За колко време се отдава квартира в София: проследихме 6 251 обяви за 57 дни

Начало › Анализи › За колко време се отдава квартира в София: проследихме 6 251 обяви за 57 дни

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

От 6 251 обяви за наем, които проследихме в imot.bg между 15 септември и 11 ноември 2026 г., 52,8% изчезнаха за 57 дни. Това отговаря на полуживот от 53 дни — толкова е нужно, за да се изчисти половината от предлагането. Половината стаи и едностайни си отиват за около пет седмици, при къщите това отнема над четири месеца, а в Люлин 6 обявите се топят четири пъти по-бързо, отколкото в Лозенец.

Краткият отговор: половината пазар се сменя за 53 дни

На 15 септември и на 11 ноември 2026 г. прочетохме всички обяви за наем в София в imot.bg и ги сравнихме една по една: квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. От септемврийските обяви можахме да проследим 6 251 — тези от квартали и видове жилища, които сайтът показва изцяло. До ноември 52,8% от тях вече ги нямаше, или около 3 300 обяви. Останалите 47,2%, приблизително 2 950, още стояха на пазара — някои със същата цена, други поевтинели.

Ако приемем, че обявите изчезват с постоянна скорост, от тези две числа следва полуживот от 53 дни. Казано по-просто: от всяка група обяви, която стои на пазара днес, всеки ден си отиват около 1,3%, а половината ще я няма след малко под осем седмици. По същия модел след месец изчезва около една трета от групата, а след 106 дни — три четвърти. Моделът е груб, но дава общ език, с който можем да сравняваме стаи с къщи и Люлин с Лозенец.

Средно предлагането в София се обновява за около два месеца, а не за няколко дни. Това не изключва жилища, които се дават още в първата седмица — такива има и по-долу ще видим къде се срещат по-често. Но за наемателя означава, че в повечето квартали има време да види няколко варианта, а за наемодателя — че един-два месеца без наемател са нормална част от сметката, а не провал. Пазара като цяло описваме в доклада за есента на 2026 г.

Какво броим като изчезнала обява

Обява е изчезнала, ако през ноември я няма — нито с телефона, с който е била публикувана през септември, нито с друг. Второто условие е важно. В София едно и също жилище често се рекламира от няколко посредници, и ако обявата на единия изчезне, а на другия остане, апартаментът не е отдаден. Такъв случай не броим за изчезнал. Ако обаче собственикът качи жилището наново с друга площ или друг етаж, за нас то е изчезнала и нова обява едновременно.

Изчезването не е равно на отдаване. Обявата може да е свалена, защото жилището е намерило наемател, но и защото собственикът се е отказал, решил е да продава или просто е оставил абонамента да изтече. Не можем да разделим тези случаи и затова навсякъде говорим за скорост на изчезване. Все пак прави впечатление, че евтините и малките жилища изчезват систематично по-бързо от скъпите и големите — картина, която е много по-лесно да се обясни с наематели, отколкото със случайни сваляния.

Второто уточнение е за парите. Всичко в този анализ е обявен наем — сумата в обявата, не тази в подписания договор. Ако жилището е отдадено след пазарлък, ние не знаем с колко е паднала цената. Затова групите по наем в следващите раздели са по обявената сума към 15 септември. Как изглежда обява, която седмици наред не помръдва нито с цената, нито с текста, разглеждаме отделно в анализа на застоялите обяви.

Защо 53 дни не е времето от публикуването до наемателя

Снимката от 15 септември улавя обявите, които са били на пазара точно в този ден. Част от тях са публикувани предишната вечер, други висят от месеци, а колко време са стояли преди нашата снимка, не знаем. Това е стар капан при подобни измервания: в моментната снимка дълго живеещите обяви са свръхпредставени, защото имат повече шанс да попаднат в нея. Жилище, публикувано на 20 септември и отдадено на 25-и, изобщо не влиза в статистиката.

Следствието е просто. За прясно публикувана и разумно оценена обява реалното време до изчезване вероятно е по-кратко от 53 дни, защото най-бързите сделки остават между двете снимки и не ги виждаме. За обява, която вече стои шест седмици, очакването е по-скоро по-дълго — тя е показала, че не е от бързите. Полуживотът описва колко бързо се сменя наличното предлагане, а не колко чака типичният наемодател от деня на публикуването.

