Северна или южна София за наем: на юг са над половината обяви, но там изчезват най-бавно

Начало › Анализи › Северна или южна София за наем: на юг са над половината обяви, но там изчезват най-бавно

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Южна София държи повече от половината обяви за наем в града и е малко по-скъпа, но там обявите стоят най-дълго: за 57 дни изчезват 48,1% от тях. На север и на запад делът е над 60%, а на изток предлагането расте най-бързо — с 32,5% за два месеца. Сравнихме четирите посоки по наем, двустаен, брой обяви и скорост и описваме какво значи това за търсенето. За конкретен квартал започнете от цените на наемите.

Северът и югът в главата на наемателя

Почти всеки, който търси квартира в София, носи готова карта в главата си. Югът е зелен, скъп и близо до планината, северът е по-евтин и по-далеч от „хубавата“ част на града, западът е Люлин и Овча купел, а изтокът — Младост и Дружба. Част от тази карта е вярна, част е остаряла, а част просто не може да се провери без данни. Ние имаме данни: две пълни снимки на наемния пазар в imot.bg, направени на 15.09 и на 11.11.2026 г., сравнени обява по обява.

Разделихме кварталите на четири посоки спрямо пл. „Св. Неделя“ и сравнихме наема на квадратен метър, медианния двустаен, броя на обявите, промяната му за 57 дни и дела на изчезналите обяви. Най-рязката разлика не е в цената, а в скоростта: на север почти три от всеки пет обяви изчезнаха между двете снимки, а на юг — по-малко от половината.

Ценовата разлика съществува, но е по-малка, отколкото подсказва репутацията. Квадратният метър на юг и на изток се обявява за 9,6 €, на север — за 9,3 €, на запад — за 9,1 €. Медианният двустаен е 650 € на юг и по 600 € във всяка от останалите три посоки. Продажните цени се разминават много по-силно, и към това ще се върнем в раздела за собствениците.

Как разделихме града на четири посоки

За всеки квартал взехме географския му център и изчислихме в каква посока лежи той от пл. „Св. Неделя“. Секторите са по 90 градуса: север (от северозапад до североизток), изток, юг и запад. Квартали на по-малко от 1,5 км от центъра изключихме — Център, Зона Б-5 и Докторски паметник не принадлежат на една посока, а на всички. Така в сравнението остават 110 квартала с обяви през ноември.

Геометрията поднася няколко изненади. Кварталът Изток всъщност попада в южния сектор, защото лежи точно на границата между двата. Младост, Дървеница и Мусагеница също излизат на юг, а не на изток, както ги мислят повечето хора. Оборище, Яворов, Гео Милев и Дружба са изток; Банишора, Надежда и Обеля — север; Люлин, Овча купел, Красно село и Лагера — запад. В таблицата по-долу са осемте квартала с най-много обяви във всяка посока.

Две уговорки преди числата. Всичко тук са обявени цени, а не сумите в подписаните договори. И imot.bg е само един от каналите — квартири се дават и през OLX, alo.bg и Facebook групи, които не сме обхванали. Сравнението между посоките е честно дотолкова, доколкото тези канали не са разпределени много различно из града, а това не можем да проверим.

Югът: половината пазар в една посока

Първото, което се набива на очи, е обемът. През ноември на юг има 4 501 обяви за наем в 37 квартала — повече от изток, север и запад взети заедно (4 031). На южен квартал се падат средно около 122 обяви, на западен — около 52, на северен — около 33. Лозенец, Студентски град, Витоша, Манастирски ливади и Малинова долина са сред кварталите с най-голямо предлагане в целия град.

Истинският брой на юг е дори по-голям. Почти всички клетки, в които imot.bg спира на третата страница с резултати (над 115 обяви за даден вид жилище в квартала), са южни — двустайните в Лозенец, Витоша, Манастирски ливади, Малинова долина, Кръстова вада, Младост 4 и Студентски град. Там виждаме таван, а не цялото предлагане. Затова и ръстът на броя на юг (+6,8%) вероятно е занижен: растеж над тавана просто не се регистрира.

За наемателя обемът означава избор. В един южен квартал често има над сто обяви, докато на север предлагането в отделен квартал се брои в десетки. Затова южните квартали изглеждат „по-пълни“ при всяко търсене — те просто са по-гъсто покрити. Как е разпределено предлагането квартал по квартал, показваме в къде реално има квартири в София.

