Наем или ипотека в София: в 57 от 90 квартала вноската е под наема — и какво стои зад това число

Начало › Анализи › Наем или ипотека в София: в 57 от 90 квартала вноската е под наема — и какво стои зад това число

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

При средната лихва от 2,41% вноската за медианния двустаен в София (85% кредит за 30 години) е 562 €, а медианният наем на двустаен е 620 €. В 57 от 90 квартала наемът покрива вноската, в 33 не я покрива. Сравнението обаче е между различни жилища и не включва самоучастието от над 25 000 €, таксите и разходите на собственика. Същите числа, гледани от страната на хазяина, са в анализа за доходността от наем по вид апартамент.

Какво точно сравняваме

Въпросът „наем или ипотека“ обикновено се свежда до два месечни разхода: колко плащам на хазяина и колко бих плащал на банката за подобно жилище. Ние направихме точно това сравнение, но за целия град и квартал по квартал. На 11.11.2026 прочетохме 14 967 обяви за продажба на апартаменти в imot.bg и ги сложихме до обявите за наем от същия ден. Така за всеки квартал с достатъчно обяви имаме медианна цена на двустаен, медианен наем на двустаен и вноска по кредит, изчислена по едни и същи правила.

Резултатът за София е в таблицата по-долу. Медианният двустаен се предлага за 169 349 €, а медианният наем на двустаен е 620 € на месец. Ако купувачът внесе 15% и вземе останалите 85% за 30 години при 2,41%, вноската е 562 €, с 58 € под наема. При едностайните разликата е подобна, 398 € срещу 450 €. При тристайните тя се обръща: вноската от 848 € вече е над медианния наем от 800 €.

Това не е отговор на въпроса дали да купувате. Таблицата не знае колко спестявания имате, колко дълго ще останете в София, каква лихва ще ви предложи конкретна банка и какво ще стане с цените. Тя показва само съотношението между две обявени цени в един ден. Решението зависи от неща, които никоя таблица с обяви не вижда, затова за самия кредит говорете с банка или с кредитен консултант, а тук ползвайте числата като отправна точка.

Как е сметната вноската и защо реалната ще е по-висока

Вноската е анюитетна: една и съща сума всеки месец за целия срок. Лихвата е 2,41%, средният лихвен процент по нови жилищни кредити според БНБ за юни 2026 г. Кредитът е 85% от обявената цена, което е горната граница по изискванията на БНБ от 2024 г., а срокът е 30 години, също максималният допустим. Това са най-благоприятните параметри за средностатистически купувач, а не типичната оферта, която ще получите на гишето.

В сметката липсват таксите за отпускане и оценка, застраховките на имота и живота и всичко друго, което банките добавят. Годишният процент на разходите по новите жилищни кредити за същия месец е 2,75%, с 0,34 пункта над лихвата. Ако за груба представа заложите 2,75% вместо 2,41%, вноската за медианния двустаен става около 588 €, вече само с 32 € под медианния наем. Разликата, която изглеждаше солидна, се стопява почти наполовина.

Полезно е да видите и от какво се състои първата вноска. От 562 € около 289 € са лихва и около 273 € са главница, тоест погасяване на собствения ви дълг. С годините съотношението се измества в полза на главницата. За целия 30-годишен срок лихвите по кредит от 143 947 € излизат 58 392 €. Това е цената на заетите пари, която наемателят не плаща, но наемателят пък не трупа собственост.

Ако внесете 20% вместо 15%, вноската пада до 529 €, но собствените средства растат до около 33 870 €. При срок от 25 вместо 30 години вноската е 639 € и вече надхвърля медианния наем. Една промяна в срока или в самоучастието е достатъчна, за да премести резултата от едната страна на наема на другата. Затова сравнението „вноска срещу наем“ е по-крехко, отколкото изглежда на пръв поглед.

Цена ÷ годишен наем: колко години наем струва едно жилище

Втората колона, която си заслужава внимание, е съотношението между цената и годишния наем. За медианния двустаен то е 22,8: толкова години наем по сегашните нива са нужни, за да се събере обявената продажна цена. За едностайния е 22,2 години, за тристайния 26,6. Колкото по-голямо е числото, толкова по-скъпо е купуването спрямо наема в съответния сегмент и толкова повече жилище получава наемателят за парите си.

Медианата на това съотношение по 90-те квартала е 23,9 години, малко над градската стойност. Разликата не е грешка: едното число е съотношение на две градски медиани, а другото е медиана от 90 отделни съотношения. Разсейването между кварталите е голямо, от 17,4 години в Банишора до 37,8 в Изток. С други думи, в най-скъпия по този показател квартал жилището струва над два пъти повече години наем, отколкото в най-евтиния.

Обратната стойност на същото число е брутната доходност на собственика: 4,4% годишно за медианния двустаен. Тя е описана по квартали и в ръководството за наем срещу покупка. Тук ни интересува другата страна на монетата: кога човек, който иначе би бил наемател, плаща на банката по-малко, отколкото би плащал на хазяина, и какво трябва да има в джоба си, за да стигне дотам.

Къде вноската е по-ниска от наема

Наемът покрива вноската в 57 от 90-те квартала. Най-силно в полза на покупката са сметките в Банишора и в северните и западните панелни комплекси. В Банишора медианният двустаен се предлага за 135 950 €, а се дава под наем за 650 €; вноската е 451 € и наемът е 144% от нея. В Обеля съотношението е 143%, в Люлин 8 и Обеля 2 по 135%, в Овча купел 129%.

