Застоялите обяви за наем: всяка четвърта квартира в София стои два месеца без промяна в цената

Начало › Анализи › Застоялите обяви за наем: всяка четвърта квартира в София стои два месеца без промяна в цената

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Всяка четвърта обява за наем в София стои два месеца, без да помръдне. От 6 251 обяви, проследени от 15 септември до 11 ноември 2026 г., 1 557 (24,9%) бяха там и на двете дати със същия телефон и същата цена. Не са непременно надценени: медианата им е едва 0,7% над квартала. По-често са големи жилища, а дублираните обяви оцеляват много по-дълго. Ето какво значи това, когато търсите квартира.

Какво наричаме застояла обява

Застояла за нас е обява, която присъства в imot.bg и на 15 септември, и на 11 ноември 2026 г. със същия телефон и с точно същата цена. Разпознаваме я по комбинация от квартал, вид жилище, площ, етаж, етажност на сградата и телефон; ако всичко съвпада, приемаме, че е същата обява. Не разчитаме на датата в самата обява, защото от нея не личи откога жилището реално чака наемател.

По това определение застоялите са 1 557, или 24,9% от 6 251-те обяви, които можем да проследим. Ако гледаме само обявите, открити отново със същия телефон — 2 239 на брой, — картината е още по-ясна: 69,5% от тях са на абсолютно същата цена. Иначе казано, когато една обява оцелее два месеца, най-вероятно никой не е пипал цената ѝ.

Типичната застояла обява не е евтина гарсониера. Медианата на наема ѝ е 850 €, а на площта — 93 кв.м, което отговаря на просторен тристаен апартамент. За сравнение медианният двустаен в София през ноември е обявен за 620 €. Графиката по-долу показва как се разпадат всички септемврийски обяви за 57 дни: малко над половината изчезват, а застоялите са втората по големина група.

Числото 24,9% е по-скоро долна граница. Около 700 септемврийски обяви още са на пазара през ноември, но под друг телефон или повторени, и не можем да сравним цената им със сигурност. Ако част от тях също стоят на старата си цена, истинският дял на застоялите е по-висок, а не по-нисък. Предпочитаме да не ги броим, вместо да гадаем.

Колкото по-голямо е жилището, толкова по-често стои

Разликите по вид жилище са големи и подредени като стълба. Стаите застояват най-рядко — 16,0%, следват едностайните с 18,8% и двустайните с 20,1%. При тристайните делът е 24,1%, а при четиристайните скача до 37,8%: повече от всяка трета четиристайна обява стои два месеца на същата цена. Същата стълба се вижда и при скоростта на изчезване, където къщите имат полуживот от 131 дни, а стаите — от 33.

Най-вероятното обяснение е в търсенето. Семействата, които търсят четиристаен, са по-малко, бюджетът им е по-висок, а изисканията — по-конкретни, така че на собственика му трябва повече време да намери подходящ човек. Но тези наемодатели и по-рядко свалят цената: при четиристайните намалени са 21,5% от оцелелите обяви, срещу 31,3% при двустайните. Така големите жилища едновременно се отдават по-бавно и по-рядко поевтиняват.

За наемателя на голямо жилище изводът е, че застоялата обява е нормалност, а не тревожен знак. Четиристаен, който стои от два месеца, не е задължително проблемен — сегментът просто се движи бавно. Ако търсите в него, вижте четиристайните апартаменти под наем и не отхвърляйте обява само защото я виждате отдавна. За едностаен или стая обаче същото застояване е по-необичайно и си заслужава въпрос.

Разликата се вижда и в скоростта. При четиристайните за 57 дни изчезват 38,1% от обявите, а полуживотът е 82 дни — почти двойно повече от 45-те дни при двустайните, от които изчезват 58,1%. Затова при търсене на голямо жилище е разумно да планирате повече време, а при малко — да сте готови да решите бързо, защото добрите обяви там не чакат.

Надценяването обяснява по-малко, отколкото изглежда

Първата мисъл при застояла обява е, че е скъпа. Данните казват, че това е вярно само отчасти. Разделихме обявите според наема на кв.м спрямо медианата на същия квартал и вид жилище през септември. При обявите с над 15% над медианата застоялите са 28,7%, а при обявите около медианата — 22,7%. Разлика има, но тя е 6 процентни пункта, а не пропаст между два свята.

По-изненадващо е, че и най-евтините спрямо квартала обяви застояват често: 24,1% от тези с над 15% под медианата стоят два месеца на същата цена — повече, отколкото обявите около медианата. Медианната застояла обява е само 0,7% над медианата на квартала си, а медианната изчезнала е точно на медианата. Цената спрямо съседите е само малка част от историята.

