Евтини квартири в София: колко обяви има до 300, 400 и 500 € и колко бързо изчезват (ноември 2026)

Начало › Анализи › Евтини квартири в София: колко обяви има до 300, 400 и 500 € и колко бързо изчезват (ноември 2026)

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

До 500 € на месец в София се вписват 18,0% от обявите за стаи, едно-, дву- и тристайни — 1 466 през ноември срещу 1 053 през септември. Под 400 € са 390, под 300 € — едва 117, и повечето от тях са стаи. Евтиният сегмент расте по-бързо от пазара, но и изчезва най-бързо: половината обяви между 301 и 500 € си отиват за около 32 дни. По-долу — къде са и как да ги хванете.

Колко квартири има до 300, 400 и 500 €

На 11 ноември 2026 г. преброихме всички обяви за наем в кварталите на София в imot.bg и оставихме само тези, които човек или двойка с ограничен бюджет реално гледа: стаи, едностайни, двустайни и тристайни. Те са 8 156. От тях до 300 € на месец са 117 обяви, или 1,4%. До 400 € са 390, тоест 4,8%. До 500 € — 1 466, или 18,0%, почти всяка пета обява.

По-интересно е къде се отваря пазарът. Между 300 и 400 € се добавят само 273 обяви. Между 400 и 500 € — 1 076. Между 500 и 600 € — още 1 725, и до 600 € вече се вписват 39,1% от обявите. С други думи, около 500 € минава границата, под която квартирата е рядкост, а над която започва обичайният пазар. До 800 € са 79,3% от обявите, до 1 000 € — 92,1%.

Таблицата по-долу показва същите прагове през септември и през ноември. Делът расте при всеки праг, но най-силно около 500 и 600 €. Ако търсите с филтър „до 500“, имайте предвид, че обява за 520 € изобщо няма да се покаже, макар разликата да е 20 €; как да настроите филтрите, за да не изпускате такива обяви, описваме в ръководството за ценовите прагове във филтрите.

Четиристайните и къщите оставихме настрана съзнателно. При четиристайните поне три четвърти от обявите през ноември са на 999 € или повече, а медианата е 1 380 €, така че за бюджет до 500 € те просто не съществуват. Ако ги включим в знаменателя, делът на евтините обяви би изглеждал по-малък, без това да казва нещо ново на човека, който търси евтина квартира.

Евтиният сегмент расте по-бързо от пазара

Между 15 септември и 11 ноември броят на обявите за стаи и едно- до тристайни се увеличи от 7 133 на 8 156, или с 14%. Обявите до 500 € обаче скочиха от 1 053 на 1 466 — с 39%. До 400 € ръстът е 38%, до 300 € — 33%. Най-силно растат двустайните до 500 €: от 475 на 713, с 50%. Делът им сред всички двустайни се вдигна от 13,1% на 16,9%.

Откъде идва това? Отчасти от слизането на медианите: едностайният е 450 € срещу 480 € през септември, двустайният — 620 € срещу 649 €. Когато цялото разпределение се измести надолу с 20–30 €, обяви, които са били малко над прага, минават под него. Отчасти — от новите обяви: новите едностайни излизат медианно на 450 €, а изчезналите са били на 480 €, при еднаква медианна площ от 44 кв.м.

Това не е непременно поевтиняване на наемите. Медианата се движи и от това какви жилища излизат на пазара, а 57 дни са твърде кратко време, за да се говори за тенденция. Разликата между двете е разгледана в анализа дали наемите в София падат. За човека с бюджет 500 € практическият извод е по-скромен и по-полезен: тази есен изборът му е по-широк, отколкото беше в средата на септември.

Какво купуват 300, 400 и 500 €: стая, едностаен или двустаен

Бюджетът определя вида жилище много по-силно от квартала. До 400 € са 98,9% от стаите, 26,3% от едностайните, 1,5% от двустайните и 0,6% от тристайните. При праг 600 € картината се обръща: вписват се 93,2% от едностайните и почти половината двустайни — 48,5%. Тристайните остават извън обсега на скромния бюджет: до 600 € са едва 9,0% от тях.

Ако го превърнем в брой обяви, до 400 € през ноември има около 88 стаи, около 220 едностайни, около 63 двустайни и около 18 тристайни. На този праг едностайният е основната възможност, а двустайният — изключение. До 500 € балансът се мести: само двустайните до 500 € са 713, а всичко останало под прага — стаи, едностайни и малко тристайни — е 753 обяви.