Колко са тези невидими бързи сделки, не можем да кажем. Виждаме само косвен знак: през ноември 59,8% от обявите в сравнимите клетки са нови, тоест ги нямаше през септември. Голяма част от тях е излязла на мястото на изчезналите. Дали новите искат повече от онези, които заместват, проверяваме в анализа на новите обяви; накратко — в рамките на един квартал и вид разликата е почти нулева.

Стая, едностаен, двустаен: малкото жилище се дава бързо

Видът на жилището разделя пазара по-ясно от почти всичко друго. От 75-те проследени стаи 69,3% изчезнаха за 57 дни, от 569-те едностайни — 65,2%. Това са полуживоти от 33 и 37 дни, или около пет седмици. Стаите в imot.bg са малко и не бива да се правят големи изводи от тях — голяма част от предлагането им е във Facebook групите. Едностайните обаче са достатъчно, за да се вярва на числото.

Двустайните са сърцевината на софийския пазар: 2 386 от проследените обяви, повече от една трета. При тях изчезнаха 58,1%, а полуживотът е 45 дни. Това е малко по-бързо от средното за града и е разумна отправна точка за човек, който отдава или търси типичен двустаен около медианата от 620 € през ноември. Ако търсите такъв, вижте и страницата за двустайни под наем, а за най-малките жилища — едностайните квартири.

Защо малките жилища вървят по-бързо, данните не казват директно, но подсказват: те са и най-евтините, а сумата в обявата сама по себе си е силен признак. Колко от скоростта идва от вида и колко от цената, разплитаме в анализа на признаците, които ускоряват отдаването. В графиката по-долу се вижда стълбицата — всяка следваща стая отнема по няколко пункта от дела на изчезналите.

Тристайни, големи жилища и къщи: сметката е в месеци

При тристайните изчезнаха 51,7% за 57 дни — почти колкото средното, с полуживот 54 дни. Големият скок идва след тях. Четиристайните (596 обяви) и многостайните (168) имат полуживот съответно 82 и 78 дни, малко под три месеца. При къщите, 295 проследени, за два месеца изчезна само всяка четвърта обява (26,1%), а полуживотът стига 131 дни — повече от четири месеца.

Числата за къщите изглеждат стряскащо, но имат логика. Медианният наем на къща в София е 2 500 €, в цялата категория има около 300 обяви, а при такава цена кръгът от възможни наематели неизбежно е тесен. Собственик на къща, който очаква наемател за месец, вероятно ще остане разочарован. По-реалистично е да планира три-четири месеца и да започне търсенето, преди предишният наемател да е напуснал. Подробности за сегмента има в ръководството за наем на къща в София.

Таблицата по-долу събира всички видове с броя проследени обяви. Обърнете внимание на многостайните: при тях изчезналите са малко повече от четиристайните (39,9% срещу 38,1%), но групата е три пъти по-малка и разликата е в рамките на случайното. Практически двете категории се държат еднакво и могат да се разглеждат заедно. За тези, които търсят голямо жилище за семейство, има отделна страница с четиристайни апартаменти под наем.

Наемът: до 500 € половината обяви не доживяват пета седмица

Ако трябва да изберем един признак, по който да предскажем колко ще стои една обява, това е обявеният наем. При трите най-евтини групи — до 300, 301–400 и 401–500 € — изчезналите са между 68,9% и 71,2%, а полуживотът е 32–34 дни. Тоест половината от тези обяви не доживяват до петата седмица. От 501 до 650 € делът пада на 61,1% (42 дни), а от 651 до 800 € — на 51,7% (54 дни).

След това идва плато. Между 651 и 1 500 € скоростта почти не се променя: 51,7%, 48,1% и 46,7% за трите групи. Наемодател, който иска 950 вместо 850 €, не плаща кой знае какво в скорост. Истинската стена е над 1 500 €: там за 57 дни изчезнаха само 26,2% от 684 обяви, а полуживотът е 130 дни. Това е по-скоро пазарът на къщи, големи апартаменти и луксозни жилища, отколкото на обикновената квартира.

За наемателя с бюджет до 500 € изводът е неудобен: точно в този диапазон надпреварата е най-голяма и добрата обява рядко чака. Затова търсенето трябва да е подготвено — какво точно искате, кога можете да се нанесете, какви документи имате. Къде изобщо ги има такива жилища, показваме в анализа на евтините квартири до 500 €, а подходът при ограничен бюджет е описан и на страницата за евтини квартири.

