Падат ли наемите в София: медианата за двустаен слезе от 649 на 620 €, но новите обяви струват колкото изчезналите

Начало › Анализи › Падат ли наемите в София: медианата за двустаен слезе от 649 на 620 €, но новите обяви струват колкото изчезналите

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Медианният наем на двустаен в София слезе от 649 € на 15 септември до 620 € на 11 ноември 2026 г. Сравнени в един и същ квартал и вид жилище обаче, новите обяви са само с 0,2% под тези, които изчезнаха — падна средната стойност на обявите, а не цената на едно и също жилище. Разглобяваме тези 57 дни: кое поевтиня, къде квадратът се вдигна и как да ползвате цените на наемите при пазарлък.

Краткият отговор: медианата слезе, сравнимото жилище почти не мръдна

Въпросът дали наемите в София падат звучи прост, но отговорът зависи от това какво мерите. На 15 септември и на 11 ноември 2026 г. прочетохме всички обяви за наем в imot.bg в границите на града — 8 212 в първата снимка и 9 238 във втората, разпределени в 111 до 114 квартала. Медианата за двустаен слезе от 649 на 620 €, а медианата на квадратен метър за едно-, дву- и тристайните — от 9,7 на 9,4 €, тоест с 3,1%. На пръв поглед това е чисто поевтиняване.

Само че медианата е средната точка на това, което е обявено в даден ден, а не цената на едно и също жилище във времето. За 57 дни 52,8% от септемврийските обяви изчезнаха, а 59,8% от ноемврийските са нови. Пазарът почти изцяло смени лицето си. Когато го сравним честно — нова обява срещу изчезнала в същия квартал и за същия вид жилище — разликата е −0,2%. Толкова близо до нулата, че не бихме я нарекли поевтиняване.

Нашето тълкуване е следното. Есента на 2026 г. донесе повече обяви, по-широк избор и по-мек пазарлък при жилищата, които стоят дълго, но не и общо сваляне на цените. Ако търсите двустаен, ще видите повече оферти около 600 €, отколкото през септември. Това е реална полза за вас, но не доказва, че наемодателите масово искат по-малко за сравнимо жилище. Таблото по-долу събира основните числа от двете снимки.

Медианите по вид жилище: всички леко надолу, но не еднакво

Разбивката по вид жилище показва колко различно могат да се държат две на пръв поглед еднакви мерки. Медианата за едностаен е паднала от 480 на 450 €, с 6,2%, а наемът на квадратен метър за същите едностайни е останал точно 11,2 €. Медианната площ също не е мръднала — 44 кв.м. Обяснението е в разпределението: ако около средата излязат повече малко по-малки и по-евтини жилища, сумата слиза, а квадратът стои. Една цифра в заглавие рядко разказва цялата история.

При двустайните двете мерки вървят заедно: от 649 на 620 € и от 10,0 на 9,7 € на кв.м, съответно −4,5% и −3,0%. Тристайните са слезли от 849 на 800 € (−5,8%), а квадратът им — от 8,9 на 8,7 €. При четиристайните почти нищо не се е случило: 1 390 срещу 1 380 €. Стаите остават на 250 €, а къщите — на 2 500 €, макар че при тях наемът на квадрат е нагоре с 5,4%, защото медианната площ е спаднала от 312 на 270 кв.м.

Има и още нещо, което лесно се пропуска. Броят на обявите расте при всички масови видове: двустайните са от 3 631 на 4 223, тристайните — от 2 707 на 3 006, едностайните — от 707 на 838. Подробно за ръста на предлагането сме писали в анализа колко повече квартири има на пазара. За темата тук е важно друго: когато за два месеца обявите стават с хиляда повече, медианата се определя основно от новодошлите. Текущите оферти по вид има в двустайните под наем и в тристайните.

Защо медианата може да падне, без никой да е свалил цената

Представете си пазара като чакалня. През септември в нея седят 2 386 двустайни, които успяхме да проследим обява по обява. За 57 дни 58,1% от тях излизат — отдадени, свалени или изтекли. На мястото им влизат 1 954 нови двустайни. Новите са обявени с медиана 600 €, колкото и изчезналите. Тези, които са останали в чакалнята и през ноември, имат медиана 650 €.

В началото на периода по-евтините и по-скъпите двустайни са смесени. С времето по-евтините се разграбват малко по-бързо, а по-скъпите остават. Ако нищо ново не влизаше, медианата щеше да се качи към 650 €, защото на пазара щяха да стоят предимно по-скъпите. Новите обаче влизат на нивото на изчезналите и в по-голям брой. Така делът на двустайните до 600 € расте от 42,6% през септември до 48,5% през ноември — и медианата слиза към 620 €.

