Начало › Съвети › Дванайсет въпроса по телефона, които спестяват безсмислени огледи
Средният оглед в София отнема час и половина заедно с пътуването. Пет минути по телефона отсяват повечето оферти, които не си заслужават този час — стига да знаете какво да питате.
Защо телефонният разговор е важен
Обявата съдържа площ, цена и етаж. Всичко останало — пълната сума при подписване, реалните сметки, състоянието на входа, кой е подателят — не се обявява и се установява само с питане.
От 8 212 софийски обяви само 1 980 уточняват обзавеждането, 4 445 — отоплението, и 19 се обявяват като от собственик. Тоест телефонният разговор не е формалност, а основният източник на информация.
Освен това начинът, по който отсреща отговарят, е информация сам по себе си. Уклончиви отговори на прости фактически въпроси почти винаги означават нещо, което ще откриете по-късно.
Първите три въпроса — за сделката
Вие ли сте собственик и вие ли ще подпишете договора. Този въпрос отделя посредника от собственика по-надеждно от всичко, което пише в обявата, и определя с кого водите разговора.
Каква е пълната сума в деня на подписване. Искайте конкретно число, а не описание. Разликата между 1 300 и 1 950 евро е точно това, което търсите, когато казвате „без комисиона“.
Свободно ли е жилището и от кога. Ако е обитавано, огледът ще бъде ограничен, а датата на нанасяне — несигурна. И двете си струва да знаете преди да пътувате.
| Въпрос | Защо е важен | Какво е добър отговор |
|---|---|---|
| Вие ли сте собственик и ще подпишете ли договора? | Отделя посредника от собственика по-надеждно от текста на обявата | Ясно „да“ или ясно „не, аз съм брокер“ |
| Каква е пълната сума в деня на подписване? | Обявената цена е само наемът; депозит и комисиона утрояват сумата | Конкретно число, разбито по пера |
| Свободно ли е и от кога? | Определя дали огледът ще е пълноценен и кога реално се нанасяте | Конкретна дата |
| Колко бяха сметките през януари и февруари? | Най-силният единичен предиктор за зимния разход | Конкретни суми за конкретни месеци |
| Каква е таксата за вход и какво включва? | Редовен месечен разход, който не е в обявата | Сума и списък на включеното |
| Има ли изравнителна сметка и в какъв размер? | Перото, което най-често изненадва след напускане | Сума от миналата година |
| Санирана ли е сградата и кога е сменена дограмата? | Двата отговора заедно предсказват отоплението | Година или ясно „не“ |
| Какво точно има от обзавеждането? | Липсващ уред означава няколкостотин лева при нанасяне | Изброяване на уредите |
| Има ли асансьор и работи ли надеждно? | Ежедневен въпрос в блокове над осем етажа | Кога е ремонтиран последно |
| Какъв срок и какво предизвестие? | Разминаване по срок прави огледа безсмислен | Една година със едномесечно предизвестие |
| Разрешавате ли адресна регистрация? | Решаващо за детска градина, лекар и административни услуги | Ясно „да“ с готовност за нотариална заверка |
| Има ли ограничения за любимци, брой хора, пушене? | Домашните любимци се споменават в 22 от 8 221 обяви | Конкретни правила, а не общо „ще видим“ |
Съставено от редакцията на Квартири в София въз основа на това кои данни липсват в обявите: от 8 212 софийски обяви само 1 980 уточняват обзавеждане, 4 445 посочват отопление и 19 се обявяват като от собственик.
Следващите три — за парите след това
Колко бяха сметките през януари и февруари миналата година. Конкретна сума от конкретен месец казва повече за жилището от вида отопление, дограмата и годината на строеж взети заедно.
Каква е таксата за вход и какво включва. Обикновено между десет и трийсет лева месечно, но в сгради с портиер, асансьор и поддържани общи части може да е значително повече.
Има ли изравнителна сметка за топлофикация и в какъв размер беше миналата година. Това е перото, което най-често изненадва наемателите — и то след напускането им.
Въпроси за самото жилище
Санирана ли е сградата и кога е сменена дограмата. Двата отговора заедно предсказват зимния разход по-добре от всичко останало и се дават за секунди.
Какво е обзавеждането и има ли пералня, хладилник и готварска печка. При 97,6 процента обзаведени жилища сред тези, които уточняват, липсата на конкретен уред е реална възможност.
Има ли асансьор и работи ли надеждно. Вторият въпрос е по-важният и отговорът на собственика си струва да се провери със съсед на самия оглед.
Въпроси за условията
Какъв срок на договора предпочитате и какво е предизвестието. Ако се разминавате по срок, няма смисъл от оглед. Стандартът в София е едногодишен договор с едномесечно предизвестие.
Разрешавате ли адресна регистрация. Ако ви трябва за детска градина, лекар или административни услуги, това е въпрос, който решава всичко останало и получава ясен отговор веднага.
Има ли ограничения — домашни любимци, брой обитатели, пушене. Домашните любимци се споменават само в 22 от над осем хиляди обяви, тоест мълчанието по темата не означава разрешение.
Как да преценявате отговорите
Конкретните числа са добър знак. Собственик или брокер, който помни сметките от февруари и таксата за вход, познава имота и най-вероятно го стопанисва добре.
Отказът да се посочат сметки при иначе нормална комуникация е достатъчна причина да не отделяте час и половина. Същото важи за уклончивост около това кой ще подпише договора.
Обратното също е сигнал: прекалено бърза готовност да се съгласят на всичко, придружена от искане за капаро преди оглед, е класическият модел на съмнителна оферта.
Какво да кажете за себе си
Кратко и конкретно: колко души сте, с какво се занимавате, от кога търсите и за какъв срок. Това спестява време и на двете страни и ви поставя в по-добра позиция при конкуренция за жилището.