Кварталите, в които обявите изчезват за около месец

Сред кварталите с поне 30 проследени обяви най-бързо се изчиства Люлин 6: 80,6% от 36 обяви изчезнаха, полуживот 24 дни. Следват Левски Г (77,1%), Люлин 10 (75,0%) и Разсадника (73,7%). В първата дузина влизат още Обеля 2, Люлин 3, Люлин 7, Младост 4, двата Овча купела и Света Троица — всички с полуживот между 34 и 36 дни.

Повечето са панелни комплекси далеч от центъра, с умерени цени. В Люлин 3 медианата е 7,8 € на кв.м, в Света Троица — 8,6 €, при медиана 9,4 € за града. Особен случай е Сухата река: там изчезнаха 70,7% от обявите, но предлагането не намаля — на 58 изчезнали дойдоха 86 нови, а обявеният наем на кв.м се вдигна с 9,5%. Бързото изчистване тук върви заедно с поскъпване, а не с недостиг.

Тук е мястото за предпазливост. Повечето от тези квартали имат между 30 и 60 проследени обяви, така че една-две обяви повече или по-малко местят процента с по няколко пункта. Разликата между Люлин 6 и Люлин 7 не е сериозна; разликата между тази група и кварталите от следващата таблица — е. В Люлин 6 при това новите обяви (22) не догониха изчезналите (29). Ако търсите точно тук, вижте и общата страница за комплекса Люлин.

Кварталите, в които се чака три месеца

В другия край са Лозенец и Докторски паметник: там за 57 дни изчезна само една трета от обявите (33,3% и 32,6%), а полуживотът е около 100 дни. Следват Драгалевци (88 дни), Бояна (75), Симеоново и Яворов (по 74). Повечето са в южната половина на града или близо до центъра, а двустаен в тях струва над медианата за София: 800 € в Докторски паметник, 750 € в Бояна, 700 € в Драгалевци и Симеоново.

Не всички бавни квартали са скъпи. Гео Милев (44,7% изчезнали, 67 дни) и Карпузица (43,6%) са около или под средното по наем на кв.м. При Гео Милев обяснението вероятно е в предлагането: там се появиха 136 нови обяви срещу 71 изчезнали — най-големият нетен прираст в София. Когато на пазара излизат повече жилища, отколкото си отиват, всяко отделно чака по-дълго своя наемател.

За наемателя бавните квартали са по-удобни за преговори. Обява, която е видяла два месеца без наемател, е по-вероятно да бъде намалена, и данните го потвърждават: 27,0% от оцелелите 57 дни обяви в града са с по-ниска цена, а медианното намаление е 8,5%. Кои квартали и колко точно, разказваме в анализа на намаленията на наема. В таблицата по-долу са дванайсетте най-бавни квартала.

Посоката от центъра: север и запад са по-бързи от юга

Ако групираме кварталите по посока от площад „Св. Неделя“, разликата е ясна. В северните квартали за 57 дни изчезнаха 60,7% от обявите, в западните — 60,1%. Източните са около средното с 53,1%, а южните са най-бавни с 48,1%. Югът е и мястото с най-много обяви: 4 501 през ноември, повече от останалите три посоки заедно. Голямото предлагане и бавното изчистване вероятно са две страни на едно и също нещо.

Тази картина се връзва с предишните два раздела. Бързите квартали са предимно на запад и север — Люлин, Обеля, Овча купел, а бавните — на юг, в полите на Витоша. Разстоянието само по себе си обяснява малко: в кварталите до 2 км от центъра изчезнаха 48,6% от обявите, на 4–6 км — 55,1%, а по-далеч процентът се връща към 52%. Посоката и характерът на квартала тежат повече от километрите.

Повече за разликите между четирите посоки — цени, доходност и движение на предлагането — има в сравнението на северна и южна София. Защо наемът почти не пада с отдалечаването, обясняваме в анализа за наема и разстоянието. Тук ни интересува само темпото: при две подобни жилища на юг и на запад западното по-вероятно ще изчезне първо, а южното ще ви остави повече време за решение.

Центърът и студентските квартали

Центърът е изненадващо бавен: от 237 проследени обяви изчезнаха 47,3%, полуживот 62 дни. Причината вероятно е в разнородността — там има всичко от таванска гарсониера до апартамент за представителни нужди, а междинните 50% от обявите искат между 8,9 и 13,4 € на кв.м. Голямата бройка също работи срещу отделното жилище: през ноември в Центъра имаше 506 обяви, повече от където и да е другаде в града.

