Агенция или собственик: кой обявява по-скъпо и чия квартира изчезва по-бързо — 8 212 обяви, разделени по телефон

Начало › Анализи › Агенция или собственик: кой обявява по-скъпо и чия квартира изчезва по-бързо — 8 212 обяви, разделени по телефон

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Цената не издава кой стои зад обявата: медианният двустаен е 650 € и при телефоните с една обява, и при тези с 20 и повече. Разликата е в темпото — 58,6% от единичните обяви изчезват за 57 дни срещу 46,2% при най-големите обявители. Разделихме 8 212 септемврийски обяви в imot.bg по номера в текста, проследихме 6 251 от тях до ноември и проверихме какво се вижда, когато опитаме да отделим собствениците от посредниците — и защо това разделение е само приблизително.

Как разделихме обявите: телефонът вместо етикета

Нито един сайт за обяви не казва надеждно кой е обявителят. Затова тръгнахме от единственото, което стои във всяка обява — телефонния номер. На 15 септември 2026 г. прочетохме всички 8 212 обяви за наем в кварталите на София в imot.bg и преброихме колко обяви има всеки номер. Получиха се четири групи: номер с една обява, с две до четири, с пет до деветнадесет и с двадесет и повече. На 11 ноември проверихме кои от същите обяви още са там и на каква цена.

Това е заместител, а не етикет. Номер с 20 и повече квартири почти сигурно е агенция или фирма, която управлява имоти. Номер с една обява обаче не доказва, че срещу вас е собственикът: може да е брокер с личен телефон, малка агенция с едно свободно жилище или роднина, който помага. И обратното — собственик с три апартамента попада в групата „2–4“. Затова по-нататък говорим за „единични“ и „големи“ обявители, а не за собственици и агенции.

Не назоваваме фирми и не оценяваме конкретни посредници. Въпросът е друг: променя ли начинът, по който е обявена една квартира, нейната цена и скорост, и какво следва от това за човека, който търси жилище, и за този, който го отдава. Таблицата по-долу събира основните числа за четирите групи; в следващите раздели ги разглеждаме поотделно и проверяваме кое от тях издържа на по-внимателен поглед.

47 номера държат почти половината пазар

Най-силното число в таблицата не е скоростта, а концентрацията. 3 815 обяви, или 46,5% от всички, стоят на едва 47 телефона — средно по 81 обяви на номер. Двадесетте най-активни номера сами държат 35,5% от обявите. В другия край са 1 359 телефона с по една квартира: те са 61% от всичките 2 217 номера в кварталите, но им принадлежат само 16,5% от обявите.

За наемателя това означава нещо просто. Ако прелиствате обявите в един квартал, приблизително всяка втора е от голям обявител, а всяка шеста — от номер, който не се появява никъде другаде. Ако решите да звъните само на хора с една обява, отсявате над 80% от предлагането, без да знаете дали печелите нещо. Числата в следващия раздел показват, че по обявена цена не печелите.

Средните групи заслужават внимание. 631 номера с по две до четири обяви държат 19,8% от пазара — тук вероятно има и малки агенции, и хора с няколко имота. Още 180 номера с по пет до деветнадесет обяви носят 17,2%. Тази среда се държи почти като единичните обявители и по цена, и по скорост. Това подсказва, че разделителната линия не минава между „една“ и „много“ обяви, а някъде около двадесетте.

За собственика, който отдава сам, концентрацията означава друго: обявата му се състезава с професионалисти, които публикуват всеки ден и познават пазара в квартала. Това не е непременно недостатък — по-нататък ще видим, че единичните обяви изчезват поне толкова бързо, — но обяснява защо за някои собственици посредникът е въпрос на удобство и време, а не на цената, на която ще отдадат жилището си.

Кой обявява по-скъпо: разлика от едно евро

Широко разпространено е схващането, че с посредник квартирата излиза по-скъпо, а директно от собственика — по-евтино. В обявените цени това не се вижда. Медианният двустаен при единичните обявители е 650 €, при групите „2–4“ и „5–19“ — пак 650 €, а при най-големите обявители — 649 €. Разликата е едно евро и идва от закръгляне, не от поведение.

Градската медиана обаче може да скрие разлики между кварталите: ако големите обявители работят повече в скъпи райони, сравнението би било нечестно. Затова сравнихме всяка обява с медианата на наема на кв.м за нейния квартал и вид жилище. Резултатът е също толкова плосък: +0,1% при единичните и при „2–4“, −1,1% при „5–19“ и 0,0% при най-големите. Нито една група не надценява систематично спрямо съседите си.

