Повече квартири на пазара: предлагането в София скочи с 15,8% за два месеца — кои жилища и кои квартали

Начало › Анализи › Повече квартири на пазара: предлагането в София скочи с 15,8% за два месеца — кои жилища и кои квартали

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Между 15 септември и 11 ноември 2026 г. броят на обявите за наем в София нарасна с 15,8% в сравнимите клетки — от 6 430 на 7 443. Почти целият ръст е при едно- и двустайните, а най-бързо предлагането расте в източните квартали. Показваме откъде идват новите свободни квартири, къде предлагането се свива и какво значи това за търсенето ви тази есен.

Краткият отговор: хиляда обяви повече в сравнимите клетки

Ако имате усещането, че тази есен обявите за наем са повече, данните го потвърждават. В клетките квартал + вид жилище, които успяхме да прочетем изцяло и в двете снимки, обявите са 6 430 на 15 септември и 7 443 на 11 ноември. Това са 1 013 обяви повече, или +15,8% за 57 дни. В целия град, заедно с най-големите клетки, броят е от 8 212 на 9 238.

Защо даваме две различни числа? Защото второто подценява ръста. За всяко търсене imot.bg показва най-много три страници резултати, и при клетки като двустайните в Лозенец или в Студентски град виждаме таван от 120 обяви и през септември, и през ноември. Колкото и да е нараснало предлагането там, в нашите данни това не може да се види. Затова честното сравнение е само в пълно прочетените клетки, без 15-те, които опират тавана.

Таблицата по-долу разбива ръста по вид жилище, а изводът е видим още от пръв поглед: растат масовите жилища. Едностайните, двустайните и тристайните заедно добавят над 1 000 обяви, а при четиристайните, многостайните и къщите промяната е около ±5%. Това не е пазар, който изведнъж се е напълнил с луксозни имоти. Това е пазар, в който обикновеният апартамент за един или двама души е станал по-лесен за намиране.

Двустайните и едностайните поеха ръста

Двустайните са от 2 449 на 3 028 обяви, или +23,6%. Едностайните — от 587 на 718, или +22,3%. Тристайните растат по-бавно, с 13,4%, от 2 227 на 2 526. Стаите са почти без промяна — 88 и 89 обяви, но в imot.bg това е малка категория; голяма част от предлагането на стаи е във Facebook групите и там нашите данни не стигат.

При по-големите жилища посоката е друга. Четиристайните са 600 и 596, многостайните намаляват от 172 на 163, а къщите растат от 307 на 323. Ако търсите голямо жилище за семейство, есента не ви носи забележимо повече избор. Тези сегменти и без това се движат по-бавно — обявите при тях стоят по-дълго и се сменят по-рядко, както ще видим в следващия раздел.

Защо растат точно малките жилища? Данните показват ефекта, не причината. Възможни обяснения има няколко — жилища, освободени след края на летния сезон, собственици, които са решили да отдават, или посредници, които публикуват повече в началото на есента. Всяко от тях е хипотеза, а не находка. Сигурното е, че в сегмента, в който търсят най-много хора, офертите са с близо една четвърт повече, отколкото в средата на септември.

Колко силно таванът изкривява картината, се вижда най-добре пак при двустайните. Ако броим всички обяви, без да махаме големите клетки, двустайните са от 3 631 на 4 223 — ръст от около 16%, а не от 23,6%. Разликата идва от клетките над тавана: в тях стоят по около 1 200 двустайни и през септември, и през ноември, защото повече от 120 на квартал не можем да видим. Така най-големите пазари на двустайни изглеждат замразени, макар вероятно да не са.

Оборотът: 4 338 нови срещу 3 298 изчезнали

Зад нетния ръст стои много по-голямо движение. От 6 251 септемврийски обяви, които проследихме поотделно, 3 298 вече ги нямаше през ноември — нито със същия, нито с друг телефон. В същото време излязоха 4 338 нови обяви, каквито през септември нямаше. Разликата от около 1 040 е почти точно колкото нетния ръст на сравнимите клетки, което е добра проверка, че двете сметки си пасват.

С други думи, пазарът не просто е натрупал обяви, които никой не иска. Той се е сменил наполовина и е добавил отгоре. 59,8% от ноемврийските обяви са нови, тоест на пазара са от по-малко от два месеца. Ако сте гледали квартири през септември и сега започвате отначало, повечето оферти пред вас ще са непознати, а тези, които помните, вероятно вече ги няма.

