Наемът почти не поевтинява с отдалечаването от центъра: 94 квартала, −0,2% на километър

Начало › Анализи › Наемът почти не поевтинява с отдалечаването от центъра: 94 квартала, −0,2% на километър

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Колкото по-далеч от центъра, толкова по-евтина квартира — така звучи житейската логика, но обявите от ноември 2026 г. почти не я потвърждават. В 94 софийски квартала наемът на квадратен метър пада с едва 0,2% на всеки километър от пл. „Св. Неделя“, докато продажната цена пада с 4,1% на километър. Обясняваме какво показват числата, какво не могат да покажат и защо за наемателя изборът на квартал тежи повече от километрите.

Защо изобщо питаме за километрите

Първият съвет, който чува човек с ограничен бюджет за квартира в София, обикновено е да „излезе от центъра“. Логиката изглежда желязна: земята в центъра е по-скъпа, значи и наемът там трябва да е по-висок, а колкото по-навън, толкова по-изгодно. При продажбите на жилища това наистина работи. При наемите, както ще видите, почти не. Проверихме идеята върху всички обяви за наем в imot.bg от 11 ноември 2026 г. и върху обявите за продажба от същия ден.

Резултатът изненада и нас. Ако подредим 94 квартала по разстоянието им до пл. „Св. Неделя“ и прекараме линията, която най-добре минава през наемите им на квадратен метър, тя е почти хоризонтална — минус 0,2% на километър. Същото упражнение с продажните цени дава минус 4,1% на километър. С други думи, купувачът плаща осезаемо за близостта до центъра, а наемателят — едва забележимо.

Това не означава, че всички квартали струват еднакво. Между най-скъпия и най-евтиния квартал разликата на квадратен метър е 1,5 пъти, както показва класацията на кварталите по наем. Означава, че километрите сами по себе си не подреждат тези разлики. Скъпи квартали има и на 7 км от центъра, евтини — и на по-малко от 2 км. По-долу показваме кои са, какви обяснения според нас са възможни и какво следва за човек, който сега избира къде да живее.

Как измерихме разстоянието и наема

Работим с две пълни снимки на обявите за наем в София — от 15 септември и от 11 ноември 2026 г. За тази статия ни трябват само ноемврийските цени. За всеки квартал взехме медианния наем на квадратен метър при едно-, дву- и тристайните, ако има поне 12 такива обяви, и така останаха 94 квартала. За продажбите приложихме същото правило към 14 967 обяви от същия ден и получихме 103 квартала с достатъчно данни.

Разстоянието е по права линия — от географския център на квартала до пл. „Св. Неделя“. Не е време за път и не е маршрут с метро или кола. Върху тези точки пуснахме логаритмична регресия: логаритъмът на цената срещу километрите. Удобството на този модел е, че наклонът се чете направо като процент на километър, а не в евро, и така наемът и продажната цена се сравняват на една и съща скала.

Две уговорки още отначало. Числата са обявени цени — сумата, която наемодателят е написал, а не тази в подписания договор; след пазарлък реалният наем може да е по-нисък. И imot.bg е голям, но не единствен канал: част от квартирите се предлагат само през OLX, alo.bg или Facebook групи и не попадат в извадката. В таблицата по-долу е това, което моделът очаква за пет разстояния от центъра.

Две линии с различен наклон

Прочетете таблицата хоризонтално. На 1 км от центъра моделът очаква наем 9,4 € на квадратен метър, на 12 км — 9,2 €. Това е разлика от около 2% за 11 километра, по-малка от закръглението, което наемодателите правят до кръгла сума. Продажната цена за същия интервал слиза от 3010 € на 1890 € на квадратен метър, тоест с около 37%. Едната линия е почти равна, другата се спуска стръмно надолу.

Нагледно, за апартамент от 65 кв.м. По модела наемът му на 1 км от центъра е около 611 €, а на 12 км — около 598 €, само с 13 € по-малко. Продажната цена на същото жилище пада от около 195 650 € на около 122 850 €. Купувачът, който се отдалечи, спестява десетки хиляди евро. Наемателят спестява сума, която едва се забелязва в месечния бюджет.

Оттук идва и третата колона. Брутната доходност — годишният наем, разделен на продажната цена — расте с отдалечаването: от 3,7% на 1 км до 5,8% на 12 км. Не защото наемите навън се вдигат, а защото цените на жилищата падат, докато наемите стоят на място. Това е същата находка, погледната от страната на собственика, и ще се върнем към нея след няколко раздела.