Евтиното на месец е скъпо на квадрат. Стаята излиза медианно 250 € за 20 кв.м, тоест 12,5 € на кв.м; едностайният — 450 € за 44 кв.м, или 11,2 €; двустайният — 620 € за 65 кв.м, или 9,7 €. Ако двама души делят двустаен, всеки плаща по 310 € за повече пространство, отколкото дава една стая. Как се живее на такъв принцип, описваме на страницата за съквартирантите, а цените на едностайните по квартали са в отделен преглед.

Под 300 €: почти само стаи — и повечето не са в imot.bg

Под 300 € в imot.bg през ноември има 117 обяви. По-голямата част са стаи: в целия град стаите са 89, а три четвърти от тях са на 290 € или по-малко. Останалите са отделни едностайни и съвсем малко други обяви — твърде малко, за да кажем нещо смислено за тях. Ако бюджетът ви е 250–300 €, реалистичната цел е стая в споделено жилище; подбрани обяви има на страницата с квартирите до 300 евро.

Стаите са малка категория в imot.bg. Голяма част от предлагането им е във Facebook групи и в обяви между познати, затова тези 89 обяви не описват целия пазар на стаи. Медианата е 250 €, а средните 50% от стаите са между 205 и 290 €. Кварталът с най-много стаи в imot.bg е Център — 11 обяви с медиана 250 €; в справката ни по квартали медиана за стая (при поне четири обяви) имат още Лозенец (300 €), Оборище (250 €) и Овча купел (240 €).

Стаите са и най-бързо изчезващият вид жилище: за 57 дни от проследените стаи изчезнаха 69,3%, а полуживотът им е 33 дни. Ако търсите стая, гледайте стаите под наем и групите редовно, а на огледа попитайте кой е наемодателят и дали собственикът знае, че стаята се преотдава — подробности има в ръководството за преотдаването на стая. Цените и площите на стаите разглеждаме в ръководството за стая в споделено жилище.

До 400 €: къде са едностайните

Под 400 € едностайни и двустайни се намират най-много в Студентски град — 26 обяви. Следват Център с 15, Сухата река с 13, Хаджи Димитър и Лозенец с по 10 и Люлин 7 с 9. Списъкът изненадва на пръв поглед: Център и Лозенец са сред по-скъпите квартали, а тук стоят до Сухата река и Люлин.

Обяснението е в обема. Където има много обяви, има и много обяви в долния край на разпределението, които влизат в бюджета, докато медианата на квартала остава висока. В Лозенец обявите са 401, в Център — 506. Затова „евтин квартал“ и „квартал с много евтини обяви“ не са едно и също, а търсенето само в кварталите с ниска медиана може да ви лиши от голяма част от вариантите.

Медиана на едностайния под 400 € е рядкост, но я има: Люлин 3 е на 378 €, Люлин 7 — на 385 €, Захарна фабрика — на 395 €, а Хаджи Димитър, Люлин 4 и Люлин 8 — на 400 €. Там половината едностайни са на тази цена или по-ниска, макар самите обяви да са малко. Подбрани обяви около този праг има на страницата с апартаменти до 400 евро.

До 500 €: обемът е в няколко големи квартала

При праг 500 € картата се разширява, но остава концентрирана. Студентски град има 142 едностайни и двустайни до 500 €, Център — 61, Банишора и Овча купел — по 43, Дружба 1 и Сухата река — по 36. Само първите шест квартала събират 361 едностайни и двустайни под този праг.

Студентски град заслужава отделна бележка. Там едностайните и двустайните са толкова много, че imot.bg показва само първите три страници от тях — броят, който виждаме, е таван, а не цялото предлагане. Медианата на едностайния там е 450 €, на двустайния — 550 €, така че голяма част от жилищата в квартала са около прага. Как се разпределят наемите в квартала и около него, разглеждаме в ръководството колко плащат студентите.

Други квартали влизат в списъка с по-малко обяви, но с интересни медиани. Малинова долина има 27 обяви до 500 € при медиана на едностаен точно 500 €. Гео Милев и Хаджи Димитър имат по 23. В Бояна, където двустайният е медианно 750 €, също има 22 едно- и двустайни до 500 € — пример, че дори в скъп квартал долният край на пазара не е празен.

Двустаен до 500 €: 713 обяви, но не там, където медианата е най-ниска

Двустайният до 500 € е мечтата на много двойки и на хора, които искат отделна спалня. През ноември такива обяви са 713. Най-много са в Студентски град (41), Сухата река (24), Овча купел (23), Банишора и Център (по 20), Борово и Дружба 1 (по 17). Бояна е с 16 обяви, Слатина — с 15.