Това не значи, че двата пътя струват еднакво. Обявената цена не включва комисионата, която наемателят понякога плаща на посредника, а такива суми не се виждат надеждно в текста. Ако ви искат комисиона, разпределете я върху първата година наем — понякога тя обръща сравнението. Как да питате за това още при първото обаждане, описваме във въпросите по телефона преди оглед, а текущите нива по квартали са на страницата с цените на наемите.

Чия обява изчезва по-бързо

Тук разликата е реална. За 57 дни изчезнаха 58,6% от обявите на номерата с една обява, 57,3% при „2–4“ и 59,2% при „5–19“. При номерата с 20 и повече обяви делът е 46,2%. Първите три групи практически не се различават помежду си; четвъртата изостава с около 12 процентни пункта. Лентите по-долу го показват нагледно — и показват колко плоска е картината до прага от двадесет обяви.

„Изчезнала“ тук не означава „отдадена“. Обявата я няма през ноември нито със същия, нито с друг телефон — може да е отдадена, може собственикът да се е отказал, може просто да е изтекла. Единичните и големите обявители може да свалят обявите си по различни причини и с различен навик, затова сравняваме изчезвания, а не сключени договори. Тази уговорка важи за всички числа за скорост в статията.

Все пак разликата е достатъчно голяма, за да попитаме защо. Възможни са поне три обяснения: единичните обяви наистина се отдават по-бързо; авторите им по-бързо се отказват или сменят канала; или големите обявители държат обявите си видими по-дълго. Данните не могат да изберат едно от тях. Един механизъм обаче можем да проверим директно — дублирането на едно и също жилище — и го правим след малко.

Полуживот: 45 срещу 64 дни

Друг начин да видим същото е полуживотът — за колко дни би изчезнала половината от обявите в групата, ако темпото остане постоянно. При единичните обявители той е 45 дни, при „2–4“ — 46, при „5–19“ — 44. При най-големите обявители е 64 дни, тоест почти три седмици повече. За целия проследен пазар от 6 251 обяви полуживотът е 53 дни.

На практика това се усеща така. Ако днес харесате обява на номер с една квартира, при същото темпо след две седмици около 19% от подобните обяви вече няма да ги има. За обява на голям обявител делът е около 14%. За една седмица разликата не е драматична, но се натрупва: след месец е 37% срещу 28%. Повече за темпото по вид жилище и квартал има в анализа за колко време се отдава квартира в София.

Не бързайте да четете това като „агенциите отдават по-бавно“. Когато един апартамент се рекламира от три номера, в нашите данни той остава на пазара, докато и трите копия не изчезнат — и това механично удължава живота му. Ако дублирането е по-често сред големите обявители, а логиката на посредническата работа го предполага, макар да не сме го измерили по групи, част от разликата идва оттам. Колко силен е самият ефект от дублирането, показва следващият раздел.

Едно жилище, няколко телефона

Сравнихме обявите и по самото жилище — квартал, вид, площ, етаж и етажност — независимо от телефона. Оказа се, че 1 813 от 6 251 проследени обяви, или 29%, описват жилище, което през септември стои в imot.bg с два или повече различни номера. Обикновено това значи, че собственикът е дал апартамента на няколко посредници или го обявява и сам, и чрез посредник.

Тези жилища изглеждат много по-бавни. От тях за 57 дни изчезват 38,2% срещу 58,7% при жилищата с едно обявяване, а полуживотът е 82 срещу 45 дни. Част от разликата вероятно е механична: копията не изчезват наведнъж и някое остава по-дълго. Друга част може да е реална — жилище, което е разпратено на много места, понякога е разпратено именно защото трудно се отдава.

За наемателя изводът е практичен. Ако видите един и същ апартамент с различни номера, той едва ли е „горещ“ и вероятно стои от известно време — повод да попитате откога е свободен и дали цената е окончателна. При намаленията разлика почти няма: 27,6% от дублираните жилища са с по-ниска цена след 57 дни срещу 26,7% при единичните, но медианното намаление е по-голямо — 90 € срещу 50 €. Как да разпознаете дублиране, описваме в ръководството за дублираните обяви.

Кой сваля цената по-често

От обявите, които оцеляха 57 дни и присъстват и в двете снимки, единичните обявители са намалили цената в 37,0% от случаите. При „2–4“ делът е 31,6%, при „5–19“ — 28,0%, а при номерата с 20 и повече обяви — 22,7%. Тук, за разлика от скоростта, градиентът е плавен: колкото повече обяви има един номер, толкова по-рядко цената се мести.