Любопитното е, че растат точно видовете, които и изчезват най-бързо. За 57 дни са си тръгнали 65,2% от едностайните и 58,1% от двустайните, при 38,1% от четиристайните и 26,1% от къщите. Полуживотът — времето, за което би изчезнала половината от обявите при постоянна скорост — е 37 дни за едностаен и 45 за двустаен. Колкото и да е голям ръстът, малките жилища продължават да се отдават най-бързо. Повече за скоростта има в анализа за колко време се отдава квартира в София.

Кварталите, в които предлагането расте най-бързо

Сега на ниво квартал. Броим нови минус изчезнали обяви, само в квартали с поне 30 движения. Най-голям нетен ръст има в Гео Милев — 136 нови срещу 71 изчезнали, или +65. Следват Малинова долина с +43, Младост 2 с +42 и Хаджи Димитър с +39. В Хаджи Димитър общият брой обяви се променя от 73 на 121.

В горната част са още Красно село (+37), Дианабад и Дружба 2 (по +36), Младост 3 и Дървеница (по +35). Списъкът смесва квартали от различни части на града и с различни цени — от Слатина с 8,8 € на кв.м до Красно село с 10,2 €. Ръстът на предлагането не е запазена марка нито на евтините, нито на скъпите райони.

За Малинова долина има уговорка: двустайните там са над тавана от 115 обяви и не участват в това броене, така че +43 идва от останалите видове жилища. Реалният ръст може да е и по-голям. За наемателя изводът е ясен — в тези квартали в момента има повече избор, отколкото преди два месеца, и според нас по-малко натиск да решите още на първия оглед.

По-малките квартали в списъка заслужават отделен поглед, защото там промяната е най-рязка спрямо размера им. В Илинден излизат 42 нови обяви срещу 15 изчезнали, а общият брой расте от 25 на 53 — повече от двойно. В Слатина новите са 57 срещу 27 изчезнали и обявите стават от 50 на 82. В абсолютни числа това са няколко десетки жилища, но за човек, който търси точно там, изборът е друг.

Кварталите, в които предлагането се свива

Обратната посока е по-рядка. Само в 18 от 79-те квартала с достатъчно движение изчезналите обяви са повече от новите, и то обикновено с малко. Най-силно се свива Медицинска академия — 68 нови срещу 94 изчезнали, или −26. Следват Витоша с −15, Овча купел с −11 и Лагера с −10. Останалите са между −7 и −1.

Тези числа трябва да се четат внимателно. Във Витоша и в Овча купел двустайните (а във Витоша и тристайните) са над тавана и не влизат в сметката — свиването е в другите видове. Студентски град, където едностайните и двустайните също са над тавана, тук излиза с −4, което на практика е без промяна. Медицинска академия и Лагера нямат такова изкривяване и там свиването е по-чисто измерено.

Свиване на предлагането не значи непременно, че кварталът поскъпва. В Лагера медианата на кв.м е спаднала от 9,4 на 8,7 € въпреки по-малкото обяви. В Иван Вазов, където нетното е −7, квадратът е поскъпнал от 10,0 на 10,4 €. Броят и цената се движат заедно по-рядко, отколкото интуитивно очакваме. Повече за посоката на цените има в анализа падат ли наемите в София.

Изтокът расте най-бързо, югът остава най-голям

Ако групираме кварталите по посока от центъра, без тези на под 1,5 км от пл. „Св. Неделя“, най-бърз ръст на обявите има на изток — +32,5%, от 1 021 на 1 353. Там влизат Гео Милев, Оборище, Дружба 2, Редута, Хаджи Димитър и Сухата река. Северът расте с 16,7%, западът — с 15,3%, а югът — само с 6,8%.

Югът обаче остава далеч най-големият пазар: 4 501 обяви през ноември, повече от останалите три посоки заедно. Там са Лозенец, Студентски град, Витоша, Манастирски ливади, Малинова долина и Кръстова вада — точно кварталите, в които най-много клетки опират тавана от 115 обяви. Затова +6,8% за юга почти сигурно подценява реалния ръст; просто нашият инструмент не може да го види.

Посоките се различават и по скорост. На север и на запад за 57 дни изчезват около 60% от обявите (60,7% и 60,1%), на изток — 53,1%, а на юг — 48,1%. Медианата за двустаен е 600 € навсякъде освен в юга, където е 650 €. Изборът на посока е и избор между повече оферти, които стоят по-дълго, и по-малко оферти, които се сменят по-бързо. По-подробно сравнение има в северна или южна София за наем.