Цените по посоки: разлика има, но е скромна

Ако сравним наема на квадратен метър, най-скъпи са югът и изтокът (по 9,6 €), следват северът (9,3 €) и западът (9,1 €). Разликата между най-скъпата и най-евтината посока е около 5,5%. За двустаен от 65 кв.м това прави около 33 € на месец — осезаемо, но не драматично. Медианната площ на двустаен е почти еднаква навсякъде, между 63 и 65 кв.м, така че сравнението е между сходни жилища.

По-голяма е разликата при тристайните апартаменти. Медианата на юг е 850 €, на изток и на запад — по 750 €, а на север — 730 €. Семейство, което търси три стаи, плаща на юг със 100–120 € на месец повече от същия тип жилище в другите посоки. При едностайните разлика почти няма: 460 € на юг и по 450 € навсякъде другаде.

Продажбите показват съвсем друг мащаб. Квадратен метър за покупка струва 2 786 € на юг и 2 232 € на север — разлика от около 25%. При наема същите две посоки се различават с около 3%. С други думи, престижът на юга се плаща основно от купувачите, а наемателите го получават почти без надценка. Същото явление, видяно през километрите, описваме в наемът и разстоянието до центъра.

Вътре в самия юг разликите са по-големи, отколкото между посоките. Медианният двустаен е 550 € в Студентски град, 610 € във Витоша, 630 € в Манастирски ливади, 650 € в Лозенец и по 750 € в Кръстова вада и Бояна. Тоест „южна София“ може да означава както един от по-достъпните двустайни в града, така и един от най-скъпите. Кой от двата ще получите, решава кварталът, а не посоката.

Скоростта: къде обявите изчезват най-бързо

Тук разликите са най-големи. Проследихме всяка септемврийска обява и проверихме дали я има и през ноември — със същия или с друг телефон. На север 60,7% от обявите изчезнаха за 57 дни, на запад — 60,1%, на изток — 53,1%, на юг — 48,1%. Между севера и юга има 12,6 процентни пункта, а това е много за пазар, в който делът за целия град е 52,8%.

Ако приемем, че обявите изчезват с постоянна скорост, половината от тях биха изчезнали за около 42 дни на север, 43 на запад, 52 на изток и 60 на юг. Това е същият метод, с който се получава полуживотът от 53 дни за града. Казано по-просто, типичната обява на север и на запад се задържа на пазара около шест седмици, а на юг — около два месеца. Повече за метода — в за колко време се отдава квартира в София.

Важна уговорка: „изчезнала“ значи само, че в ноември обявата я няма. Квартирата може да е отдадена, но собственикът може и да е свалил обявата, тя може да е изтекла или да е пусната наново с други данни. Не знаем коя причина преобладава в коя посока. Затова говорим за оборот на обявите, а не за скорост на отдаване, макар двете вероятно да вървят ръка за ръка. Проследени са само клетките, прочетени изцяло и в двете снимки.

Защо югът е по-бавен: три хипотези

Първата хипотеза е цената. Из целия град обявите с по-висок наем се задържат по-дълго: от тези до 500 € изчезнаха около 70% за 57 дни, а от тези над 1 500 € — 26,2%. Югът има по-скъпи тристайни, а в някои квартали и много по-скъпи: медианният тристаен в Бояна е 1 200 €, в Драгалевци — 1 100 €. Само това може да забави средния оборот, без търсенето там да е по-слабо.

Втората е конкуренцията между самите обяви. Когато в един квартал има над сто двустайни, всяка отделна обява чака по-дълго, защото наемателят има избор. На север, където предлагането е тънко, свободното жилище се забелязва по-бързо. Това би обяснило защо северът е много по-бърз от юга, макар медианният двустаен там да е само с 50 € по-евтин.

Третата е структурата на обявителите. Жилище, обявено от няколко телефона — обикновено от няколко агенции, — изчезва за 57 дни в 38,2% от случаите срещу 58,7% при еднократно обявено. Ако дублираните обяви са по-чести на юг, това също ще забави средния оборот. Тази връзка по посоки не сме проверили, затова я оставяме като въпрос, а не като извод. Повече за обявителите има в агенция или собственик: кой отдава по-бързо.

Таблицата по-долу показва кварталите с най-бавен оборот в целия град. Лозенец, Драгалевци, Бояна, Симеоново, Изгрев и Кръстова вада са южни; Яворов, Гео Милев и Оборище — източни; Бакстон и Карпузица — западни. Докторски паметник е в центъра и не влиза в сравнението по посоки. Северен квартал в този списък няма.

Север и запад: малко обяви, бърз оборот

Северът е най-тънкият сегмент: 594 обяви в 18 квартала, или около 7% от обявите в четирите посоки. Това са Банишора, Надежда, Обеля, Връбница и Фондови жилища. Квадратният метър е 9,3 €, двустаен — 600 €, тристаен — 730 €. Северът е и единствената посока, в която медианният наем на квадратен метър се е повишил между септември и ноември — с 1,1%.

