 обяви

На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в София в imot.bg и ги сравнихме една по една. За да приемем, че обявата от ноември е същата като тази от септември, трябва да съвпадат кварталът, видът жилище, площта, етажът, етажността на сградата и телефонът. От 6 251 септемврийски обяви, които можем да проследим, 52,8% изчезнаха до ноември. Други 2 239 намерихме отново със същия телефон и точно върху тях е сметнато всичко в тази статия.

Останалите около 700 обяви още са на пазара, но с друг телефон или без еднозначно съвпадение, и не можем честно да сравним цената им. Има и уговорки, които променят прочита. Първо, гледаме цените в обявите, а не сумите в подписаните договори — отстъпка, договорена на огледа, не се вижда никъде. Второ, imot.bg е голям канал, но не единствен: част от жилищата се предлагат само в OLX, alo.bg или във Facebook групи.

Трето, комбинациите от квартал и вид жилище с над 115 обяви изключихме от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници от резултатите и там не виждаме всичко. И накрая, 57 дни са кратък отрязък от есента на 2026 г. Те описват как се държат наемодателите сега, но не са прогноза за следващите месеци. Колко бързо изчезват обявите изобщо, разказваме в анализа за колко време се отдава квартира в София.

С колко свалят: рядко с малко, най-често с 5 до 10%

От 604-те обяви с по-ниска цена само 31, или 5%, са намалени с под 3%. Най-голямата група — 281 обяви, 47% — е между 5 и 10%. Следват 129 обяви с намаление от 10 до 15% и цели 96 с повече от 15%. Сумарно над една трета от намаленията, 225 от 604, са по-дълбоки от 10%. Наемодателят рядко пробва с 10–20 €; когато реши да мръдне, мърда сериозно.

Втората закономерност е в крайната сума. 61% от новите, намалени цени завършват на кръгло число, делимо на 50, като 600, 650 или 750 €. Логиката е разбираема: търсещите филтрират по прагове и обява за 620 € се показва на по-малко хора, отколкото обява за 600 €. Как точно работят тези прагове в търсачките за имоти, обяснихме в ръководството за ценовите филтри при търсене.

За наемателя това подсказва как да формулира предложението си. Предложение, което сваля цената до следващата кръгла сума надолу, е по-близо до начина, по който наемодателите сами намаляват, отколкото молба за 15 € отстъпка. Това не гарантира съгласие, но поне говори на езика, който пазарът вече използва. Калкулаторът по-долу показва и тази кръгла граница за всяка сума, която въведете.

Двустайните отстъпват най-често, къщите — с най-много

По вид жилище разликите са ясни. Двустайните са намалени в 31,3% от случаите, тристайните — в 29,5%, едностайните — в 24,8%. При четиристайните делът пада до 21,5%, а при къщите — до 14,6%. Медианното намаление в проценти е почти еднакво за едно-, дву- и тристайните, по −8,3%, но в евро стъпката расте с размера: −40 € за едностаен, −50 € за двустаен и −70 € за тристаен.

Големите жилища се държат по друг начин. Цената на четиристайните се сваля по-рядко, но с −9,1%, или около 100 €. При къщите само една от седем обяви е поевтиняла, затова пък медианното намаление е −12,5% — цели 300 € на месец. Изглежда, че собствениците на скъпи и рядко търсени имоти дълго държат цената и после я коригират наведнъж. Ако търсите в този сегмент, вижте и страницата за къщи под наем.

За най-масовия сегмент — двустайните апартаменти — изводът е практичен. Почти една от три обяви, престояли два месеца, е поевтиняла, а типичната отстъпка е около 50 € на месец. Звучи скромно, но за година прави 600 €, което е почти цял месечен наем при медианата за двустаен от 620 €. Сумата не е огромна, но и не е символична, особено при договор за повече от година.

Двустайните са и видът с най-малко повишения — едва 1,7% от обявите им са поскъпнали за двата месеца. При тристайните повишенията са 3,7%, при къщите — 4,5%. Ако съберем всички обяви от един вид, включително непроменените, средната промяна е −2,9% при двустайните и −2,4% при тристайните, срещу едва −1,4% при къщите. В най-търсения сегмент натискът върху цената е най-видим.