Кварталите с най-ниска медиана за двустаен са други. Люлин 1 е на 450 €, Люлин 6 — на 490 €, Красна поляна 2 и Люлин 9 — на 500 €. Но там обявите изобщо са малко: в Люлин 1 са 21, в Люлин 6 — 29, в Люлин 9 — 30, за всички видове жилища заедно. Поне половината двустайни там са до 500 €, но това са по няколко обяви на квартал.

Оттук излизат две стратегии. Едната е да търсите в квартал с ниска медиана и да чакате подходящата обява — изборът е малък, но цената е нормата, а не изключението. Другата е да търсите в голям квартал с много обяви и да ловите долния край. Според нас за повечето хора с бюджет 500 € втората дава повече шансове, но изисква бърза реакция. Още квартали с двустаен до 500 € са събрани в отделно ръководство.

Колко бързо изчезват евтините обяви

Проследихме 6 251 септемврийски обяви до ноември и подредихме изчезналите по наема. Картината е ясна: колкото по-евтина е обявата, толкова по-бързо изчезва. Между 301 и 400 € изчезнаха 71,2% за 57 дни, между 401 и 500 € — 70,9%, под 300 € — 68,9%. При 501–650 € делът пада на 61,1%, при 651–800 € — на 51,7%, а над 1 500 € — на 26,2%.

В дни това е полуживот от 32 дни за обявите между 301 и 500 € срещу 53 дни за целия пазар. При такова темпо за една седмица изчезват около 14% от евтините обяви, за две седмици — около 26%, за месец — почти половината. За целия пазар седмичната загуба е около 9%. Обявата до 500 €, която отлагате за след уикенда, има осезаем шанс да не е там в понеделник.

Да бъдем точни: „изчезнала“ значи, че обявата я няма през ноември нито със същия, нито с друг телефон. Може да е отдадена, може да е свалена, може да е изтекла — данните не различават. Но това, че делът на изчезналите расте почти без прекъсване с всяка по-ниска ценова група, подсказва силно търсене в този сегмент. Подробно по вид и квартал темпото е разгледано в анализа за времето до отдаване.

Предлагането расте, а обявите пак изчезват най-бързо

На пръв поглед двете находки си противоречат. Ако евтините обяви изчезват най-бързо, как така броят им расте с близо 40%? Отговорът е, че пазарът се върти: старите обяви изчезват, а новите идват още по-бързо. През ноември 59,8% от всички обяви са нови — не са съществували през септември. Щом около 70% от евтините септемврийски обяви са изчезнали, а броят под прага пак е нараснал, притокът на нови евтини обяви е бил голям.

Друго следствие е, че оцелелите евтини обяви рядко се намаляват. От обявите между 301 и 400 €, които са на пазара и в двете снимки, само 17,1% са с по-ниска цена след 57 дни, а медианното намаление е 30 €. Между 401 и 500 € намалените са 28,1% (с 40 €), но 6,2% са поскъпнали — най-високият дял повишения сред ценовите групи. В този сегмент наемодателите имат по-малко причини да отстъпват.

Сравнете с горния край: при наемите над 1 500 € намалени са 17,0% от оцелелите, но медианно с 230 €. Пазарлъкът за квартира до 500 € обикновено е за 30–40 €, а не за стотици, и според нас понякога е по-лесно да се договорят условията — депозит, срок, кой плаща кои сметки — отколкото самата цена. Повече за движението на цените при оцелелите обяви има в анализа дали наемодателите свалят наема.

Евтино на месец или евтино на квадратен метър

Най-евтиният квартал на квадратен метър не е непременно мястото с най-много евтини квартири. Левски е на 7,5 € на кв.м, Люлин 1 — на 7,7 €, Люлин 2 и Люлин 3 — на 7,8 €, Стрелбище — на 8,2 €. В Център наемът е 10,5 € на кв.м. Двустаен от 65 кв.м при 7,7 € излиза около 500 €, а при 10,5 € — около 683 €.

Затова при ограничен бюджет има смисъл да гледате и цената на кв.м, а не само месечната сума. В квартал с ниска цена на кв.м 500 € купуват по-голямо жилище; в централен квартал същите 500 € обикновено означават едностаен или малък двустаен. Кое е по-добре, зависи от това колко време прекарвате у дома и колко пътувате. Връзката между наема и разстоянието до центъра е разгледана в анализа за наема и разстоянието.