Какво друго може да задържи една обява? Жилище с особеност — партер с решетки, последен етаж без асансьор, стари мебели — може да е евтино на кв.м и пак да не намира наемател. Собственик в чужбина може просто да не бърза. Данните не различават тези случаи, но показват, че етикетът „застояла значи надценена“ е твърде груб. Как изглежда разумната цена още от началото, обясняваме в как да определите наема на апартамента си.

Скоростта почти не зависи от цената спрямо квартала

Същото се вижда, ако гледаме не застоялите, а изчезналите. От обявите с над 15% под медианата на квартала за 57 дни изчезнаха 54,3%, а от тези с над 15% над нея — 49,7%. Изразено като полуживот, това е разлика между 51 и 58 дни. Седмица не е малко, но е далеч от представата, че надценената обява стои вечно, а подценената изчезва за ден.

Много по-силно влияят абсолютната цена и видът на жилището. От обявите до 500 € за 57 дни изчезват около 70%, а от тези над 1 500 € — 26,2%. Затова застоялата обява по-често е скъпа в евро, отколкото скъпа спрямо съседите си. Кое реално ускорява отдаването и кое не, разглеждаме в анализа кои квартири се отдават най-бързо.

За наемателя това значи две неща. Първо, ниската цена на кв.м не гарантира, че обявата ще изчезне бързо — понякога зад нея стои причина, която ще видите чак на огледа. Второ, обявата над медианата не е непременно лоша сделка, ако жилището наистина предлага повече. Сравнението с медианата е начало на разговора, не присъда над обявата.

Колко далеч от медианата е една нормална обява

За да прецените дали една обява е надценена, трябва да знаете колко се разминават цените в един квартал. Отговорът е: доста. Само 38,1% от обявите са в рамките на 10% от медианата на кв.м за своя квартал и вид жилище. 67,7% са в рамките на 20%, а 32,3% се отклоняват с повече. Медианното отклонение е 13,6%.

На практика това означава, че двустаен в квартал с медиана 10 € на кв.м може да е обявен на 8,6 или на 11,4 € и пак да е по-близо до медианата от всяка втора обява. Разликата идва от състояние, обзавеждане, етаж, сграда, паркомясто. Затова застояла обява на 15% над медианата може да е напълно разумна, а обява точно на медианата — скъпа за това, което предлага.

Кварталите се различават и по това. Там, където цените са събрани плътно, като Люлин 7 или Обеля 2, всяко отклонение личи веднага. В квартали с широк диапазон, като Център или Бояна, „над медианата“ значи много по-малко. Как да използвате разсейването в разговора за цена, обясняваме в къде има поле за пазарлък.

Едно жилище, няколко телефона

Обява, при която същото жилище — същият квартал, вид, площ, етаж и етажност — се появява под два или повече телефона, отбелязваме като дублирана. Такива са 1 813 от 6 251-те проследени обяви, почти три от десет. При тях изчезналите за 57 дни са само 38,2%, срещу 58,7% при жилищата с едно обявяване. В полуживот разликата е огромна: 82 срещу 45 дни.

Част от тази разлика е механична и това трябва да се каже ясно. Дублираното жилище за нас изчезва чак когато го свалят всички, които са го обявили. Ако три агенции предлагат един апартамент и той се отдаде, но само две свалят обявата, третата го държи „жив“. Затова дублираните обяви неизбежно изглеждат по-устойчиви — и това е една от причините наемателят понякога да звъни за жилище, което отдавна не е свободно.

Другата част вероятно е реална. Жилище, което собственикът е дал на няколко посредници наведнъж, може да е такова, което не е тръгнало от първия опит. Колко реални жилища стоят зад всички обяви в imot.bg и как изглежда дублирането в цифри, разгледахме в ръководството за дублираните обяви за наем.

На практика дублираната обява се познава по еднаква площ, етаж и етажност в един квартал под различни номера. За наемателя това означава, че броят на обявите в даден квартал преувеличава броя на свободните жилища. Питайте всеки обявител поне за улицата или входа — така няма да ходите два пъти на оглед на един и същ апартамент, обявен от различни хора.

Дублираните обяви и цената

Щом дублираните обяви стоят по-дълго, дали и по-често поевтиняват? Почти не. Сред сдвоените обяви на жилища с едно обявяване намалени са 26,7%, а при дублираните — 27,6%. Без промяна са съответно 69,8% и 70,2%. Делът е на практика еднакъв, така че броят на обявителите сам по себе си не прави наемодателя по-склонен да отстъпи.

