Начало › Съвети › „Без комисиона“ — колко от софийските обяви за наем наистина са такива
„Търся без комисиона“ е най-често повтаряното изискване на софийските наематели. Преброихме колко обяви реално отговарят на него и резултатът обяснява защо това търсене отнема толкова време.
Числата
От 8 212 активни обяви за наем в София 204 съдържат означение „без комисиона“ или сходна формулировка. Това е 2,5 процента от пазара. Означение „от собственик“ носят 19 обяви — 0,23 процента.
Тоест приблизително деветдесет и седем на сто от публично обявените жилища под наем в София минават през посредник, който очаква възнаграждение. Обичайният размер е един месечен наем, платим от наемателя при подписване.
Това не означава, че сделки между собственик и наемател не се случват. Означава, че те почти не се случват през публичните обяви — движат се през познати, работни колективи, фейсбук групи и табла във входовете.
| Признак в обявата | Обявиброй | Дял% | База |
|---|---|---|---|
| Обявена като „без комисиона“ | 204 | 2,5 % | от всички обяви |
| Маркирана „от собственик“ | 19 | 0,23 % | от всички обяви |
| Посочена квадратура | 8 212 | 100 % | от всички обяви |
| Посочен етаж | 7 564 | 92 % | от всички обяви |
| Посочен вид отопление | 4 445 | 54 % | от всички обяви |
| Описана като обзаведена | 1 933 | 97,6 % | от обявите, които уточняват |
| Описана като необзаведена | 47 | 2,4 % | от обявите, които уточняват |
Източник: собствена извадка на редакцията от 8212 активни обяви за наем в София, събрани през септември 2026 от публичните списъци на imot.bg и агрегирани по квартал. Показани са медиани — половината обяви са под, половината над стойността.
Защо пазарът изглежда така
Отдаването под наем изисква време: отговаряне на обаждания, организиране на огледи, проверка на кандидати, подготовка на договор. Софийски собственик с една инвестиционна квартира обикновено предпочита да плати това време на агенция, отколкото да го вложи сам.
Второ, комисионата се плаща от наемателя, не от собственика. Това прави услугата безплатна за този, който взема решението кой да я ползва, и обяснява защо посредничеството е толкова разпространено.
Трето, при силно търсене собственикът няма стимул да оптимизира процеса. Когато на един апартамент се явяват десет кандидати, филтрирането им е работа, която някой трябва да свърши, и агенцията я върши.
Какво означава „без комисиона“ в обявата
Внимавайте с формулировките. „Без комисиона“ понякога означава, че комисионата се плаща от собственика, а не че липсва — жилището пак се предлага от агенция. В други случаи означава намалена комисиона, например половин наем.
„От собственик“ е по-силното означение, но и то се използва свободно. Проверката е проста и става по телефона: попитайте директно дали лицето е собственик, дали то ще подпише договора и дали има да се плаща каквото и да е при подписване извън наем и депозит.
Ако отговорът е уклончив, вероятно говорите с посредник. Това не е непременно проблем — важно е само да знаете каква е реалната сметка при нанасяне, преди да отделите време за оглед.
Практическа стратегия при ограничен бюджет
Комисионата е еднократен разход, който при медианен двустаен наем от 649 евро означава около 649 евро отгоре, освен депозита и първия наем. Общата сума при нанасяне става близо 1 950 евро.
Ако тази сума е проблем, по-ефективно е да я включите в изчислението и да търсите жилище с по-нисък наем, отколкото да прекарате два месеца в търсене на двата и половина процента обяви без комисиона. Понижаване на наема със 70 евро месечно се изплаща за по-малко от година.
Другият работещ подход е да разширите географски търсенето. Разликата между медианния двустаен в Люлин (570 евро) и в тесния център (700 евро) е 130 евро месечно — тоест повече от комисионата за година и половина.
Как да търсите директно от собственик
Реалните канали са три: обяви в самия вход или квартал, затворени групи в социалните мрежи по квартали и препоръки през работа или познати. Обявите на хартия в панелните комплекси още работят и почти винаги са от собственик.
Ако търсите онлайн, филтрирайте по признаци: липса на професионални снимки, телефон без офис часове, липса на референтен номер от типа „ID-“, описание в първо лице. Нито един от тях не е доказателство, но заедно повишават шанса.
И бъдете готови да действате бързо. Обявите от собственик изчезват най-бързо, защото са малко и всички ги търсят. Ако намерите такава, огледът в същия ден е нормална реакция.
Ограничения на измерването
Броим означения в текста на обявата, а не действителния статут на подателя. Възможно е част от собствениците да не пишат нищо, а част от агенциите да пишат „без комисиона“ по маркетингови съображения.
Извадката покрива един голям публичен сайт за обяви. Пазарът на директни наеми се движи предимно извън него, което означава, че 2,5 процента е долна граница за целия пазар, а не оценка за него.