Ако сте готови да подпишете бързо, кажете го. Готовността за незабавно нанасяне е реална стойност за собственика, който калкулира и празните месеци.
Не обещавайте неща, които не можете да изпълните — например че няма да имате гости или че ще останете три години. Тези обещания се помнят и създават напрежение по-късно.
След разговора
Запишете си отговорите. След пет-шест разговора офертите се смесват и конкретните числа се забравят, а именно по тях ще сравнявате.
Ако всичко звучи добре, уговорете огледа в делничен ден и за предпочитане вечер — тогава виждате реалния шум, трафик и ситуация с паркирането.
И вземете със себе си контролния списък за оглед, за да не разчитате на паметта си на място.
Как да подредите въпросите в разговора
Не задавайте дванайсетте въпроса наведнъж — това звучи като разпит и част от собствениците се затварят. Започнете с двата, които определят дали изобщо има смисъл да продължите: пълната сума при подписване и дали жилището е свободно.
Ако отговорите са приемливи, минете към сметките и срока. Тези четири въпроса заедно отсяват около половината оферти и отнемат две минути. Останалите осем задайте едва след като е ясно, че офертата е в играта.
Ако разговорът тръгне добре, част от отговорите ще дойдат сами. Добросъвестният собственик обикновено сам споменава санирането, дограмата и сметките, защото те са предимства на жилището му — и точно това е първият добър сигнал.
Какво да направите, ако отговорите са смесени
Смесените отговори са нормални. Жилище с отлични сметки, но без разрешена адресна регистрация, е добра оферта за едни наематели и негодна за други — затова приоритетният ред на собствените ви изисквания е по-важен от самите отговори.
Ако едно от непреложните ви условия получи отказ, попитайте дали има гъвкавост и при какви условия. Отговорът „по принцип не, но ако е за две години — да“ е чест и се получава само ако въпросът бъде зададен втори път.
И ако офертата отпадне, попитайте дали имат друго жилище. Агенциите почти винаги имат, а собствениците понякога познават съседи, които отдават. Това е най-евтиният начин да разширите търсенето си.
Редакционна оценка по 8 показателя
Най-високата възвръщаемост на време в целия процес по наемане. Пет минути разговор отсяват оферта, която иначе би струвала час и половина и едно разочарование.
Средният оглед с пътуване е час и половина. Телефонният разговор струва пет минути и отсява повечето неподходящи оферти.
Отговаря точно на това, което обявите не съдържат — пълна сума, сметки, такса вход, подател, ограничения.
Зависи от добросъвестността на отсрещната страна. Конкретните числа са проверими на огледа, общите обещания — не.
Уклончивост по прости фактически въпроси е сигнал сам по себе си и работи независимо от съдържанието на отговора.
Брокер, който не е виждал имота, не може да отговори на половината въпроси — което също е полезна информация.
Дванайсет въпроса наведнъж могат да прозвучат като разпит. По-добре се задават разговорно и в приоритетен ред.
Краткото представяне и готовността за бързо подписване реално подобряват позицията ви пред други кандидати.
Част от въпросите — сметки, изравнителна сметка, срок — трудно се проверяват на място и трябва да се зададат предварително.
Силни страни
- Пет минути разговор спестяват час и половина безсмислен оглед.
- Покрива точно информацията, която обявите системно не съдържат.
- Начинът на отговаряне е сигнал дори когато съдържанието е неясно.
Слаби места и рискове
- Отговорите зависят от добросъвестността на отсрещната страна.
- Зададени наведнъж, въпросите могат да прозвучат като разпит.
- Брокер, който не е виждал имота, не може да отговори на половината.
Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.
Заяви търсене на квартира в София
Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.
Често задавани въпроси
Какво е най-важно да питам преди оглед?
Три неща: каква е пълната сума в деня на подписване, колко бяха сметките през януари и февруари и кой ще подпише договора. Тези три отговора отсяват повечето неподходящи оферти.
Защо да питам за сметките, а не за отоплението?
Защото конкретна сума от конкретен месец отразява едновременно вида отопление, изолацията, дограмата, етажа и броя външни стени. Видът отопление сам по себе си почти не предсказва разхода.
Какво означава, ако откажат да посочат сметки?
При иначе нормална комуникация това е достатъчно основание да не отделяте време за оглед. Добросъвестният собственик знае сумите и няма причина да ги крие.
Как да разбера дали говоря със собственик?
Попитайте директно дали той ще подпише договора. Проверете и дали обявата съдържа референтен номер от типа „ID-“ — ако да, почти сигурно говорите с агенция независимо от отговора.
Трябва ли да питам за домашни любимци предварително?
Задължително. Домашните любимци се споменават само в 22 от над осем хиляди обяви, тоест мълчанието по темата не означава разрешение. По-добре е да се разбере по телефона, отколкото след оглед.
Какво да кажа за себе си по телефона?
Колко души сте, с какво се занимавате, от кога търсите и за какъв срок. Ако сте готови да подпишете бързо, кажете го — готовността за незабавно нанасяне е реална стойност за собственика.
Кога е най-добре да уговоря огледа?
В делничен ден и за предпочитане вечер. Тогава виждате реалния трафик, шум и ситуация с паркирането. Съботната сутрин показва най-спокойната възможна картина и е подвеждаща.
Какво да направя след разговора?
Запишете си отговорите с конкретните числа. След пет-шест разговора офертите се смесват, а именно по тези числа ще ги сравнявате при вземане на решение.
Още по темата
Нови ръководства за наематели
Още ръководства и анализи
Квартали на София
Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.
Търсене по тип жилище
Забавно за наемите
Всички забавни статии за квартирите.