Средна пазарна наемна цена за жилище в София: 9,4 € на кв.м и справка по 98 квартала

Начало › Анализи › Средна пазарна наемна цена за жилище в София: 9,4 € на кв.м и справка по 98 квартала

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~16 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Медианата на обявените наеми в София към 11.11.2026 е 9,4 € на квадратен метър за едно-, дву- и тристайни апартаменти, а за двустаен — 620 € на месец. Едно число обаче рядко стига: в типичния квартал половината обяви се побират в коридор, широк около 28% от медианата, а почти всяка трета обява стои на над 20% от нея. По-долу са справката по 98 квартала, начинът да стесните интервала за конкретно жилище и ситуациите, в които пазарният наем изобщо става въпрос.

Краткият отговор: колко е средният наем в София през ноември 2026

Ако трябва да се каже едно число, то е 9,4 € на квадратен метър на месец. Толкова е медианата на обявените наеми за едно-, дву- и тристайни апартаменти в границите на София към 11 ноември 2026 г.; през септември същата медиана беше 9,7 €. По вид жилище сумите звучат по-познато: стая струва около 250 €, едностаен — 450 €, двустаен апартамент — 620 €, тристаен — 800 €, а четиристаен — 1 380 € на месец.

Тези числа не идват от анкета, нито от оценка на агенция. На 15 септември и на 11 ноември прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за столицата и ги сравнихме една по една. През ноември в границите на града имаше 9 238 обяви, през септември — 8 212. Такъв обем позволява медиана за всеки квартал и всеки вид жилище, а не само едно общо число, което слага в една кошница гарсониера в Люлин и къща в Бояна.

Едно уточнение още тук, защото то стои зад всяка цифра в текста. Това са сумите, които наемодателите искат в обявите си. Каква цена е записана после в договора, не показва нито един публичен източник. Затова по-долу „пазарна наемна цена“ означава обявеното ниво, от което започва пазарлъкът, а не доказана цена на конкретна сделка. Таблицата показва медианите по вид жилище и как са се променили за 57-те дни между двете снимки.

Какво е „пазарна наемна цена“ и защо не е едно число

В най-простия смисъл пазарният наем е сумата, която свободен наемател би платил и свободен наемодател би приел за подобно жилище, на подобно място и в един и същ момент. И трите условия тежат. Двустаен от 50 кв.м на последен етаж без асансьор и двустаен от 80 кв.м в нова сграда имат различен пазарен наем, макар и двата да попадат в графата двустайни в Лозенец, където медианата за вида е 650 €.

Затова сериозните оценки рядко завършват с една сума без уговорки. Отговорът обикновено е диапазон плюс точка в него, обоснована със сравними жилища. Нашите данни дават първото — коридора, в който се движат обявите за даден квартал и вид. Второто изисква някой да види самото жилище: площ, етаж, състояние, обзавеждане, отопление, паркомясто. Никоя таблица не знае дали банята е ремонтирана миналата година или прозорците гледат към булевард.

Думата „средна“ също подвежда. Ние ползваме медиана — средата на подредения списък, — защото няколко луксозни обяви дърпат аритметичната средна нагоре, без да кажат нищо за типичното жилище. При четиристайните долната четвърт от обявите стига до 999 €, а горната започва от 2 000 €. Средната аритметична на толкова разнороден списък би описала апартамент, какъвто почти никой не предлага, докато медианата от 1 380 € стои в средата на реалното предлагане.

Кога изобщо се търси пазарният наем

Малко хора стигат до тази фраза, докато разглеждат обяви. Обикновено тя изскача при спор или при нужда от документ. Наемът е уреден в Закона за задълженията и договорите, чл. 228–239, и в общия случай страните сами договарят цената. Пазарното ниво става въпрос, когато договорена цена няма, когато едната страна твърди, че уговорената е далеч от реалността, или когато трябва да се изчисли обезщетение за ползване на жилище.