Разликата е в размера на намалението. При дублираните медианата е −9,2%, или 90 €, срещу −8,3% и 50 € при единичните. Отчасти това може да идва от по-високи наеми, но и в проценти намалението е по-дълбоко. Дублираното жилище поевтинява толкова често, колкото и останалите, но когато това стане, стъпката е по-голяма.

Има и нещо, което нашите данни не хващат: едно и също жилище може да е обявено от различни телефони на различна цена. Сравняваме всяка обява само със самата нея на двете дати, а не копията помежду им. Ако видите едно жилище на две цени, питайте и двамата обявители — разликата сама по себе си е аргумент. Повече за поведението на цените има в свалят ли наемодателите цената.

Големите обявители и обещанието „без комисиона“

Обявите стоят по-дълго и при телефоните с много обяви. При номерата с 20 и повече обяви за 57 дни изчезнаха 46,2%, а при всички останали групи — между 57 и 59%. Полуживотът там е 64 дни срещу около 45 за останалите. Тези 47 телефона държат 46,5% от всички септемврийски обяви, така че тежат сериозно в общата сметка за застоялите.

Обявите с „без комисиона“ в текста са малко — 156 от 6 251 проследени, — но се държат подобно: изчезват 41,0% от тях, с полуживот 75 дни. Изглежда, че обещанието само по себе си не ускорява отдаването. Колко от тези обяви наистина са без посредник, проверихме в ръководството „Без комисиона“ — колко са реално.

Защо обявите на големите обявители стоят по-дълго? Едно възможно обяснение е, че видимата обява носи обаждания и за други жилища, затова няма бързане да бъде свалена. Друго е механичното, което описахме по-горе: едно жилище, дадено на няколко агенции, изчезва чак когато го свалят всички. Не можем да кажем кое тежи повече, но изводът за наемателя е един — при номер с десетки обяви първо проверете дали конкретното жилище е налично. Повече има в анализа агенция или собственик.

Къде обявите стоят най-дълго

По квартали застояването следва картата на скъпите адреси. Най-бавно изчезват обявите в Докторски паметник — 32,6% за 57 дни и полуживот от 100 дни. Следват Лозенец (33,3% и 97 дни), Драгалевци (36,2% и 88 дни), Бояна и Симеоново (около 41% и 74–75 дни). За сравнение полуживотът на средната обява в София е 53 дни.

В горната дузина влизат още Яворов, Изгрев, Карпузица, Бакстон, Гео Милев, Оборище и Кръстова вада. Повечето са централни или южни квартали с по-високи наеми. Изключение е Карпузица, която е сред по-евтините на кв.м в града, но и там обявите изчезват бавно — още едно напомняне, че цената не е единственото обяснение.

За наемателя в тези квартали това има две страни. Изборът е по-широк и обявите не изчезват под носа ви, така че можете да огледате спокойно и да сравните. Но застоялата обява тук е по-скоро правило, отколкото сигнал за проблем, и не бива да очаквате, че наемодателят непременно бърза. Медианите на наемите по квартали и вид жилище са събрани на страницата цени на наемите.

В другия край на списъка картината е обратна. В Люлин 6 за 57 дни изчезнаха 80,6% от обявите, с полуживот от 24 дни, в Левски Г — 77,1%, а в Люлин 10 — 75,0%. Групите там са малки, по 30–60 проследени обяви, но полуживотът там е около четири пъти по-кратък, отколкото в Лозенец или Докторски паметник. Застояла обява в Люлин 6 е много по-необичайна от застояла обява в Лозенец.

Застояла не значи свободна: жива ли е обявата

Най-неприятното при застоялите обяви не е цената, а това, че част от тях може вече да не са актуални. Нашите данни не могат да кажат колко от 1 557-те застояли жилища реално са свободни — виждаме само, че обявата е там. Възможно е обява да остане в сайта и след като жилището е отдадено, особено когато го предлагат няколко обявители едновременно.

Проверката започва с телефона. Питайте конкретно: свободно ли е жилището сега, от коя дата може да се нанесе човек, кога може да се направи оглед. Ако отговорът е уклончив или веднага ви предлагат „подобно“ жилище, обявата вероятно служи само за привличане на обаждания. Списък с полезни въпроси има в ръководството какво да питате по телефона.