Същата картина се повтаря и при другите видове. Новите едностайни са с медиана 450 €, изчезналите — 480 €, оцелелите — 470 €. Новите тристайни са 790 €, изчезналите 800 €, оцелелите 850 €. При четиристайните и къщите разликите са по-големи, но там новите обяви са и по-малки: новите къщи са с медианна площ 200 кв.м срещу 250 кв.м при изчезналите. Затова сравнението на сумите без площта там подвежда и в следващия раздел гледаме квадратния метър в рамките на един квартал.

Сдвоеното сравнение: нова срещу изчезнала обява в същия квартал

За да махнем ефекта на мястото, разделихме пазара на клетки — един квартал и един вид жилище, например двустайните в Дружба 2 или тристайните в Банишора. Във всяка клетка с поне по 5 обяви в двете групи сравнихме медианата на квадратния метър при новите и при изчезналите обяви. После взехме медианата на всички тези разлики. Така не сравняваме Лозенец с Люлин, а Люлин с Люлин и Лозенец с Лозенец.

Резултатът е −0,2% в 158 сравними клетки, като в 77 от тях новите обяви са по-скъпи, а в останалите — по-евтини или равни. Почти точно половин на половина. Новите срещу оцелелите дават +0,4% в 125 клетки. Единствената по-ясна разлика е между изчезналите и оцелелите: изчезналите са били с 1,9% по-евтини на кв.м от тези, които останаха, и само в 54 от 134 клетки е обратното.

Какво следва от това? Цената, на която излиза ново жилище през октомври и ноември, е практически същата като цената, на която си е тръгнало сравнимо жилище малко по-рано. Това е най-близкото до „цената на пазара“, което обявите могат да дадат, и тя не е паднала. Разбор на новите обяви по вид и квартал има в анализа по-скъпи ли са новите обяви за наем.

Находката, че изчезналите са по-евтини от оцелелите, също е полезна. Тя казва, че по-ниската цена спрямо квартала помага обявата да изчезне по-бързо, макар и с малко. Затова офертите, които виждате седмици наред, са леко по-скъпи от нивото, на което реално се движи пазарът. Ако съдите за наемите само по тях, ще надцените сумата, която е нормална за квартала.

Намаленията при оцелелите обяви: истинското поевтиняване

Има обаче и реално сваляне на цени — при обявите, които прекараха на пазара целите 57 дни. Сравнихме 2 239 обяви, които присъстват и в двете снимки с един и същ телефон. При 27,0% от тях наемът е намален, при 69,9% е същият, а при 3,1% е вдигнат. Медианното намаление е −8,5%, или около 60 € на месец, а медианното повишение е +10,3%.

Това не противоречи на предишния раздел. Наемодателят, чиято обява стои два месеца, научава нещо от пазара и сваля, обикновено с една кръгла стъпка. Новите обяви не са по-евтини, но старите постепенно слизат към тях. Ефектът върху градската медиана е малък по проста причина: намалените са около 600 обяви от 6 251 проследени, а стъпката им при двустайните е медианно 50 €, при тристайните — 70 €.

За наемателя изводът е практичен. Ако видите обява, която помните отпреди месец-два и тя още е там, шансът собственикът да приеме по-ниска цена е реален — всеки четвърти вече го е направил сам. Колко точно и при кои жилища наемодателите свалят, разглеждаме отделно в анализа за намаленията на наема. Тук е достатъчно да кажем, че почти половината от намаленията са между 5 и 10%.

69 квартала: накъде е посоката

Да слезем на ниво квартал. Взехме само кварталите с поне 25 обяви и в двете снимки — те са 69 — и сравнихме медианата на квадратния метър за едно-, дву- и тристайните. В 32 от тях тя е спаднала с повече от 2%, в 24 е останала в рамките на ±2%, а в 13 се е вдигнала с повече от 2%. Медианата на всички промени е −1,1%.

Това е по-мек спад от градските −3,1%. Разликата идва от начина на смятане. Градската медиана слага всички обяви в един кош и затова се влияе и от това в кои квартали са излезли повечето нови оферти. Медианата на кварталните промени дава на всеки квартал един глас — и на Бояна, и на Обеля 2. Ако питате какво е станало в типичния квартал, по-точният отговор е: малко надолу, около 1%.

Защо пишем „малко“, когато почти половината квартали са под −2%? Защото медиана от 30–40 обяви лесно се мести с няколко процента само защото е излязла една голяма обява или е изчезнала друга. В следващите два раздела показваме двата края на класацията, а после обясняваме защо не бихме сменили квартала си заради промяна от 5%. Ако искате първо да видите мястото на своя квартал в общата картина, започнете от всички квартали.