Най-честата ситуация е съсобствеността. Според чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността съсобственик, който ползва общия имот сам, дължи обезщетение на останалите от деня, в който са го поканили. Типичният случай са наследници, от които само един живее в апартамента. Размерът в конкретен спор зависи от много обстоятелства, но разговорът почти винаги минава през въпроса какъв наем би донесло жилището. Как изглежда това от страната на наемателя, описваме в ръководството за квартира с няколко собственика.

Втората ситуация е краят на договора. Чл. 236, ал. 2 ЗЗД предвижда, че наемател, който не върне жилището след прекратяването, дължи обезщетение в размер на наемната цена. Третата е данъчна: доходът от наем на физическо лице се облага с 10% след приспадане на 10% нормативно признати разходи, тоест около 9% от получения наем. За наемателя тази страна става видима най-често, когато хазяинът не декларира наема. Четвъртата е наем между роднини, когато страните искат да знаят дали уговорената сума не е твърде далеч от пазара.

Нищо от това не е правен съвет. Как се прилага една разпоредба към вашия случай, от кой ден тече обезщетение, какво трябва да се докаже и с какво — тези въпроси са за адвокат. Ние можем да покажем пазарната картина: какви наеми се обявяват в квартала, колко широк е коридорът и кои обяви са наистина сравними. Практичен съседен казус е описан в ръководството за случая, когато предишният наемател още не е напуснал.

Медиана, коридор и наем на квадрат: трите числа в справката

Медианата казва къде е средата, но не и колко са разпръснати цените около нея. За това служат междинните 50% — диапазонът между долната и горната четвърт на обявите. За двустайните в цяла София той е 550–700 €: половината обяви са в този коридор, една четвърт е под него и една четвърт над него. При едностайните коридорът е 400–520 €, при тристайните — 700–999 €. Тези граници са по-полезни от всяка отделна обява.

Защо да не се ползват просто най-ниската и най-високата обява? Защото крайностите понякога са грешки при въвеждане, дублирани обяви или жилища, които нямат много общо с останалите — мансарда без кухня или апартамент с огромна тераса. Междинните 50% изрязват тези случаи и оставят ядрото на пазара. Ако едно жилище е обикновено за квартала си, разумният му наем почти винаги е някъде в този коридор, а не в крайните му точки.

Третото число е наемът на квадратен метър. Той позволява да сравните жилища с различна площ, но крие капан: малките жилища почти винаги са по-скъпи на квадрат. В София едностаен излиза медианно 11,2 € на кв.м, двустаен — 9,7 €, тристаен — 8,7 €. Ако умножите медианата на квартала по площта на голям тристаен, ще надцените наема му; при гарсониера ще го подцените. Подробно за този ефект — в ръководството размерът тежи повече от квартала.

Справка по квартали, част 1: от Бакстон до Люлин 7

Таблицата по-долу е сърцевината на страницата. За всеки квартал с поне 10 обяви към 11 ноември тя дава броя обяви, медианата на кв.м за едно-, дву- и тристайни, коридора на междинните 50% и медианите по вид жилище. Тире означава, че обявите от съответния вид са под четири и медиана не се смята — по-добре празна клетка, отколкото число, изчислено от две обяви.

Ето как се чете на практика. В Банишора медианата е 10,0 € на кв.м, а половината обяви са между 8,4 и 11,4 €; двустаен е около 650 €. В Бояна медианата е същата, 10,0 €, но коридорът е по-широк, 8,3–12,3 €, а тристаен излиза 1 200 €. Витоша е с 303 обяви и 9,0 € на кв.м, тоест под градската медиана от 9,4 €, при двустаен за около 610 €.

Кръстова вада и Лозенец показват друго. В Кръстова вада медианата е 11,4 € — сред най-високите в града, — а в Лозенец е 9,9 €, въпреки репутацията му. Лозенец обаче е огромен: 401 обяви, от стаи за около 300 € до тристайни с медиана 820 €. Колкото по-голям и разнороден е един квартал, толкова по-малко казва неговата медиана за конкретен адрес в него и толкова повече тежат сравнимите обяви от същата улица.