По пояси: центърът все пак има премия

Моделът изглажда всичко в една линия, затова разделихме кварталите и на пояси през 2 км. Тук картината е по-нюансирана. В най-вътрешния пояс, до 2 км, медианният наем е 10,0 € на квадратен метър. От 2 до 10 км той се движи между 9,3 и 9,7 € без ясна посока нагоре или надолу. Над 10 км има само четири квартала с 65 обяви — твърде малко, за да приемем 8,9 € за тенденция.

Значи премия за самия център съществува, но живее в първите два километра и е около 7,5% спрямо пояса 2–4 км (10,0 срещу 9,3 €). След това разстоянието престава да има значение. Логаритмичната линия не може да хване такъв праг: тя търси равномерен наклон и „размазва“ централната премия по целия град. Затова според нас двете таблици трябва да се четат заедно. Разликата между тесния и широкия център разглеждаме и в тесен център, широк център или нов южен квартал.

Една подробност показва, че не става дума за различни жилища. Медианната площ на двустаен е 65 кв.м във всеки пояс, тоест в центъра не се предлагат по-малки апартаменти, които на квадрат излизат по-скъпо. Медианният двустаен струва 650 € до 2 км, 600 € на 2–4 км, 620 € на 4–6 км и отново 650 € на 8–10 км. Най-далечните пояси не са по-евтини от средните.

Последната колона е делът на обявите, изчезнали между двете снимки. В центъра той е най-нисък — 48,6%, срещу 55,1% на 4–6 км. По-ниският дял съвпада с по-високите цени, а в целия град по-скъпите обяви изчезват по-бавно (подробно за скоростта, с която изчезват обявите). Изчезване не значи непременно отдаване — собственикът може да е махнал обявата или срокът ѝ да е минал, — но разликата между поясите е последователна.

Какво казва R² и какво не казва

R² е делът от разликите между кварталите, който моделът обяснява. При наемите той е 0,00. На прост език: ако знаете само на колко километра е един квартал, не можете да познаете наема му по-добре, отколкото ако просто кажете медианата за града. При продажбите R² е 0,21 — разстоянието обяснява около една пета от разликите в цените, а останалите четири пети идват от нещо друго.

Нулевият R² не означава, че местоположението няма значение за наема. Означава, че километрите са лоша мярка за местоположение. Стрелбище и Захарна фабрика са на по 3,3 км от центъра и се обявяват за 8,2 и 8,6 € на квадратен метър, а Изгрев на 3,7 км — за 11,0 €. Наемателят плаща за конкретния квартал, за сградите и улицата, а не за числото, което показва навигацията.

Има и технически ограничения. Всеки квартал е една точка: Център с 506 обяви тежи в модела точно колкото квартал с 12. Медианата освен това скрива разликите вътре в квартала, а те са големи. Половината обяви се отклоняват от медианата на своя квартал и вид жилище с повече от 13,6%, а 32,3% — с над 20%. Моделът казва нещо за кварталите, не за конкретния апартамент, който гледате. Как се използва това разсейване, обясняваме в къде има поле за пазарлък.

И накрая, моделът е снимка от един ден. Той описва как изглеждат цените в обявите към 11 ноември 2026 г., а не причина и следствие. От него не следва, че ако утре се появи нов квартал на 10 км, наемите там ще бъдат 9,2 €, нито че наемите в центъра ще паднат или ще се качат. Това е описание на настоящето, не прогноза.

Скъпите квартали далеч от центъра

Най-интересното в такъв модел са отклоненията — кварталите, които стоят много над или много под линията. Най-голямото положително отклонение е на Кръстова вада: 5,3 км от центъра, 11,4 € на квадратен метър и 23,2% над очакваното. Веднага след нея е вилната зона Малинова долина на 6,8 км с 11,3 €. И двете са в южната част на града, към Витоша.

Списъкът продължава с квартали, които са близо до центъра и щяха да са скъпи по всяка логика: Докторски паметник (1,4 км, +21,5%), Изгрев (3,7 км, +18,7%), Хладилника, Иван Вазов, Яворов и Оборище. Любопитно е, че самият Център е „само“ с 12,1% над линията. Най-скъпите адреси за наем не са в най-централната точка, а в дъгата от изток до юг около нея.

Най-далеч от центъра в тази таблица е Дружба 2 — на 8,9 км, с 10,0 € на квадратен метър и 8,6% над очакваното. Това е панелен комплекс, не вилна зона. Възможни обяснения са по-новите сгради в част от него и връзката с метрото, но това са хипотези: в нашите данни няма година на строеж на наеманите жилища. Колко струва престижният адрес по принцип, сме сметнали в премията за престижен квартал.