Къде наемът на кв.м се вдигна

Най-голямо поскъпване на квадратен метър има в Сухата река — от 8,4 на 9,2 €, или +9,5%, при ръст на обявите от 82 на 110. Следват в.з. Малинова долина (+7,6%), Банишора (от 9,4 на 10,0 €, +6,4%), Изгрев (+5,8%) и Хаджи Димитър (от 8,7 на 9,2 €). В Хаджи Димитър броят на обявите скача от 73 на 121, един от най-резките скокове в града.

Тук идва първото предупреждение. В Сухата река медианата на квадрат се вдига, а медианата на двустаен пада — от 600 на 550 €. В Хаджи Димитър е същото: квадратът поскъпва, а медианният двустаен слиза от 699 на 600 €. Двете мерки не си противоречат. Те просто показват, че в квартал с около сто обяви съставът на предлагането мести числата повече, отколкото решенията на собствениците.

По-устойчиви изглеждат промените там, където обявите са много и броят им не се е променил рязко. Иван Вазов е такъв случай: 117 и 114 обяви, квадратът от 10,0 на 10,4 €. В Младост 2 наемът на кв.м е от 9,7 на 10,0 €, а в Овча купел — от 9,1 на 9,3 €. Това са умерени движения от 2 до 4%. На голяма извадка те значат повече от +9% на малка, но сами по себе си все още не са тенденция.

Къде наемът на кв.м поевтиня

На другия край са Горна баня и Бояна, където медианата на квадрат е паднала с над 12%. В Горна баня е от 10,4 на 9,1 € при само 35 обяви през септември — твърде малко, за да вярваме на числото без уговорки. Бояна е по-интересна: там обявите са 180 и 194, а наемът на кв.м слиза от 11,4 на 10,0 €. Медианата на двустаен е от 800 на 750 €, а на тристаен — от 1 300 на 1 200 €.

Бояна е и сред кварталите, в които обявите изчезват най-бавно — за 57 дни си тръгват 40,9% от тях. Затова ни се струва вероятно част от спада да идва от сваляне на прекалено амбициозни цени, а част — от смяна на състава. Без сключените договори не можем да кажем кое тежи повече. Следващите в списъка са Стрелбище (от 8,9 на 8,2 €), Люлин 6, Карпузица, Лагера (от 9,4 на 8,7 €) и Люлин 10, всички между −7 и −8%.

От по-големите квартали в долната част са Младост 4 — от 10,3 на 9,7 € при 167 и 193 обяви — и Симеоново с −6,1%. Младост 4 е показателна, защото там броят на обявите расте, а квадратът пада. Това е най-близо до класическата история „повече предлагане, по-ниска цена“, която се вижда в нашите данни, макар и само за два месеца и в един квартал.

Колко да вярвате на една квартална промяна

Най-честата грешка при четене на такива класации е да приемем всяка промяна за тенденция. Обявите в един квартал са разпръснати доста широко около медианата. Типичната обява се отклонява с 13,6% от медианата на квадратния метър за своя квартал и вид жилище, а почти всяка трета, 32,3%, се отклонява с повече от 20%. В такава среда промяна на медианата с 3–5% може да се получи от смяната на десетина обяви.

Преди да повярваме на едно квартално движение, гледаме три неща. Броят на обявите е най-простото: при под 50 сме внимателни, при над 150 — по-спокойни. После проверяваме дали другите мерки вървят в същата посока; ако квадратът поскъпва, а двустайният поевтинява, вероятно става дума за състав. Накрая гледаме съседите. Люлин 6 и Люлин 10 падат заедно, а Люлин 7 расте с 5,3% — това по-скоро говори за шум, отколкото за поевтиняване на целия запад.

Разсейването не е само пречка за анализа, то е и възможност за наемателя. Щом типичната оферта е на 13,6% от медианата, в повечето квартали има жилища и над, и под нея, и разговорът за цената има основа. Как да ползвате това при пазарлък, описваме в ръководството къде има поле за пазарлък, а как се доказва самата пазарна цена — в справката за средната пазарна наемна цена.

Ръст на наемите в София: имаше ли го тази есен

Много хора търсят обратното — ръст на наемите в София — обикновено защото хазяинът е поискал повече при подновяване. За периода от 15 септември до 11 ноември нашите данни не показват ръст на ниво град. Само 3,1% от оцелелите обяви са с вдигната цена, а поскъпване с над 2% на кв.м има в 13 от 69 квартала срещу 32 с поевтиняване. Сдвоените сравнения от по-горе също не показват поскъпване на сравнимото жилище.