Според наема: средният клас е най-гъвкав

Когато подредим обявите по наема им през септември, най-често намалени са жилищата от средата на пазара. В диапазона 501–650 € поевтиняват 32,6%, а в 801–1 000 € — 33,4%. Между тях, при 651–800 €, делът е 29,2%. Това е и сегментът с най-много обяви, така че тук наемателят има едновременно най-голям избор и най-голям шанс насреща да стои наемодател, който вече е мислил за отстъпка.

В двата края картината е друга. При обявите между 301 и 400 € намалени са 17,1%, но групата е малка — едва 35 обяви — и не бихме правили изводи от нея. Групата 401–500 € е интересна с друго: там 6,2% от обявите са поскъпнали, най-високият дял повишения сред всички ценови групи. В този сегмент обявите изчезват бързо и някои наемодатели очевидно усещат, че могат да поискат повече. Повече за него има на страницата за евтини квартири в София.

Над 1 500 € отстъпките са редки, 17,0%, но когато ги има, са най-големи: медианно −11,1%, или 230 € на месец. Подобно е и при 1 001–1 500 € — 21,9% намалени, с медиана −9,2% и 120 €. В горния сегмент, към който спадат и повечето луксозни апартаменти под наем, наемодателят може да чака дълго, но решението да намали обикновено е голямо, а не постепенно.

Ако искате едно число за всяка ценова група, полезна е средната промяна на всички обяви в нея, заедно с непроменените. Тя е −2,7% при 501–650 € и −2,9% при 801–1 000 €, но само −1,7% при 1 001–1 500 € и −1,6% над 1 500 €. В средата на пазара намаленията са едновременно по-чести и достатъчно големи, за да се усетят в общата сметка.

Надценената обява не поевтинява по-често, но поевтинява повече

Логично е да очакваме, че най-често ще свалят онези, които са обявили жилището си над пазара. Данните не го потвърждават. Сравнихме цената на кв.м на всяка обява с медианата за същия квартал и вид жилище през септември. Сред обявите с над 15% над медианата намалени са 25,5% — по-малко, отколкото сред обявите около медианата, където делът е 30,1%. Най-евтините спрямо квартала обяви са намалени в 24,0% от случаите.

Разликата е в дълбочината. Колкото по-високо над медианата е започнала обявата, толкова по-голямо е намалението: от −7,1% (50 €) при най-евтините спрямо квартала, през −8,3% при средните, до −10,0% (100 €) при най-скъпите. Повишенията вървят в обратна посока — 5,9% от евтините спрямо квартала обяви са поскъпнали, а сред най-скъпите едва 0,8%. Пазарът сякаш леко притегля цените към медианата и отгоре, и отдолу.

Защо тогава надценените не свалят по-често? Едно правдоподобно обяснение е, че „над медианата“ често не значи надценено: ремонтиран апартамент с ново обзавеждане основателно струва повече от съседния. Друго е, че част от тези наемодатели просто не бързат. Данните не могат да разграничат двете. Как да поставите цената правилно още от самото начало, разглеждаме в как да определите наема на апартамента си.

Кварталите, в които цената се сваля най-често

Сред 40-те квартала, в които проследихме поне 20 обяви и на двете дати, в средния около 29% от обявите са с намалена цена. В горния край разликите са големи. В Белите брези са намалени 51,7% от оцелелите обяви, в Красно село — 51,4%, като там медианното намаление е и едно от най-дълбоките, −12,5%. Следват Борово с 43,4% и Редута с 41,9%.

Списъкът продължава с Хиподрума (40,0%), Лагера и Младост 1 (по 38,7%), Манастирски ливади, Гоце Делчев и Медицинска академия. Тези квартали не са в една част на града и не са еднакво скъпи. По скорост на изчезване на обявите Белите брези, Красно село и Борово са близо до средното за София, така че високият дял намаления не идва от това, че там нищо не се отдава.