Размерът на намалението в проценти е почти еднакъв — медианно −8,4% при единичните и −9,1% при големите. В евро големите свалят повече (−80 € срещу −50 €), вероятно защото сред оцелелите им обяви има по-скъпи жилища. Повишенията са рядкост навсякъде: между 2,4% и 4,0% от оцелелите обяви в отделните групи. Почти три четвърти от оцелелите обяви на големите обявители (74,2%) стоят на същата цена.

Едно възможно обяснение е кой взема решението. Когато собственикът сам публикува и сам чака обаждания, той усеща тишината директно и реагира. Когато обявата е при посредник, цената обикновено пак е на собственика, но пътят до промяната минава през още един човек. Данните не доказват това, само са съвместими с него. По-подробно за намаленията по вид и цена — в анализа дали наемодателите свалят наема.

„От собственик“ и „без комисиона“: етикети, които не помагат

imot.bg има отметка „От собственик“. През септември тя стои на 19 обяви от 8 212 — около 0,2% — и пак на 19 обяви през ноември. С други думи, ако филтрирате по нея, ще видите почти нищо, а повечето хора, които наистина отдават сами, просто не я слагат. Това не е упрек към никого; етикетът просто не работи като филтър и не бива да се използва като такъв.

Фразата „без комисиона“ в текста е по-честа, но и по-подвеждаща. Тя е в 156 от проследените обяви, тоест в 2,5%. Сред номерата с една обява се среща в 2,4% от обявите, сред „2–4“ — в 0,5%, а сред номерата с 20 и повече — в 3,3%. Най-големите обявители я пишат по-често от единичните, вероятно защото таксата се поема от наемодателя. Затова „без комисиона“ не значи „от собственик“, а страниците за квартири без агенция са по-скоро отправна точка, отколкото гаранция.

Интересно е и темпото: обявите с „без комисиона“ изчезват по-бавно — 41,0% за 57 дни срещу 53,1% при останалите, с полуживот 75 срещу 52 дни. Извадката е малка и не бива да се надценява, но поне не подкрепя представата, че такава обява е рядка находка, която изчезва за часове. Колко от тези обяви наистина са без такса, проверихме в отделно ръководство за „без комисиона“.

Обявите на големите обявители казват по-малко

Има още една разлика, която не е в цената. Сред обявите на номерата с 20 и повече обяви само 16,3% споменават в текста, че жилището е обзаведено. При останалите три групи делът е почти еднакъв — между 29,4% и 30,3%. Не знаем дали големите обявители предлагат повече празни жилища, или просто пишат по-кратки и по-шаблонни текстове, а подробностите оставят за телефона. Данните не различават двете възможности.

Защо това има значение? Защото описанието е свързано със скоростта. Обявите, в чийто текст пише, че жилището е обзаведено, изчезнаха за 57 дни в 56,4% от случаите, а тези, които не казват нищо по въпроса — в 51,7%. Изрично необзаведените са само 38 и изчезват най-бавно. Не твърдим, че една дума ускорява отдаването; по-скоро обявата, която отговаря на очевидните въпроси, пести време и на двете страни.

За наемателя това е още една причина да не съди по етикета. Кратката обява на голям обявител може да крие точно жилището, което търсите, но подробностите — обзавеждане, отопление, сметки, срок — ще трябва да изясните сами. За собственика, който отдава без посредник, изводът е обратният: пълното описание е безплатно предимство. Какво да проверите, за да не губите огледи, е събрано в контролния списък за оглед.

Кварталът и цената тежат повече от обявителя

Разликата от 12 пункта между малки и големи обявители изглежда голяма, докато не я сложим до други фактори. Между кварталите тя е много по-широка: в Люлин 6 за 57 дни изчезнаха 80,6% от проследените обяви, в Левски Г — 77,1%, а в Лозенец — 33,3%. Това е разлика от 47 пункта, почти четири пъти повече от тази между групите телефони.

Цената също разделя пазара по-силно. Обявите от 401 до 500 € изчезнаха в 70,9% от случаите, а тези над 1 500 € — в 26,2%. Видът на жилището работи по същия начин: стаите и едностайните изчезват най-бързо, къщите — най-бавно. Ако големите обявители държат повече скъпи и големи имоти, част от по-бавното им темпо е просто отражение на портфейла, а не на начина, по който работят. Евтиният край на пазара разглеждаме отделно в анализа за евтините квартири до 500 €.