Това не значи, че наемите не са растели в предходните години. Нашите две снимки покриват само 57 дни и не казват нищо за 2025 г. или за началото на 2026 г. Не знаем и дали есента обикновено е по-слаб сезон — за това трябва поне една пълна година наблюдения. Каквото се знае за сезонността на търсенето, сме събрали в ръководството кога да търсите квартира в София.

Ако точно сега договаряте увеличение, тези числа са полезен аргумент. Новите обяви в квартала ви са приблизително на нивото, на което бяха и преди два месеца, а около една четвърт от застоялите оферти вече са свалени. Как се води такъв разговор, описваме в подновяване на договора за наем, а как работи годишното увеличение по договор — в индексация на наема.

Какво значи това, ако търсите квартира сега

Гледайте цената на квадратен метър, не само сумата. Двустаен от 55 кв.м и двустаен от 80 кв.м не са едно и също, дори да са в един блок. Калкулаторът по-долу сравнява наема, който ви предлагат, с медианата на квадратния метър от септември и от ноември и показва дали офертата е в обичайния диапазон. По подразбиране са въведени стойностите за двустаен в целия град — 10,0 € на кв.м през септември и 9,7 € през ноември. Защо квадратът е по-добрата мярка, обясняваме в цената на квадратен метър наем.

Пазарете се основно при обявите, които стоят. Ако една оферта е на пазара от два месеца без промяна, позицията ви е по-силна от тази на собственика. При новите обяви на нивото на квартала пространството е по-малко, защото те излизат там, където се отдават сравними жилища. Не отлагайте и прекалено дълго: при сегашния темп половината от обявите изчезват за около 53 дни, а по-евтините — още по-бързо.

Не съдете по една обява и не тръгвайте на оглед неподготвени. Списък с въпроси, които отсяват неподходящите жилища още по телефона, има в дванайсет въпроса по телефона. Ако нямате време да следите всички канали всеки ден, опишете какво търсите в заявката за търсене — услугата е безплатна за наематели и ще ви свържем със свободни жилища, които отговарят на описанието.

Какво значи това, ако отдавате жилище

За наемодателя картината изглежда различно. Ако обявите днес, се конкурирате с повече оферти, отколкото през септември. Новите обяви в квартала ви излизат на нивото, на което сравнимите жилища изчезват, а не над него. Цена с над 15% над медианата на квартала не е забранена, но такива обяви изчезват малко по-бавно (49,7% за 57 дни срещу 52,7% при цените около медианата) и по-често стоят два месеца без промяна — 28,7% срещу 22,7%.

Когато собственик с висока начална цена все пак реши да свали, стъпката му е по-голяма: медианно −10%, около 100 €. Според нас това е аргумент да започнете по-близо до пазара, вместо да тествате горната граница и после да слизате. Как да изберете началната цена с помощта на същите данни, описваме в как да определите наема на апартамента си.

И още нещо, което често се подценява. Почти всяка трета проследена обява от септември е за жилище, обявено от два или повече телефона, а наемателят вижда всички. Ако сте възложили отдаването на повече от една агенция, уверете се, че цената е една и съща навсякъде. Според нас разминаване от 50 € между две обяви за едно жилище подкопава доверието повече от висока, но последователна цена. Повече по темата — в ръководството за дублираните обяви.

Какво тези данни не доказват

Всичко дотук е изградено върху обявени цени. Договорът често се сключва на по-ниска сума, понякога на същата, а понякога жилището изобщо не се отдава. Когато пишем „изчезнала обява“, имаме предвид само, че през ноември я няма — нито със същия, нито с друг телефон. Може да е отдадена, но може и собственикът да се е отказал или обявата просто да е изтекла.

Периодът е 57 дни. Той стига, за да видим как се сменя предлагането, но е твърде кратък, за да говорим за посока на пазара за година напред. Не правим прогноза и не бихме я правили върху два месеца. Също така imot.bg е само един от каналите: част от собствениците публикуват в OLX, alo.bg или във Facebook групите, където цените може да се движат по свой начин.

Последното ограничение е техническо. Сайтът показва най-много три страници резултати за едно търсене, затова 15 клетки с над 115 обяви — например двустайните в Лозенец, Център и Студентски град — са изключени от проследяването обява по обява. Медианите по вид включват всичко, но сдвоените сравнения не. Останалите анализи от серията, заедно с обобщението, са събрани в доклада за пазара на наеми есента на 2026.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.