Евтините квартали близо до центъра

От другата страна са кварталите, в които наемът е много под очакваното за разстоянието им. Първото място е изненада: Левски, само на 1,6 км от центъра, със 7,5 € на квадратен метър — 20,2% под линията. Следват Люлин 1, Люлин 2 и Люлин 3 на 6,5–6,7 км, всичките със 7,7–7,8 € и между 15,5% и 16,6% под модела.

По-полезно за наемателя е, че в този списък има квартали съвсем близо до центъра. Стрелбище е на 3,3 км и е с 11,6% под очакваното, Фондови жилища — на 2,4 км и с 9,9% под него, Света Троица на същото разстояние — със 7,7% под. Красна поляна 2 е на 3,5 км и излиза с 15,8% под линията. От тези места до центъра се стига бързо, а квадратът е по-евтин, отколкото в много далечни комплекси.

Защо са по-евтини? Можем само да предполагаме: по-стари сгради, по-малко ремонтирани апартаменти, репутация, близост до натоварени булеварди или промишлени терени. Обявите не дават достатъчно информация, за да разделим тези причини. Затова не четете таблицата като „тук е изгодно“, а като „тук квадратът е по-евтин — проверете защо“. Един внимателен оглед казва повече от всяка медиана.

Защо наемът не следва километрите: четири хипотези

Следващите обяснения са хипотези — данните ги позволяват, но не ги доказват. Първата и според нас най-силна е разликата между това какво купуват купувачът и наемателят. Купувачът плаща за земята и за дълъг хоризонт: за това какво ще струва жилището след години и за престижа на адреса. Наемателят плаща за една-две години живот в конкретен апартамент. Близостта до центъра се натрупва в цената на имота, а в наема — много по-слабо.

Втората хипотеза е таванът на бюджета. Медианният двустаен в София се обявява за 620 €, което е 41,1% от една средна нетна заплата в столицата (вижте колко от заплатата отива за наем). Наемът се плаща всеки месец от доходите, докато покупката се финансира и с кредит, спестявания или продадено жилище. Ако наемът в даден квартал се отлепи прекалено, наемателите просто търсят другаде — и това държи разликите между кварталите тесни.

Третата е транспортът. Правата линия до пл. „Св. Неделя“ е груба мярка за времето в път: далечен квартал до метростанция може да е по-бързо свързан от близък квартал без метро. Проверихме това грубо. 64-те квартала с метростанция на до 1 км от центъра си са в медианния случай с 0,3% под линията на модела, останалите — с 1,3% под нея. Разлика от един процентен пункт е твърде малка, за да говорим за осезаема премия за метро.

Четвъртата е посоката. Скъпите отклонения са струпани най-вече на юг, евтините — най-вече на запад. Когато един модел смесва юг и запад на едно и също разстояние, наклонът изчезва. Разглеждаме това подробно в анализа северна или южна София за наем: южните квартали в медианния случай стоят 4,3% над линията, западните — 3,2% под нея. Посоката обяснява повече от километрите.

Огледалото: доходността расте навън

Щом наемът стои, а цената пада, доходността на собственика расте с отдалечаването. По пояси брутната доходност е 4,3% до 2 км, 4,0% на 2–4 км и 4,6–4,8% от 4 км нататък. Най-високите стойности по квартали са в Обеля (6,5%), Модерно предградие (6,5%), Орландовци (6,4%) и Люлин 9 (6,3%) — места, където двустаен се продава за около 121–127 хил. € и се дава под наем за 500–600 €.

За наемателя това е косвен, но полезен сигнал. В кварталите с висока доходност собственикът получава повече наем спрямо стойността на имота си, тоест наемът там е „скъп“ спрямо цената на жилището, макар да е евтин в евро. Обратно, в Лозенец, Изток или Докторски паметник наемът е „евтин“ спрямо цената на апартамента — там купувачите плащат за адреса много повече от наемателите. Сравнението по квартали е в наем или ипотека в София по квартали.

Брутната доходност не е печалба. От нея се вадят данък (10% върху дохода след 10% нормативно признати разходи), празни месеци, ремонти и такси, а и двете страни на дробта са обявени, не договорени цени. Не я четете като препоръка къде да се купува — за такива решения е нужен разговор с банка или кредитен консултант. Методът е описан подробно в доходността от наем по вид апартамент.

Какво означава това за наемателя

Практическият извод е неудобен за популярния съвет. Ако се отдалечите от центъра само заради цената, най-вероятно няма да спестите много на квадратен метър, но почти сигурно ще прекарвате повече време в път. По модела преместване от 3 на 9 км намалява очаквания наем с малко над 1%. За двустаен от 65 кв.м при 9,3 € на квадрат това са около 7 € на месец.