Сравнението на посоките дава и малък урок за връзката между предлагане и цена. Изтокът, където обявите растат с една трета, е с непроменена медиана от 9,6 € на кв.м. Югът, където ръстът е най-малък, е с −2,0%, а западът — с −2,2% при ръст от 15,3%. Северът расте с 16,7% и е единствената посока с леко поскъпване, +1,1%. Ако повече обяви водеха автоматично до по-ниски наеми, подредбата щеше да е обратна.

Повече обяви не значи толкова повече жилища

Преди да се зарадвате на хиляда нови оферти, едно уточнение. Обява и жилище не са едно и също. От 6 251 проследени септемврийски обяви 1 813 са за жилище, обявено от два или повече телефона — същият квартал, вид, площ, етаж и етажност, но различен обявител. Това са 29% от проследените. Едно и също жилище може да се появи в резултатите два или повече пъти.

Тези дублирани жилища се държат различно. За 57 дни изчезват 38,2% от тях срещу 58,7% при жилищата с една обява, а полуживотът им е 82 дни срещу 45. Едно възможно обяснение е, че често става дума за по-скъпи или по-трудни за отдаване имоти, които собственикът е дал на няколко посредника. Друго — че част от тях са стари обяви, които никой не е свалил. Данните не разграничават двете.

За вас следствията са две. Реалният избор е по-малък, отколкото показва броят на резултатите. А едно и също жилище може да е обявено на различни цени, затова си струва да проверите всички обяви за него, преди да се обадите. Как да ги разпознаете, описваме в ръководството колко реални жилища стоят зад обявите, а признаците на фиктивна оферта — в как се разпознава съмнителна обява.

Повече оферти в долната част на бюджета

Най-осезаемо ръстът се вижда в евтиния край. Делът на стаите, едностайните, двустайните и тристайните до 500 € е 14,8% през септември и 18,0% през ноември — от 1 053 на 1 466 обяви. До 600 € делът се качва от 34,3% на 39,1%, а в бройки — от 2 450 на 3 191. До 400 € остават малко: 282 и 390 обяви, по-малко от 5% от тези видове жилища.

При двустайните промяната е още по-видима. През септември двустайните до 500 € бяха 475, през ноември — 713. Те са събрани в няколко квартала, начело със Студентски град, Сухата река и Овча купел. Ако търсите в този бюджет, вижте разбора евтините квартири в София до 500 €, а квартал по квартал — къде още има двустаен до 500 евро.

Тук е мястото на едно предупреждение. По-евтините обяви изчезват и най-бързо: в групата от 401 до 500 € за 57 дни си отиват 70,9%, с полуживот 32 дни. При обявите над 1 500 € изчезват 26,2%, почти три пъти по-малък дял. Повече оферти в бюджета ви не означава, че те ще ви чакат. Евтиното е повече, но и се движи бързо, така че решението за него трябва да е готово още преди огледа.

А цените? Повече предлагане, но без общ спад

Логично е да очаквате, че с 15,8% повече обяви цените ще паднат. Отчасти това се вижда в медианите — двустаен от 649 на 620 €, а наемът на кв.м за едно-, дву- и тристайните от 9,7 на 9,4 €. Но голяма част от този спад идва от състава: новите обяви излизат на нивото на изчезналите, а не по-ниско, и просто са повече. Медианата слиза, защото офертите около пазарното ниво са станали повече.

Когато сравним нова с изчезнала обява в един и същ квартал и вид жилище, разликата е −0,2%, практически нула. Иначе казано, увеличеното предлагане засега не е накарало наемодателите да обявяват сравнимо жилище по-евтино. То по-скоро е разширило избора около текущата цена. Подробностите и разбивката по вид са в анализа по-скъпи ли са новите обяви.

Къде тогава е ефектът за наемателя? В избора и в пазарлъка. При повече оферти е по-лесно да откажете жилище с явни недостатъци и да поискате отстъпка при обявите, които стоят. При оцелелите двустайни, чиито собственици все пак са свалили цената, медианното намаление е 50 €, а при тристайните — 70 €. Това е по-малко видимо от едно число в заглавие, но за конкретния човек е сума, която се усеща всеки месец.

Колко бързо се сменя изборът ви

Ако започвате да търсите сега, полезно е да мислите за пазара като за течаща вода, а не като за склад. Да кажем, че днес виждате определен брой обяви, които отговарят на изискванията ви. При темпа от последните два месеца около половината от тях ще ги няма след 53 дни, а на тяхно място ще излязат нови — средно около 1,3 нови на всяка изчезнала, ако съотношението от есента се запази.