Справка по квартали, част 2: от Люлин 8 до Яворов

Втората половина на справката съдържа най-големия пазар в града. Центърът има 506 обяви и медиана 10,5 € на кв.м, но коридорът му е 8,9–13,4 € — разлика от 4,5 € на квадрат между долната и горната четвърт. Едностаен там е около 530 €, двустаен — 629 €. Последното число изненадва: централните двустайни са по-малки, с медианна площ 60 кв.м срещу 65 за града, затова месечната сума остава близо до общата медиана.

Студентски град, Оборище и Стрелбище са удобни опорни точки. В Студентски град медианата е 9,3 €, а двустаен струва около 550 €. В Оборище нивата са 10,2 € и 700 €. В Стрелбище медианата е само 8,2 €, а двустаен е 615 €. Ако търсите аргумент, че даден наем е над или под пазара, сравнението винаги трябва да е с конкретния квартал, а не със средното за града.

Две предупреждения за таблицата. Първо, в квартали с малко обяви медианите по вид понякога се разминават с логиката — в Левски тристаен излиза 500 €, по-евтин от двустаен с 540 €, защото тристайните обяви там са малко и всяка тежи много. Второ, клетките с над 115 обяви от един вид в един квартал не се четат изцяло, защото сайтът показва само първите три страници; там броят е таван, а медианата е от видимата част.

Колко широк е пазарът в един квартал

Ширината на коридора е може би най-полезното число за всеки, който трябва да обоснове пазарен наем. Смятаме я като разликата между горната и долната четвърт, разделена на медианата. В средния квартал на София тя е 27,9%. С други думи, ако медианата е 10 € на кв.м, половината обяви обикновено се побират в коридор, широк около 2,8 € на квадрат, а другата половина е извън него.

Най-широк е пазарът във Фондови жилища — 69,1%, макар обявите там да са само 20. Следват Горна баня с 47,2%, Докторски паметник с 47,0%, Левски с 46,9% и Центърът с 42,4%. Това са места, където на една улица може да има стара кооперация и нова сграда или където малкото обяви са твърде различни. Там медианата е слаб аргумент и сравнимите обяви трябва да се подбират на ръка.

На другия край са кварталите с еднородно строителство. В Люлин 7 коридорът е само 10,2% от медианата, в Обеля 2 — 14,3%, във Връбница 2 — 15,2%, в Света Троица — 16,4%. Панелните комплекси, където блоковете са строени по сходни проекти, дават най-тесния пазар. Там медианата на квартала е добро приближение за почти всяко обикновено жилище и спорът за „пазарната цена“ е по-лесен.

Практическият извод е прост. Колкото по-широк е коридорът, толкова повече работа изисква доказването на пазарен наем и толкова повече място има за пазарлък. Как се разпределя това поле по квартали, разглеждаме в ръководството къде има поле за пазарлък. Двете таблици по-долу показват десетте най-широки и десетте най-тесни коридора сред кварталите с поне 20 обяви.

Колко далеч от медианата стои една обява

Друг начин да се види разсейването е да се провери всяка обява поотделно: с колко процента наемът ѝ на кв.м се отклонява от медианата за същия квартал и вид жилище. Резултатът отрезвява. Само 38,1% от обявите са на по-малко от 10% от медианата. До 20% се побират 67,7%, а останалите 32,3% — почти всяка трета обява — стоят по-далеч, нагоре или надолу.

Медианното отклонение е 13,6%. За двустаен от 620 € това прави около 84 € в едната или другата посока, без обявата да е непременно „нереална“. Затова твърдението „този наем е над пазара“ има тежест, когато разликата е голяма и е подкрепена със сравними обяви, а не когато цената е с 30–40 € над медианата. Такава разлика е в рамките на обичайния шум на пазара.

Отклонението има и обратна страна. Ако сте наемодател и обявите жилище с 25% над медианата на квартала, ще попаднете в по-рядката група, но не и в изключенията. Дали ще намерите наемател на тази цена, зависи от това дали жилището наистина се различава. Обявите с над 15% над медианата изчезват малко по-бавно — 49,7% за 57 дни срещу 54,3% при тези с над 15% под нея. Повече в анализа как да определите наема на апартамента си.

