Влияе ли етажът върху наема в София — проверка върху 7 564 обяви

Начало › Съвети › Влияе ли етажът върху наема в София — проверка върху 7 564 обяви

Партерът се смята за нежелан, последният етаж — за проблемен, средните етажи — за най-търсени. Проверихме дали пазарът наистина плаща за това и намерихме един от малкото чисти нулеви резултати в целия анализ.

Какво проверихме и как

От 8 212 обяви за наем в София 7 564 посочват етаж и общ брой етажи в сградата. Това позволява всяка обява да се класифицира в една от четири групи: партер, първи етаж, среден етаж и последен етаж.

След това изчислихме медианната цена на квадратен метър във всяка група поотделно за едностайни, двустайни и тристайни жилища. Разделянето по тип е задължително — иначе резултатът би отразявал просто това, че на партера има повече малки жилища.

Накрая проверихме и медианната площ във всяка група. При двустайните тя е 65 квадратни метра и в четирите групи, което означава, че сравнението не е изкривено от размера и че разликите, ако има такива, идват наистина от етажа.

Резултатът: при двустайните етажът не се плаща

Медианната цена на квадрат при двустайните е 10,00 евро на партера, 10,00 на първия етаж, 9,98 на средния и 10,00 на последния. Това е най-плоският резултат в целия анализ на софийския наемен пазар.

Извадката е голяма — 2 720 двустайни на среден етаж, 336 на последен, 327 на първи и 89 на партер. При такива обеми разлика от няколко процента би се видяла ясно. Няма такава.

Практическият извод е директен: ако ви предлагат по-висок наем, защото жилището е на „хубав“ етаж, това не отговаря на пазарното ниво. И обратното — ако търсите отстъпка само заради партера, няма пазарен аргумент, на който да стъпите.

Където етажът все пак личи

При тристайните се появява сянка от закономерност: 10,75 евро на квадрат на партера срещу 8,89 на среден етаж. Тук обаче извадката на партера е само 40 обяви и вероятно смесва нетипични жилища — партерни апартаменти с двор, с отделен вход или в къщи.

При едностайните всички стойности са високи — между 11,05 и 12,62 евро на квадрат — но и там партерът и първият етаж са най-скъпи. Това е ефектът на размера, а не на етажа: най-малките гарсониери често са точно на ниските етажи в стари сгради.

С други думи, там, където изглежда, че етажът има значение, обяснението почти винаги се оказва друго — размер, тип на сградата или нетипичен имот. Подробно за ефекта на размера в отделния анализ.

Защо пазарът не плаща за етаж

Защото положителните и отрицателните страни на всяка позиция се компенсират. Партерът е по-достъпен, по-евтин за отопление и удобен за хора с багаж или деца, но е по-шумен и по-уязвим. Последният етаж е тих и светъл, но има риск от течове и по-топло лято.

Второ, в София асансьорът е обичаен в блоковете над пет етажа, което заличава основното практическо предимство на ниските нива.

И трето — наемателят взема решение за няколко години, не за живот. Дългосрочните недостатъци на един етаж тежат много по-малко, когато престоят е ограничен, и затова не се отразяват в цената.

Какво значи това при оглед и договаряне

Използвайте етажа като аргумент за качество, а не за цена. Питайте за конкретни неща: има ли асансьор и работи ли надеждно, има ли следи от течове при последния етаж, каква е видимостта отвън при партера, какво има над и под жилището.

Ако жилището е на партер, проверете решетките, осветлението на входа и дали прозорците гледат към пътека, по която минават хора. Ако е на последен етаж, поискайте да видите тавана в най-отдалечения ъгъл на сградата и попитайте кога е ремонтиран покривът.

Тези неща имат стойност, но тя се проявява в качеството на живот, не в месечната сума. Пълният списък за проверка на място е в контролния списък за оглед.

Ограничения на проверката

Анализът работи с офертни цени. Възможно е реално договорените наеми да се различават малко повече от офертните, ако партерните жилища се пазарят по-успешно — това не се вижда от публичните обяви.

Данните не различават партер с двор от партер без двор, нито последен етаж под плосък покрив от последен етаж с тавански помещения. Такива разлики почти сигурно имат стойност, но обявите не ги кодират последователно.

И накрая, извадката на партерните жилища е най-малката — 178 обяви във всички типове. Тя е достатъчна за извод „няма голяма разлика“, но не и за фина оценка от порядъка на два-три процента.

Кое всъщност движи цената вместо етажа

Ако етажът не движи наема, нещо друго го прави. Първото е размерът: жилищата под 40 квадратни метра се отдават за 13,33 евро на квадрат срещу 8,33 за тези около сто квадрата. Второто е кварталът, но с изненадващо малък размах — целият град се побира между 8,00 и 11,63 евро на квадрат.

Третото, и най-подценяваното, е разсейването вътре в самия квартал. В Бояна горната четвърт от офертите за двустаен е с осемдесет и три процента по-скъпа от долната; в Сердика разликата е осем процента. Тоест в някои квартали изборът на конкретна оферта тежи повече от избора на квартал.

Практическият ред на приоритетите при търсене следва тези числа: първо тип и размер на жилището, после квартал, после конкретна оферта в него — и чак накрая етаж, който да се преценява за качество на живот, а не като инструмент за договаряне на цената.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.