Тук е нужна предпазливост. 20–50 сдвоени обяви на квартал са малко и един наемодател с много обяви може да измести дела. Затова гледаме на този списък като на сигнал къде пазарлъкът е по-обичаен, а не като на класация. Ако търсите в някой от тези квартали, проверете медианата на страницата му и я сравнете с конкретната обява, преди да говорите с наемодателя.

И къде почти никой не отстъпва

Другият край е не по-малко показателен. В квартал Витоша от 36 сдвоени обяви намалени са само 8,3% — точно колкото и повишените. В Симеоново делът е 11,1% от 72 обяви, в Докторски паметник — 15,0%, в Драгалевци — 15,4%. Близо до тях са Студентски град с 15,8%, Център с 15,9% и Лозенец с 17,3%.

Причините вероятно са различни. В Симеоново, Драгалевци и Лозенец обявите и без това стоят дълго, а собствениците явно предпочитат да чакат пред това да отстъпят. Студентски град е друг случай: там обявите изчезват малко по-бързо от средното за града, 55,9% за 57 дни, така че нуждата от отстъпка е по-малка. В Лозенец пък намаленията са редки, но когато ги има, са големи — медианно −15,1%, или 250 € на месец.

За наемателя това е полезна настройка на очакванията. В Белите брези или Красно село въпросът за отстъпка е съвсем нормален; в Симеоново или Витоша по-вероятно ще чуете „не“. Това не е правило за всяка обява, а наблюдение върху няколко десетки обяви за два месеца. Колко струва самият престижен адрес, разгледахме в премията за престижен квартал.

Единичният обявител отстъпва по-често от големия

Телефонът в обявата позволява още едно разделяне. Когато номерът стои само под една обява, наемодателят е свалил цената в 37,0% от случаите. При телефони с 2–4 обяви делът е 31,6%, при 5–19 обяви — 28,0%, а при номерата с 20 и повече обяви — едва 22,7%. Последната група е най-голямата: 1 182 от 2 239-те сдвоени обяви, тоест повече от половината.

Много обяви на един телефон почти винаги означават агенция. Обратното обаче не е вярно — една обява не доказва, че насреща е собственикът. С тази уговорка разликата е разбираема. Посредникът обикновено не решава сам за цената и трябва да убеди собственика, а някои агенции държат обявите дълго без промяна. Единичният обявител решава сам и вижда пряко, че месецът минава без наемател.

Интересното е, че когато голям обявител все пак намали, намалението е по-голямо: медианно −9,1%, или 80 €, срещу −8,4% и 50 € при единичните. Повече за разликите между двата типа обявители има в анализа агенция или собственик, а ако търсите без посредник, вижте подбраните квартири от собственик.

В сумарен вид разликата е малка, но последователна. Средната промяна на цената, включително непроменените обяви, е −3,3% при телефоните с една обява, −2,4% при 2–4 обяви, −2,2% при 5–19 и −2,0% при номерата с 20 и повече обяви. Колкото повече обяви има един номер, толкова по-рядко пипа цената — и толкова по-малко се движи средното число.

Намаленията и спадът на медианата не са едно и също

Между септември и ноември медианният наем на двустаен в София падна от 649 на 620 €. Лесно е да се заключи, че това е заради намаленията, но сметката не излиза. Средната промяна на цената сред оцелелите обяви е −2,2%, а медианата на двустайните падна с 4,5%. Останалото идва от смяната на състава: повече от половината септемврийски обяви изчезнаха, а на тяхно място излязоха нови.

Новите обяви не са по-евтини от изчезналите, когато ги сравним в рамките на същия квартал и вид жилище — медианната разлика е −0,2%. Медианата обаче зависи и от това какви жилища точно излизат на пазара. Ако например се появят повече двустайни в по-достъпни квартали, общото число пада, без нито един наемодател да е намалил. Подробно го разглеждаме в новите обяви за наем по-скъпи ли са.