Как да стесните интервала за конкретно жилище

Ако трябва да прецените пазарния наем на определено жилище, започнете от квартала и вида. Намерете реда в справката, вземете медианата на кв.м и я умножете по площта — това е първото приближение. После погледнете коридора: обикновено жилище в нормално състояние стои близо до медианата; ремонтирано, обзаведено и с паркомясто клони към горната граница; старо, на партер или с проблемно отопление — към долната.

Втората стъпка е собствен списък със сравними обяви: пет до десет жилища от същия квартал и вид, с близка площ, обявени в рамките на няколко седмици. Запишете датата, площта, етажа и цената и запазете екранна снимка, защото обявите изчезват. Медианата на такъв малък списък обикновено е по-добър аргумент от медианата на цял квартал, защото изключва жилища, които не приличат на вашето.

Третата стъпка е проверка за дублиране. Едно и също жилище често се обявява от няколко посредника: 1 813 от 6 251 проследени септемврийски обяви се отнасяха за жилище, обявено от два или повече телефона. Ако не ги отсеете, един апартамент може да влезе в списъка ви три пъти и да изкриви медианата. Как да ги разпознавате, обясняваме в ръководството за дублираните обяви за наем.

Калкулаторът по-долу прави първата стъпка вместо вас. Въведете площта, медианата на кв.м от справката и ширината на коридора. По подразбиране са заложени градската медиана от 9,4 € и средната ширина от 27,9%; ако знаете числата за своя квартал, сменете ги. Сумата за период е обикновено умножение — тя не изчислява обезщетение, а само показва колко прави пазарният наем за избрания брой месеци.

Обявена срещу договорена цена: слабото място на всяка справка

Тук е най-уязвимото място на всяка справка от обяви, включително нашата. Обявата показва колко иска наемодателят в деня на публикуване. Сделката може да се затвори по-ниско, по-високо или изобщо да не се случи. Публични данни за сключените договори за наем в София няма, затова никой — нито ние, нито който и да е портал — не може да покаже „реалния“ наем с точност до евро.

Какво все пак знаем? Сред обявите, които стояха на пазара и на двете дати, 27,0% бяха с намалена цена, 69,9% — без промяна, а 3,1% — с повишена. Медианното намаление е 8,5%, около 60 €. Това подсказва, че първоначалната цена в обявата е по-скоро таван, отколкото точка на сделка, поне за жилищата, които не намират наемател бързо. Подробности има в анализа дали наемодателите свалят наема.

Втори капан е изчезналата обява. Когато една обява липсва при втората снимка, изкушението е да приемем, че жилището е отдадено на обявената цена. Не е задължително: обявата може да е свалена, изтекла или преместена в друг сайт. Затова изчезналите обяви не са доказателство за сделка — те показват, че пазарът се движи, но не и на каква цена е подписан договорът. Скоростта по видове жилища е в анализа за колко време се отдава квартира.

Трети капан е каналът. imot.bg е един от няколко — квартири се предлагат и в OLX, alo.bg и Facebook групи, а част от жилищата изобщо не стигат до интернет. Не сме проверявали цените в другите канали, затова не знаем дали са по-високи или по-ниски. При стаите, които в imot.bg са само 89 обяви през ноември, е ясно, че сайтът показва малка част от пазара; при апартаментите обявите са хиляди, но и там част от предлагането минава покрай сайта.

Пазарната цена винаги има дата

Оценка без дата е половин оценка. Между 15 септември и 11 ноември медианата за двустаен в София слезе от 649 на 620 €, а медианата на кв.м за едно-, дву- и тристайни — от 9,7 на 9,4 €. Отчасти това е промяна в цените, отчасти промяна в това какви жилища са излезли на пазара. Двете обяснения разглеждаме подробно в анализа падат ли наемите в София.