Затова според нас въпросът „агенция или собственик“ е второстепенен за наемателя. Първо изберете квартал, вид и бюджет, сравнете цената с медианата на квартала — двустаен в Младост 4 е медианно 650 €, в Драгалевци — 700 € — и чак тогава гледайте кой е обявил. Кои характеристики на самото жилище ускоряват отдаването, разглеждаме в анализа кои квартири се отдават най-бързо.

Какво значи това за наемателя

Първо, не изключвайте посредниците от търсенето. Почти половината обяви стоят на 47 номера, а цената им спрямо квартала е същата. Ако търсите само директно, губите избор без доказана полза по наема. Второ, единичните обяви се движат бързо — половината изчезват за около 45 дни, затова ако нещо ви хареса, уговорете оглед в същия или следващия ден, независимо кой е отсреща.

Трето, при единичните обявители има повече място за разговор за цената: над една трета от оцелелите им обяви са намалени за 57 дни. Ако жилището стои от няколко седмици, попитайте прямо дали цената е окончателна. Четвърто, комисионата се изяснява в първото обаждане, а не на огледа. Ако ви поискат пари, преди да сте видели жилището, независимо дали от „собственик“ или от фирма, прочетете как се разпознават измамите при наем.

Пето, търсете в повече от един канал. imot.bg е само една от платформите — много собственици публикуват в OLX, alo.bg или във Facebook групи, а търсенето във Facebook групите има свои правила. Ако нямате време да следите всичко, опишете какво търсите в заявката за търсене. Услугата е безплатна за наемателите, не сме агенция — свързваме ви със свободни жилища, които отговарят на описанието ви.

Какво значи това за собственика, който отдава

Ако отдавате сами, данните не казват, че с посредник ще получите по-висок наем — медианите са на едно евро разстояние. Не казват и че ще отдадете по-бързо: единичните обяви изчезват поне толкова бързо, колкото тези на големите обявители. Това обаче са само цената и скоростта. Посредникът може да поеме огледите, проверката на кандидата и подготовката на документите, а тези неща не се виждат в никоя обява.

Ако решите да обявите сами, данните подсказват три неща. Сложете цена близо до медианата на квартала за вашия вид жилище — как да я намерите, описваме в анализа за определяне на наема. Не разпращайте жилището на много места без нужда: дублираните обяви стоят по-дълго, а наемателите го забелязват. И бъдете готови да коригирате: наемодателите, които са свалили цената за тези 57 дни, обикновено са го направили с около 8%.

Ако предпочетете посредник или фирма за управление, сравнете условията писмено — кой плаща комисионата, кой подготвя договора за наем, кой присъства на приемо-предаването. Разликите между такъв модел и директното отдаване разглеждаме в ръководството за наемодател-фирма. Нашите числа не дават основание единият път да се препоръча пред другия; дават основание да не се плащат митове.

Какво тези данни не казват

Групирането по телефон е приблизително. Един брокер може да ползва два номера, а една агенция — десет; собственик с няколко имота попада при малките обявители. Ако групите са смесени, истинската разлика между собственици и посредници може да е по-голяма или по-малка от измерената. Затова говорим за единични и големи обявители и не правим изводи за конкретни фирми, нито за качеството на работата им.

Второ, мерим обявени цени, а не договори. Не знаем на колко е отдадено едно жилище, нито дали изобщо е отдадено — обявата може да е свалена по съвсем друга причина. Трето, 57-те дни между 15 септември и 11 ноември са кратък прозорец в началото на есента. Съотношенията може да изглеждат различно през лятото или около Нова година, и тези числа не са прогноза за следващите месеци.

Четвърто, imot.bg е един канал. Част от собствениците публикуват само в OLX, alo.bg или във Facebook групи и изобщо не попадат в извадката — вероятно точно онези, които отдават сами. Освен това проследявахме само клетки квартал + вид с до 115 обяви, защото при по-големите сайтът показва само първите три страници; така най-натоварените клетки — например двустайните в Център и в Студентски град — остават извън проследяването.

Пето, медианите крият формата на разпределението. Две групи с еднаква медиана могат да имат различен дял много скъпи или много евтини обяви. Сравнението с медианата на същия квартал и вид жилище намалява този риск, но не го премахва. Затова казваме, че големите обявители не обявяват систематично по-скъпо — а не че всяка тяхна обява е на пазарна цена, нито че всяка обява на собственик е изгодна.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.