За наемателя разликата има значение. „Пазарът падна с 4,5%“ не означава, че можете да поискате 4,5% отстъпка от всяка обява. По-точният прочит е друг: повечето обяви стоят на цената си, а около една от четири, които са престояли два месеца, поевтинява с около 8%. Отстъпката е реална, но е въпрос на конкретната обява, а не на общ спад, който важи за всички.

Какво следва за пазарлъка

Ако обявата е съвсем нова, данните не дават основание да очаквате отстъпка: наемодателят още проверява дали цената му ще работи. Друго е, ако виждате същата обява от седмици. Попитайте директно откога е на пазара и дали цената вече е коригирана — отговорът казва много. Въпросите, които си струва да зададете още по телефона, сме събрали в ръководството какво да питате по телефона.

Втората стъпка е да предложите конкретна сума, а не просто да попитате дали има отстъпка. Според нас разумният ориентир е самото разпределение на намаленията: почти половината са между 5 и 10%, а повечето нови цени са кръгли. При двустаен за 650 € това означава предложение около 600 €, при тристаен за 850 € — около 800 €. Подкрепете го с аргумент, който има стойност за собственика.

Такива аргументи са по-дълъг договор, ясно доказан доход и готовност за скорошно нанасяне. Как да подредите документите си, обяснява ръководството за досие на наемателя, а плюсовете и минусите на по-дългия срок — договорът за две-три години. Данните виждат само две дати и не знаем колко пъти е сменяна цената между тях, затова не разчитайте, че след едно намаление непременно следва второ.

Обявите, които стоят без никаква промяна в цената, са отделна история с отделни причини — разглеждаме ги подробно в застоялите обяви за наем. А ако не искате сами да следите всеки ден кои обяви се движат и кои стоят, оставете заявка за търсене с бюджета, квартала и датата, от която ви трябва жилище.

Ако отдавате вие: кога намалението се изплаща

Погледнато от страната на наемодателя, сметката е проста. Празен месец струва цял наем. Намаление от 8,5% на двустаен за 650 € е около 55 € на месец, или около 660 € за година — почти колкото един празен месец. Това не е съвет да намалявате, а начин да сравните двата риска: да чакате с пълната цена или да приемете по-ниска, но по-рано.

Данните подсказват още нещо. Обявите над медианата на квартала не се намаляват по-често от останалите, но когато се намаляват, слизат с около 10%. Ако жилището не е по-добро от съседните — без ремонт, без по-ново обзавеждане, без паркомясто, — разликата от медианата може да бъде платена със седмици без наемател. Медианите по квартали и по вид жилище има на страницата цени на наемите в София.

Договорът също е част от цената. По-нисък наем срещу по-дълъг срок или срещу годишна индексация е размяна, която пази и двете страни. Как се пише такава клауза, обясняваме в ръководството за индексацията на наема, а какво още трябва да съдържа документът — в договора за наем. Данъкът върху дохода от наем за физически лица е 10% след 10% нормативно признати разходи.

Какво не можем да кажем от тези данни

Най-важното ограничение е, че виждаме намаленията само при обявите, които са оцелели. Изчезналите за 57 дни може да са били намалени преди това, може и да са отдадени на пълната цена — не знаем. Ако броим всички септемврийски обяви, видимите намаления са около една на десет: 604 от 6 251. Затова 27% не е шансът всяка обява да поевтинее, а делът сред онези, които още търсят наемател.

Изчезналата обява също не означава отдадено жилище. Тя може да е свалена от собственика, да е изтекла или да е преместена в друг сайт. Освен това две снимки през 57 дни не казват колко пъти и кога е сменяна цената помежду им: наемодател, който е свалил с 50 €, а после с още 50 €, при нас изглежда като едно намаление със 100 €. Как се мени пазарът през годината, обсъждаме в сезонността на наемите.

Последното е самата цена. Всички числа тук са от обявите, а не от сключените договори, и описват поведението на наемодателите в imot.bg през една есен. Гледайте на тях като на карта на това кой и колко отстъпва, а не като на ценоразпис или прогноза. Цялата картина за сезона е в доклада за пазара на наеми, а медианите по адреси — в списъка с квартали.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.