И накрая, текстът в списъците е съкратен. Възможно е част от обявите да уточняват условията по-надолу в пълното описание, което не влиза в извадката.
Какво да питате, преди да отидете на оглед
Три въпроса по телефона спестяват повечето разочарования. Първият: вие ли сте собственик на жилището и вие ли ще подпишете договора. Вторият: каква е пълната сума, която ще платя в деня на подписване. Третият: включва ли обявената цена такса вход и има ли други месечни плащания.
Отговорът на втория въпрос трябва да е конкретна сума, а не описание. Ако чуете „наем, депозит и обичайната комисиона“, поискайте числото. Разликата между 1 300 и 1 950 евро при нанасяне е точно това, което търсите, когато казвате „без комисиона“.
Ако сумата се окаже висока, попитайте дали комисионата може да се раздели на две вноски или да се приспадне при по-дълъг срок на договора. Това е реално договаряемо и при агенции, особено извън пиковия сезон август–септември, когато конкуренцията за наематели е по-слаба.
Редакционна оценка по 8 показателя
Стратегия с висока цена във време и нисък шанс за успех през публичните обяви. Разширяването на географския обхват или леко понижаване на изискванията дава по-голяма икономия за далеч по-малко усилие.
204 от 8 212 обяви, тоест 2,5 %. При активно търсене това са няколко нови оферти седмично за целия град.
„Без комисиона“ често означава комисиона, платена от собственика, или намалена комисиона. Само 19 обяви се обявяват изрично като от собственик.
Един месечен наем — около 649 EUR при медианен двустаен. Това е реална сума, която оправдава известно усилие.
Търсенето само сред 2,5 % от офертите удължава процеса с седмици, а в София свободните жилища изчезват за дни.
Разликата между Люлин и тесния център е 130 EUR месечно — повече от комисиона за година и половина, без никакво допълнително търсене.
Квартални групи, обяви във входовете и препоръки през работа реално дават директни собственици, но изискват присъствие и бързина.
Обявената цена рядко включва комисионата, така че реалният разход при нанасяне се разбира едва при първия разговор.
Сегментът „без комисиона“ привлича и обяви, чиято цел е капаро преди оглед. Проверката на собствеността става още по-важна.
Силни страни
- Икономията е реална и равна на приблизително един месечен наем.
- Кварталните групи и обявите във входовете действително дават директни собственици.
- Проверката по телефона отнема една минута и отсява повечето неясни случаи.
Слаби места и рискове
- Само 2,5 % от публичните обяви носят това означение.
- Формулировката не гарантира, че няма посредник.
- Изчакването струва повече от комисионата, ако удължи търсенето с месец.
Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.
Заяви търсене на квартира в София
Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.
Често задавани въпроси
Колко обяви за наем в София са без комисиона?
204 от 8 212 в извадката от септември 2026 г., тоест 2,5 процента. Само 19 обяви, или 0,23 процента, са изрично означени като „от собственик“. Останалите минават през посредник.
Колко е комисионата при наем в София?
Обичайният размер е един месечен наем, платим от наемателя при подписване на договора. При медианен двустаен от 649 евро това означава около 649 евро еднократно, извън депозита и наема за първия месец.
Означава ли „без комисиона“, че говоря със собственик?
Не непременно. Формулировката често означава, че комисионата се плаща от собственика, или че е намалена. Проверката е директен въпрос по телефона: кой ще подпише договора и има ли плащане при подписване извън наем и депозит.
Каква е общата сума при нанасяне?
При жилище с наем 649 евро и комисиона един наем сметката е около 1 950 евро — наем за първия месец, депозит в размер на един наем и комисиона. Именно тази сума, а не месечният наем, най-често спира наемателите.
Струва ли си да чакам обява без комисиона?
Рядко. Понижаване на наема със 70 евро месечно чрез избор на съседен квартал се изплаща за по-малко от година и не изисква чакане. Търсенето само сред 2,5 процента от офертите удължава процеса със седмици.
Къде се намират директните собственици?
В квартални групи в социалните мрежи, в обяви на хартия по входовете и таблата в панелните комплекси и през препоръки от колеги и познати. Тези канали остават активни и почти винаги са без посредник.
По какво се познава обява от собственик?
По липсата на референтен номер от типа „ID-“, по описание в първо лице, по любителски снимки и по телефон без офис часове. Нито един признак не е доказателство, но заедно значително повишават вероятността.
Законна ли е комисионата от наемателя?
Да, когато е договорена и срещу нея се предоставя услуга — намиране на жилище, организиране на оглед, подготовка на договор. Поискайте документ за платената сума и проверете какво точно включва услугата преди да платите.
Още по темата
Нови ръководства за наематели
Още ръководства и анализи
Квартали на София
Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.
Търсене по тип жилище
Забавно за наемите
Всички забавни статии за квартирите.