Западът е голям по брой квартали (40) и обяви (2 084), но е най-евтиният: 9,1 € на квадрат. Тук са Овча купел, Красно село, Бакстон, Лагера, Белите брези, Хиподрума, Света Троица и целият Люлин. В таблицата с най-бързите квартали в града западните са мнозинство: Люлин 6 (80,6% изчезнали), Люлин 10, Разсадника, Люлин 3, Овча купел, Овча купел 2, Люлин 7 и Света Троица.

За наемателя това означава по-малко време за размисъл. Ако видите добра обява в Люлин или Надежда, по-вероятно е тя да изчезне за няколко седмици, отколкото подобна обява в Лозенец. Подгответе документите и въпросите си предварително — помагат контролният списък за оглед и съветите за спешно търсене на квартира. Сравнение на големите комплекси има в Люлин, Младост, Дружба, Надежда.

И западът не е еднороден. Красно село се обявява за 10,2 € на квадратен метър — колкото Оборище, — а Люлин 1 е със 7,7 €, един от най-ниските наеми на квадрат в града. Двата квартала лежат в една и съща посока, но квадратният метър в първия е с около една трета по-скъп. Евтиният запад са преди всичко Люлин 1, 2 и 3, Красна поляна 2 и Света Троица, а не целият сектор.

Изток: предлагането расте най-бързо

Изтокът е най-малкият сектор по брой квартали (15), но с 1 353 обяви през ноември срещу 1 021 през септември — ръст от 32,5%, най-големият от четирите посоки. Тук са Гео Милев, Оборище, Дружба 1 и 2, Редута, Хаджи Димитър, Сухата река и Яворов. Наемът на квадрат стои на 9,6 €, без промяна за двата месеца — повече обяви, без натиск върху цената нито нагоре, нито надолу.

Част от ръста се вижда директно в таблицата с нетното предлагане. Гео Милев има 136 нови срещу 71 изчезнали обяви, или +65 — най-големият нетен прираст в града. Хаджи Димитър е с +39, Дружба 2 — с +36, Слатина — с +30, Сухата река — с +28, и петте са източни. В списъка има и южни квартали — Малинова долина, Младост 2 и 3, Дианабад, Дървеница, — а от запада са Красно село и Илинден.

Защо точно изтокът? Данните показват какво се случва, не защо. Възможно е част от новите обяви да идват от ново строителство, а част — от собственици, решили да отдават след лятото; без годината на сградата не можем да разграничим двете. Практичният извод е по-сигурен: в Гео Милев, Хаджи Димитър и Сухата река в момента има повече избор, отколкото преди два месеца. Общата картина е в повече квартири на пазара.

Изтокът е и най-разнородната посока по цена. Вътрешните му квартали са сред скъпите в града — Яворов с 10,4 € и Оборище с 10,2 € на квадратен метър, — докато по-външните Хаджи Димитър и Сухата река са по 9,2 €, а Слатина — 8,8 €. Общата цифра от 9,6 € за посоката скрива разлика от около 18% между двата края, така че и тук търсенето трябва да слезе до квартал.

Как се движиха цените за 57 дни

Между 15 септември и 11 ноември медианният наем на квадратен метър за града слезе от 9,7 на 9,4 €. По посоки картината е неравна: на запад −2,2%, на юг −2,0%, на изток без промяна, на север +1,1%. Двете най-големи посоки, югът и западът, теглят медианата надолу, а малкият север върви срещу течението.

Внимавайте с тълкуването. Медианата се мести не само когато наемодателите сменят цените, но и когато на пазара излизат различни жилища. Ако на юг през октомври са се появили повече по-големи апартаменти, медианата на квадрат ще падне и без нито едно намаление, защото по-големите жилища са по-евтини на квадрат. Анализът падат ли наемите в София разделя тези два ефекта по-подробно.

Таблицата по-долу показва кварталите с най-голям спад на наема на квадрат. Почти всички са на юг или на запад: Горна баня, Бояна, Стрелбище, Люлин 6, Карпузица, Лагера, Люлин 10, Симеоново, Младост 4; единственото източно изключение е Слатина. Две снимки обаче не правят тенденция, а промени от няколко процента между тях може да се обърнат още следващия месец. Според нас изводът е скромен: в момента нито една посока не поскъпва осезаемо.