Втората проверка е в самата обява. Потърсете същите снимки под други телефони, сравнете описанията, обърнете внимание на противоречия в етажа, площта или адреса. Ако някой иска капаро, преди да сте видели жилището, спрете дотук. Признаците на съмнителна обява сме описали в как се разпознава съмнителна обява, а по-тежките случаи — в измамите при наем.

Отметката „От собственик“ в imot.bg не помага много: през септември я имаха само 19 обяви от над осем хиляди. По-полезно е да проверите дали същото жилище се предлага и в други канали — OLX, alo.bg или Facebook групите — и дали там цената и описанието съвпадат. Какво да очаквате в групите, обяснява ръководството за квартири от Facebook групите.

Застоялата обява като повод за разговор за цената

Ако обявата е жива, фактът, че стои два месеца, е информация, която можете да използвате. Ако жилището е било празно през цялото време, наемодателят вече е изгубил около два месечни наема. Сред обявите, оцелели 57 дни, 27% са намалени, а медианното намаление е 8,5%, така че разговорът за цена не е нещо необичайно. Застоялата обява е от онези около 70%, при които собственикът още не е направил крачка — но може да е готов.

Добрият подход е да покажете, че носите стабилност. По-дълъг договор, готовност за нанасяне скоро, ясно доказан доход — всичко това има стойност за собственик, чието жилище стои празно. Как да подредите документите си, обяснява ръководството за досие на наемателя, а плюсовете и минусите на по-дългия срок — договорът за две-три години.

Не очаквайте чудеса. Повечето оцелели обяви не мърдат по цена и някои наемодатели съзнателно предпочитат да чакат, вместо да отстъпят. Предложете конкретна сума, близка до медианата на квартала, и бъдете готови за отказ. Ако не искате сами да следите кои обяви стоят и кои се движат, оставете заявка за търсене с бюджета и квартала си.

Ако обявата е ваша: какво струва чакането

От страната на наемодателя застоялата обява е най-скъпият сценарий. Празен месец струва цял наем, а при медианната застояла обява това са 850 €. Намаление от 8,5% на същата сума е около 72 € на месец, или около 870 € за 12 месеца. Тоест един празен месец струва горе-долу колкото година с по-нисък наем. Калкулаторът по-долу прави същата сметка с вашите числа.

Това не е препоръка да намалявате. Има основателни причини да държите цената — жилището е по-добро от съседните, търсите конкретен тип наемател, есента не е вашият сезон. Как се движи търсенето през годината, разказваме в сезонността на наемите. Но ако обявата стои два месеца, си струва да проверите дали снимките показват жилището добре, дали цената е в разумна връзка с медианата и дали обявата не се губи сред копия от няколко агенции.

Данните за скоростта дават и реалистичен ориентир. При постоянна скорост половината от обявите за наем в София биха изчезнали за 53 дни, а при тристайните — за 54. Ако вашето жилище стои значително по-дълго от това, вероятно нещо в предложението не съвпада с търсенето. Повече за скоростта по вид, цена и квартал има в за колко време се отдава квартира.

Описанието също изглежда да има значение, макар че тук виждаме връзка, а не доказана причина. Обявите, в които изрично пише, че жилището е обзаведено, изчезват по-бързо — 56,4% за 57 дни и полуживот 48 дни, срещу 51,7% и 54 дни, когато за обзавеждането не се казва нищо. Ако жилището ви е обзаведено, няма причина това да не личи още от първия ред.

Границите на анализа

Анализът стъпва на две снимки на imot.bg — от 15 септември и от 11 ноември 2026 г. Не знаем какво се е случило между тях: обява, свалена за седмица и върната със същата цена, при нас изглежда застояла. Работим с наемите, които хората искат в обявите, а не с наемите в подписаните договори. И 57 дни са само един есенен период, а не прогноза как ще се държат обявите през пролетта.

Изчезналата обява също не е синоним на отдадено жилище — може да е свалена от собственика, да е изтекла или да е публикувана наново с други данни. imot.bg е един от няколко канала: част от жилищата се предлагат само в OLX, alo.bg или във Facebook групи. Освен това кварталите и видовете жилища с над 115 обяви не са проследени, защото сайтът показва само първите три страници и там не можем да видим всяка обява.

Последното ограничение е в разпознаването. Две различни жилища в една сграда с еднаква площ и на един етаж биха изглеждали за нас като едно, а жилище, на което е сменен телефонът, като ново. Според нас тези случаи са малко спрямо хилядите обяви, но не са нула. Пълната картина на пазара за есента е събрана в доклада за пазара на наеми в София.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.