В отделните квартали движението е по-рязко. В Бояна медианата на кв.м падна от 11,4 на 10,0 €, в Горна баня — от 10,4 на 9,1 €. В Сухата река се качи от 8,4 на 9,2 €, в Банишора — от 9,4 на 10,0 €. При коридор от близо 28% такива промени не обръщат пазара, но ако сравнявате жилище с обяви отпреди година, разликата може да е осезаема и в двете посоки.

Тук идва и третото ограничение: 57 дни са кратък период. Те показват посоката през есента на 2026 г., но не са прогноза за пролетта. Ако въпросът е какъв е бил пазарният наем за минал период — например от определена дата нататък, — нужни са данни именно от онзи период, а сегашните медиани не могат просто да се пренесат назад. За това как наемите се менят през годината вижте ръководството за сезонността на наемите.

За справка, която ще се показва на друга страна, датата трябва да е изписана ясно: от кой ден са обявите, от кой сайт и колко са на брой. Нашите таблици са към 11.11.2026, а предишната снимка — към 15.09.2026. Ако спорът е за период отпреди септември 2026 г., тези данни могат да покажат най-много днешното ниво, но не и тогавашното, и това трябва да се каже открито.

Кой доказва пазарния наем: справка, оценител, вещо лице

Има три нива на доказване и те се различават по тежест. Първото е собствена справка: запазени обяви за сравними жилища, с дати, площи и квартал. Тя е безплатна и полезна за разговор между страните — например когато наемател и наемодател обсъждат подновяване на договора или когато съсобственици търсят споразумение, без да стигат до съд.

Второто ниво е доклад от лицензиран оценител. Оценителят прави същото като вас, но по утвърдена методика, с подбор и корекции на сравнимите жилища и с подпис, за който носи отговорност. Такъв доклад струва пари, но е много по-трудно да бъде отхвърлен като „няколко обяви от интернет“. Дали си струва при сумата, за която става дума във вашия случай, е въпрос, който е добре да обсъдите с адвокат.

Третото ниво е експертиза в съдебно производство. Когато спорът е в съда, съдът може да назначи вещо лице, което само прави проучване на пазара и отговаря на поставените въпроси. Вашата справка от обяви може да помогне да се зададат правилните въпроси или да се провери заключението, но не замества експертизата. Как работят конкретните процесуални правила, отново е въпрос изцяло за адвокат.

Каквото и ниво да изберете, данните от тази страница работят най-добре като отправна точка. Те показват в кой квартал коридорът е тесен и медианата е силен аргумент и в кой е широк и трябва ръчен подбор. Показват и кои квартали са в движение, така че стара справка там бързо остарява. Самото число за конкретното жилище обаче винаги минава през оглед и сравнение.

Какво да направите според ролята си

Ако сте наемател и смятате, че наемът ви е висок, намерете квартала си в справката и сравнете своя наем на кв.м с коридора. Ако сте в него, наемът е пазарен, дори да е над медианата. Ако сте над горната граница, съберете пет-шест сравними обяви и започнете разговор, а не спор. Ако договорът предвижда годишно увеличение, прочетете и ръководството за индексацията на наема.

Ако сте наемодател, пазарният наем е едновременно ориентир и защита. Ориентир — защото обява далеч над коридора рискува да стои седмици и после да бъде намалена. Защита — защото ако някога се стигне до спор за обезщетение или за цена, ще имате записана справка от момента на договаряне. Пазете я заедно с договора за наем и приемо-предавателния протокол.

Ако сте съсобственик или наследник, не разчитайте на едно число от интернет. Запишете медианата и коридора за квартала, съберете сравними обяви с дати и ги покажете на адвокат. Той ще прецени дали и как могат да се ползват, какво още е нужно и дали има смисъл от оценител. Медианите за целия град по вид жилище са и на страницата с цените на наемите, а за всеки квартал — в каталога на кварталите.

Ако просто търсите жилище на разумна цена, не е нужно да се ровите в таблици. Опишете какво търсите в заявката за търсене — квартал, вид, бюджет — и ще ви свържем със свободни жилища в рамките на този коридор; услугата е безплатна за наемателите. Кои квартали са в двата края на ценовата скала, показваме в класацията на най-скъпите и най-евтините квартали за наем.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.