Таблицата по-долу подрежда кварталите по наем на кв.м. Забележете колко малко обяви има в повечето от тях — от 21 до 38 в първите пет. Изключение са Стрелбище със 171 обяви, Борово със 152 и Лагера със 106 — те съчетават ниска цена на кв.м с реален избор. Пълната класация в двете посоки е в анализа най-скъпите и най-евтините квартали за наем.

Ниската цена на кв.м не означава непременно лишения. По нашия индекс на удобствата от OpenStreetMap Борово е с оценка 95 от 100, Стрелбище — със 76, Красна поляна 2 — с 65, а и трите са в долния край по наем. Връзката между удобствата и наема в София е почти нулева, така че евтиният квартал често не е по-беден на магазини, училища и спирки. Повече за това има в анализа за най-добрите квартали за живеене под наем.

500 € спрямо заплатата: колко тежи евтината квартира

Средната нетна заплата в София е около 1 508 € (по брутните 1 943 € на НСИ за второто тримесечие на 2026 г.). Наем от 300 € е 19,9% от нея, от 400 € — 26,5%, от 500 € — 33,2%. Медианният едностаен от 450 € е 29,8%, а двустайният от 620 € — 41,1%. Средната заплата е по-висока от медианната, така че за повечето хора тези дялове са още по-големи.

Ако си поставите граница наемът да е до 30% от нетния доход, при средна заплата таванът е около 452 €. С такъв бюджет се вписват 53,6% от едностайните и едва 5,3% от двустайните. При 40% от дохода — около 603 € — вписват се почти всички едностайни и половината двустайни. За двама души с по една средна заплата двустаен от 620 € е 20,6% от общия доход, а не 41,1%.

Към наема добавете сметките — ток, парно, вода, вход, интернет. Те не са в обявите и зависят от жилището и сезона, затова не ги включваме в сметката; как да ги прецените, описваме в ръководството за сметките и консумативите. Разбивка на наема като дял от заплатата по квартали има в анализа колко от заплатата отива за наем.

Как да намерите евтина квартира, без да станете жертва на измама

Бързото изчезване на евтините обяви създава натиск, а натискът е точно това, на което разчитат измамниците. Чест похват е обява под пазарната цена, обяснение защо собственикът не може да покаже жилището и молба за капаро преди оглед. Правилото е просто: не плащайте нищо, преди да сте видели жилището и документ, че човекът срещу вас има право да го отдава. Признаците са описани в ръководството за измамите при наем.

Как да разпознаете съмнителна обява по цената? Сравнете я с медианата на квартала. Повечето обяви не се отклоняват много: при около две трети от тях наемът на кв.м е в рамките на 20% от медианата за квартала и вида жилище, а медианното отклонение е 13,6%. Обява с 40% под нея не е невъзможна, но заслужава повече въпроси. Ако нещо не е наред, сигналите за фиктивна обява помагат да прецените.

Практически: подгответе се, преди да започнете да звъните. Имайте готови документите и сумата за депозита, решете предварително кои квартали приемате, огледайте по контролен списък и бъдете готови да решите в деня на огледа. Ако не можете да следите обявите всеки ден, опишете какво търсите в заявката за търсене — безплатно е за наемателите — и ще ви свържем със свободни жилища в рамките на бюджета.

Какво тези числа не казват

Всички суми тук са цени от обяви, а не от подписани договори. Жилище, обявено за 520 €, може да се отдаде за 500 €, а обява за 480 € може да крие допълнителни такси. Затова праговете 300, 400 и 500 € са граници на обявите, не на реалните разходи. Сметките за ток, отопление и вход също стоят отделно и могат да променят коя квартира реално е евтина.

„Изчезнала обява“ не е синоним на „отдадена“ — тя може да е свалена или просто да е изтекла. Периодът от 57 дни между 15 септември и 11 ноември е кратък и обхваща само началото на есента. Ръстът на евтиния сегмент може да е сезонен, затова не го приемайте като прогноза за зимата или за следващата година; приемайте го като снимка на пазара в момента, в който търсите.

И накрая, imot.bg е само един от каналите. Евтините квартири, особено стаите, често се предлагат в OLX, alo.bg и във Facebook групи, а тук не ги виждаме. Освен това при проследяването изключихме клетките квартал + вид с над 115 обяви, защото сайтът показва само първите три страници — такива са едностайните и двустайните в Студентски град, а също двустайните в Център, Лозенец и Овча купел. Броят на евтините квартири там е по-скоро занижен, отколкото надценен.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.