Калкулаторът по-долу прави точно тази сметка. Въведете колко подходящи обяви виждате, колко седмици смятате да търсите и какъв дял изчезва за 57 дни — по подразбиране 52,8% за целия пазар, но за едностаен можете да сложите 65,2%, а за тристаен 51,7%. Резултатът е сценарий при постоянна скорост, не прогноза. Той обаче дава реалистична представа колко от днешните варианти ще са още там, когато сте готови да решите.

Практическият извод е, че дългото търсене не ви дава повече от същите оферти, а други оферти. Ако нещо ви харесва и цената е около медианата на квартала, изчакването е залог: офертата може да поевтинее, но е по-вероятно да изчезне. Ако искате някой да следи пазара вместо вас, опишете търсенето си в заявката за търсене. Услугата е безплатна за наематели.

Какво значи ръстът за наемодателя

За собственик, който обявява жилище тази есен, картината е огледална. Конкуренцията за всеки наемател е по-голяма, при двустайните с близо една четвърт. В квартали като Гео Милев, Младост 2 и Хаджи Димитър новите обяви са около два пъти повече от изчезналите, тоест всяка нова оферта влиза в по-гъста тълпа. Там снимките, описанието и бързият отговор на запитванията тежат повече от обикновено.

Какво помага в такава среда? Данните за скоростта подсказват няколко неща: по-малките жилища и по-ниските суми изчезват по-бързо, а обявите с цена над медианата на квартала стоят малко по-дълго. Цената обаче не е всичко. Кое друго ускорява отдаването разглеждаме в кои квартири се отдават най-бързо, а как да изберете началната цена — в как да определите наема на апартамента си.

Едно предупреждение и към наемодателите. Ако давате жилището на няколко агенции, то ще се появи като няколко обяви, а такива жилища, видяхме по-горе, стоят по-дълго. Не можем да кажем дали дублирането е причина или следствие на бавното отдаване, но двете вървят заедно. Сравнението между агенции и частни обявители по скорост и цени е в агенция или собственик.

Как да използвате по-широкия избор като наемател

Ако търсите едностаен или двустаен, ноември предлага повече оферти от средата на септември — това е измерено, не предположение. Започнете от кварталите с най-голям нетен ръст, особено ако работата ви е в източната част на града. Ако сте гъвкави за посоката, северните и западните квартали имат по-малко оферти, но те се сменят по-бързо, така че си струва да ги проверявате по-често.

Ако търсите четиристаен или къща, ръстът почти не ви засяга, защото там предлагането стои на едно място. Тогава по-полезна е картата на предлагането изобщо, която сме събрали в къде реално има квартири в София. А ако се местите през студените месеци, вижте и нанасяне в квартира през зимата — там описваме какво се проверява по-лесно на оглед в студено време.

Във всички случаи не подписвайте набързо само защото изборът е голям — именно тогава е най-лесно да пропуснете проблем. Минете през контролния списък за оглед и ако търсите първо по вид, разгледайте едностайните и двустайните под наем. За студентите отделно: в Студентски град предлагането опира тавана, който можем да измерим, така че изборът там може да е по-голям, отколкото показва едно търсене — повече в квартири за студенти.

Какво броят на обявите не казва

Броят на обявите е най-лесното за измерване число и най-лесното за надценяване. Обява не е жилище, а изчезването ѝ не е непременно сключен договор. Когато една септемврийска обява липсва през ноември, знаем само това — че я няма. Може да е отдадена, може собственикът да е размислил, може просто да е изтекла и никой да не я е подновил.

Освен това 57 дни са кратък прозорец. Не знаем дали ръстът е сезонен и дали ще се задържи, ще продължи или ще се обърне — за това са нужни поне година наблюдения, а ние прогнози не правим. Всички числа са от imot.bg, който е само един от каналите. В OLX, alo.bg и Facebook групите предлагането може да се е движило другояче и този анализ не го покрива.

И накрая — 15-те клетки с над 115 обяви. Те са сред най-големите на пазара (двустайните в Лозенец, Център, Витоша и Студентски град), но в тях ръстът не може да се види, защото сайтът показва само първите три страници. Всичко, което пишем за ръста, се отнася за останалата част от пазара. Цялата серия е обобщена в доклада за наемния пазар през есента на 2026, а медианите по квартали — на страницата цени на наемите.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.