Студентски град е по-бърз от средното: 55,9% изчезнали от 102 проследени, полуживот 48 дни. Съседните Мусагеница (66,0%) и Младост 1 (62,9%) са още по-бързи, докато Дървеница и Хладилника са около 48%. Има уловка. В Студентски град едностайните и двустайните са над 115 обяви, а imot.bg показва само първите три страници, така че тези клетки са извън проследяването. Числото за квартала идва от останалите видове.

Това е общото ограничение на анализа, казано направо. imot.bg е един от няколко канала за наеми — има още OLX, alo.bg и Facebook групите, а в 15-те най-големи клетки (квартал плюс вид с над 115 обяви) не виждаме цялото предлагане и затова не ги проследяваме. Затова за най-търсените сегменти картината е по-непълна, отколкото за останалите. Повече за района има в ръководството колко плащат студентите.

Какво означава това, ако търсите квартира

Първо — темпото. Ако търсите едностаен или двустаен до 650 €, особено в Люлин, Овча купел или Младост, половината от обявите, които виждате днес, вероятно няма да ги има след пет-шест седмици. Не е нужно да решавате на първия оглед, но е добре да можете да го направите в рамките на два-три дни. Подгответе предварително отговорите на въпросите, които собствениците задават, и кратко досие на наемателя.

Обратното важи в горния край на пазара. При тристаен над 800 €, при голямо жилище или в Лозенец, Бояна и Драгалевци имате време, а и аргументи. Обява, която виждате от месец, не е непременно лоша — просто в този сегмент наемателите са по-малко. Попитайте откога е обявата и дали цената е променяна; дванайсетте въпроса по телефона спестяват много излишни огледи и показват дали собственикът е склонен на отстъпка.

Остава въпросът как да търсите. Тъй като imot.bg показва само част от пазара, а бързите жилища си отиват между две проверки на сайта, няма смисъл да разчитате единствено на ръчното опресняване. Можете да опишете какво търсите в безплатната заявка и ние ще ви свържем със свободни жилища, които отговарят на описанието. И в двата случая проверете жилището с контролния списък за оглед, колкото и да бързате.

Какво означава това, ако отдавате

За наемодателя полуживотът е инструмент за планиране. Типичен двустаен около медианата има полуживот 45 дни; с други думи, шансът обявата да е изчезнала след месец е около 37%, а след два месеца — около 60%. За тристаен (54 дни) същите шансове са около 32% и 54%. Ако сметнете наема, който губите за всеки празен месец, лесно ще видите кога едно намаление от 30–50 € се изплаща само за няколко седмици.

Започнете навреме. Ако предизвестието на сегашния наемател е месец, а полуживотът на жилищата като вашето е 50–60 дни, обявата трябва да излезе в деня, в който разберете, че той напуска. При къщи и големи жилища — още по-рано. Сроковете в таблиците са средни: в южните квартали и при високите наеми те се удължават, а в западните и северните комплекси често се скъсяват.

Цената също има значение, но не по начина, по който обикновено се мисли. Скоростта зависи силно от абсолютната сума — дали наемът е под или над прага, при който обявите рязко се забавят, — и много по-слабо от това дали сте малко под или над средното за квартала. Как се определя разумна начална цена, разказваме в ръководството за определяне на наема; калкулаторът по-долу показва какво означава полуживотът за вашето жилище.

Какво тези данни не казват

Петдесет и седем дни са кратък период — от средата на септември до средата на ноември. Това е есенният пазар и не знаем как изглежда скоростта през пролетта или лятото. Числата не са прогноза: те описват какво се е случило с конкретни обяви в конкретни два месеца, и следващите два може да изглеждат различно. Как се мени търсенето през годината, разглеждаме в ръководството за сезонността на наемите.

Не знаем и какво се е случило с всяка изчезнала обява. Ако един наемодател е свалил обявата, защото е решил да продава, тя тежи в статистиката точно колкото успешното отдаване. Ако друг е преместил жилището си в друг сайт, също. Затова отделните проценти не трябва да се четат като вероятност да намерите наемател, а като скорост, с която обявите напускат imot.bg. Разликата е малка в средното, но може да е голяма за конкретно жилище.

И накрая — малките групи. За кварталите долната граница е 30 проследени обяви, а при толкова малко наблюдения разлика от пет-шест пункта може да е случайна. По-надеждни са големите сравнения: малки срещу големи жилища, до 650 € срещу над 1 500 €, север и запад срещу юг. Там групите са със стотици и хиляди обяви и разликите надхвърлят многократно случайното. Целия списък с кварталите и наемите им има в справката за цените на наемите.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.