Посоката тежи повече от разстоянието

В отделния анализ за разстоянието показваме, че наемът на квадратен метър почти не се променя с километрите. Посоката обаче има значение. Ако сравним всеки квартал с очаквания наем за разстоянието му, типичният южен квартал е с 4,3% над тази линия, северният — с 0,4% под нея, източният — с 1,7% под нея, а западният — с 3,2% под нея.

Това тежи още повече, като се има предвид, че посоките са на сходни разстояния от центъра. Медианното разстояние на квартал е 4,5 км на север, 5,0 км на запад, 5,2 км на изток и 5,9 км на юг. Югът е малко по-далеч от останалите и въпреки това е най-скъп. Ако търсите по-нисък наем, по-полезно е да погледнете на запад, отколкото просто по-далеч от центъра.

Поясите по-долу показват същото от друг ъгъл. Двустаен за 600–650 € има на всяко разстояние от 2 до 10 км, а квадратът в тези пояси не излиза от тесния коридор 9,3–9,7 €. Променя се продажната цена — от 2 798 € на квадратен метър до 2 км до 2 245 € над 10 км. За наемателя изводът е, че посоката и кварталът решават повече от това дали ще живее на 4 или на 8 км.

От страната на наемодателя: доходност по посоки

Щом продажните цени се различават много повече от наемите, различава се и доходността. Брутната доходност — годишният наем на квадратен метър, разделен на продажната цена на квадратен метър — е 5,0% на север, 4,8% на запад, 4,5% на изток и 4,1% на юг. Северните квартали носят най-много наем спрямо цената на жилището, южните — най-малко.

Това е обратната страна на същата монета. На юг купувачът доплаща за адреса значително повече, отколкото наемателят е склонен да даде, затова собственикът получава по-малко наем за всяко вложено евро. Брутната доходност обаче не включва данък, празни месеци и ремонти, а обявените цени може да паднат при пазарлък. Не я четете като съвет къде да се купува — такова решение се обсъжда с банка или кредитен консултант. Методът е описан в анализа на брутната доходност.

Таблицата по-долу подрежда кварталите, в които наемът на двустаен е най-висок спрямо вноската по кредит за подобно жилище. И дванадесетте са на север или на запад: Банишора, Обеля, Орландовци, Люлин 8, Овча купел и други. Обратният списък, където наемът е най-изгоден спрямо купуването, е съставен от южни и източни квартали като Изток, Лозенец и Оборище. Подробностите са в наем или ипотека по квартали.

Как да търсите според посоката

Ако търсите на юг, имате повече обяви и повече време. Използвайте ги, за да видите няколко жилища, преди да решите, и за да се пазарите — медианата там е слязла с 2% за два месеца, а обявите стоят по-дълго. Внимавайте с дублираните обяви на няколко агенции за едно и също жилище и сверявайте адреса и снимките; признаците на нечестни обяви са събрани в измамите при наем. Добра отправна точка са и страниците на Манастирски ливади и Малинова долина.

Ако търсите на север или на запад, бъдете готови да решавате бързо. Пазарът е по-тънък и обявите изчезват по-бързо, затова имайте подготвени документи, депозит и списък с въпроси. Наемът там е малко по-нисък, но разликата в цената спрямо юга е по-малка от разликата в скоростта. Ако търсите двустаен апартамент, северът и западът дават същата медиана от 600 €, каквато има и изтокът.

Ако търсите на изток, в момента там има най-много нов избор спрямо септември, а цените стоят. Независимо от посоката, започнете от пътя до работа или училище — частта от града, в която е офисът ви, често решава повече от всяка медиана. Калкулаторът по-долу помага да сравните две посоки по наем и по това колко дълго обикновено остава една обява на пазара.

Какво не казва това сравнение

Четирите посоки са груб инструмент. Сектор от 90 градуса събира в едно Лозенец и Студентски град или Красно село и Люлин 1, а това са различни светове. Използвайте числата по посоки само за първа ориентация и после слизайте до ниво квартал. Медианите по квартали са в цените на наемите, а описанията — в страниците на кварталите.

Има и общите ограничения на данните. Сравняваме обявени, а не договорени наеми. Изчезналата обява не е непременно отдадена квартира. Периодът от 57 дни е кратък и не служи за прогноза. imot.bg е един от няколко канала, а клетките с над 115 обяви, повечето от тях южни, са видени частично и не участват в проследяването. Всяко от тези ограничения може да измести числата с няколко пункта, но според нас не обръща основната картина.

Ако не ви се следят четири посоки едновременно, попълнете заявката за търсене с бюджета, срока и частта от града, в която работите. Безплатно е за наемателя; свързваме ви със свободни жилища, които пасват на описанието, независимо дали са на север, на юг или някъде между тях.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.