Истинското спестяване идва от избора на квартал, не от разстоянието. Медианният двустаен се обявява за 450 € в Люлин 1, за 500 € в Красна поляна 2, за 615 € в Стрелбище и за 900 € в Изгрев. Тези разлики са десетки пъти по-големи от ефекта на километрите. Затова започнете от цените на наемите по квартали и от своя маршрут, а не от карта с концентрични кръгове около центъра.

Находката работи и в обратна посока. Ако работите в центъра и сте готови да платите малко повече за по-кратък път, доплащането може да се окаже по-малко от очакваното, особено в кварталите под линията от предишните таблици. А ако работите в периферията, например в бизнес зона, не е нужно да се „качвате“ към центъра, за да намерите прилична квартира — квадратът навън струва приблизително толкова, колкото и по-навътре.

Калкулаторът по-долу прави тази сметка за вашия случай. Въведете наема на квадрат на по-близкия вариант, площта, двете разстояния и колко време повече ще пътувате на ден. Той показва колко бихте спестили по модела, колко евро спестявате на всеки допълнителен час в път и каква е разликата в продажната цена на същото жилище — за да се види колко по-силно разстоянието тежи при купуване.

Пътят като невидима част от наема

Когато сравнявате две квартири, добавете към наема и цената на пътя. Тя има две части: пари за градски транспорт, гориво или паркиране и време. Парите са лесни — сложете своята сума. Времето е по-трудно за оценяване, но е съвсем реално: 30 минути повече на ден в двете посоки са 10,5 часа на месец при 21 работни дни. Ако по-далечният вариант спестява 7 € месечно, вие на практика продавате всеки от тези часове за по-малко от едно евро.

Затова при квартирите разстоянието трябва да се мери в минути от вратата до работата, а не в километри до центъра. Квартал далеч от центъра, но до метростанция, може да е по-бързо свързан с офиса ви от квартал наблизо с две прекачвания. Подробно разглеждаме тази сметка във времето до работа при избора на квартира, а ако нямате кола — в квартира под наем без кола.

Ако се колебаете между два квартала с близки наеми, проверете три неща: колко трае пътят в час пик (изминете го веднъж преди огледа), има ли ранен или късен транспорт, ако работите на смени, и колко ще ви струва паркирането, ако карате. Нашите данни за наемите не съдържат нищо от това, а точно то често решава дали една квартира е изгодна.

Какво тези данни не могат да покажат

Първо, това са обяви. Обявеният наем е начална позиция и при част от квартирите крайната сума е по-ниска. Ако отстъпките са по-големи в някои пояси, отколкото в други, реалната крива може да изглежда малко различно. Данни за сключени договори нямаме, затова не можем да кажем дали и колко се променя картината след пазарлъка.

Второ, пазарът е видян през един прозорец. imot.bg е голям, но част от квартирите се предлагат само в OLX, alo.bg или във Facebook групи. Освен това в 15 клетки квартал + вид жилище с над 115 обяви сайтът не пуска по-далеч от третата страница с резултати — например при двустайните в Лозенец и Студентски град. В медианите на наема те участват с видимите обяви, но от проследяването обява по обява са изключени.

Трето, сравнението между двете снимки обхваща 57 дни — кратък период, който не позволява прогнози. Самият модел ползва само ноемврийските цени и описва състояние, не посока на движение. Четвърто, разстоянието е от центъра на квартала, а големите комплекси като Младост или Люлин се простират на километри, така че за отделен блок истинското разстояние може да е доста различно. Пето, „изчезнала“ обява не е синоним на отдадена квартира.

Как да използвате находката при търсене

Ако трябва да я сведем до едно изречение: в София местоположението има цена, но тя се плаща за квартала, а не за километрите. Затова започнете от маршрута си — къде работите или учите, къде ходят децата — и очертайте кварталите, от които пътят е поносим. После сравнете медианите им на квадратен метър. Може да откриете, че квартал на 3 км струва колкото квартал на 8 км, а понякога и по-малко.

Обърнете внимание на кварталите под линията близо до центъра — според нас те са най-честата скрита възможност в тези данни. Стрелбище, Фондови жилища, Света Троица и Красна поляна 2 са на 2,4–3,5 км и се обявяват под медианата за града от 9,4 € на квадрат. Обратно, ако си харесате квартал към Витоша, бъдете готови да платите над очакваното за разстоянието и преценете дали гледката и тишината си заслужават доплащането — повече в квартира в подножието на Витоша.

Ако нямате време да обикаляте обяви в няколко квартала, напишете във формата за търсене на квартира откъде и докъде пътувате всеки ден и колко можете да плащате. За наемателя това не струва нищо, а ние ще потърсим свободни жилища по този маршрут, вместо по кръг около центъра. А ако бюджетът е основното ограничение, вижте и подборките на евтините квартири в София и двустайните под наем.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.