Банишора е показателен пример. Двустаен там се дава под наем за повече от медианата за града (650 € срещу 620 €), но се продава с над 33 000 € под нея. Наемателят плаща същото като в Лозенец, а купувачът плаща много по-малко. Същото явление описваме в анализа за наема и разстоянието до центъра: наемът почти не реагира на това къде е жилището, а цената за покупка реагира силно.

Тук е мястото за първото предупреждение. В Обеля медианният наем на двустаен е изчислен само от 8 обяви, в Орландовци и Модерно предградие от по 9. Това е минимумът, който допуснахме, и при такъв брой една-две необичайни обяви могат да преместят медианата с десетки евро. Банишора, Овча купел и Люлин 8 стоят на по-солидна основа, там обявите за наем на двустаен са от 30 нагоре.

Където наемът излиза по-изгоден от вноската

В другия край на списъка са централните и източните квартали с високи продажни цени. В Изток вноската за медианния двустаен (941 €) е с над 300 € над медианния наем (624 €), а наемът покрива едва 66% от нея. В Лозенец сравнението е 961 € срещу 650 €, в Оборище 976 € срещу 700 €, в Докторски паметник 1 111 € срещу 800 €. Там наемателят плаща за същия тип жилище чувствително по-малко, отколкото би плащал на банката.

Любопитното е, че в този край има и квартали, които не са скъпи за наем. Стрелбище е с един от най-ниските наеми на квадратен метър в града (8,2 €), но продажната цена на двустаен там е 242 300 € и вноската (804 €) надхвърля наема (615 €) с почти 190 €. Обратно, Бояна и Кръстова вада са сред най-скъпите за наем, а наемът там покрива вноската съответно със 121% и 118%.

Изводът според нас е прост: „скъп квартал“ за наемателя и „скъп квартал“ за купувача не са едно и също. Класацията на най-скъпите и най-евтините квартали за наем подрежда кварталите по това, което плаща наемателят всеки месец. Таблицата по-долу ги подрежда по това колко години наем струва покупката. Двете подреждания се припокриват само отчасти и е лесно да ги объркате.

Кварталите на ръба: вноската и наемът почти се изравняват

Между двата края има голяма група квартали, в които вноската и наемът се различават с няколко процента. В Дървеница, Княжево, Павлово, Сухата река, Зона Б-5 и Слатина наемът покрива точно 100% от вноската. В Младост 4 вноската е 615 € срещу 650 € наем, в Витоша 521 € срещу 610 €, в Студентски град 538 € срещу 550 €.

За тези квартали малки промени в параметрите решават посоката. Ако лихвата е 3% вместо 2,41%, ако срокът е 25 вместо 30 години или ако реално договореният наем е с 50 € под обявения, сметката се обръща. Затова точно там е най-безсмислено да се гледа само таблицата и най-полезно е да се направи собствена сметка с реална оферта от банка, а не със средната лихва за страната.

Обявите в един квартал се отклоняват от медианата му с медиана 13,6%, тоест при наем около 600 € с около 80 €. Това е повече от разликата между вноска и наем в повечето квартали от тази група. С други думи, там изборът на конкретно жилище тежи повече от избора между наем и кредит. Двустаен на добра цена може да направи наема по-изгоден, а двустаен над медианата да обърне сметката в полза на покупката.

Продаваните и отдаваните жилища не са едни и същи

Най-сериозното ограничение на всяко сравнение „наем срещу покупка“ от обяви е, че медианата за продажба в един квартал идва от едни апартаменти, а медианата за наем от други. Продаваните двустайни често са по-нови и по-големи, част от тях са в сгради, които още се строят. Отдаваните са завършени жилища, готови за нанасяне. Затова таблиците дават ориентир за квартала, а не цена на конкретно жилище.

Разликата се вижда в площта. В Лозенец медианният продаван двустаен е 77 кв.м, а отдаваният 60 кв.м. В Яворов съотношението е 78 срещу 60, в Хладилника 88 срещу 70. Там част от високата цена за покупка просто плаща повече квадратни метри, а не по-скъп адрес. В Банишора двете площи почти съвпадат, 65 и 63 кв.м, и затова сравнението там е по-чисто.

Има и обратни случаи. В Изгрев продаваните двустайни са по-малки от отдаваните, 63 срещу 75 кв.м, което прави разликата между вноска и наем по-малка, отколкото би била при еднакви жилища. В анализа на доходността затова смятаме през цената на квадратен метър. Тук оставяме сравнението на цели жилища, защото така мисли човек, който избира между два месечни разхода, а не между два квадратни метра.

Още една разлика идва от новото строителство. В обявите за продажба квадратният метър в сгради в строеж или от 2021 г. насам е с медиана 2 343 €, а в по-старите 2 790 €. Едно възможно обяснение е, че голяма част от новото се продава преди завършване и в по-далечни квартали, но данните ни не позволяват да го докажем. Ако гледате квартири в ново строителство, не сравнявайте наема им директно с цената на жилище, което още е на етап груб строеж.

Самоучастието: бариерата, която месечната сума не показва

Сравнението на месечни суми скрива най-голямата разлика между наемателя и купувача: парите в началото. При 85% кредит за медианния двустаен трябват 25 402 € собствени средства, преди да броим таксите, данъците и комисионите по сделката. Това са около 41 медианни наема. За едностаен самоучастието е 18 000 €, за тристаен 38 325 €. Наемателят в началото плаща депозит и първи наем, подробностите са в ръководството за депозит и капаро.

По квартали разликата е още по-голяма. В Банишора 15% от медианната цена на двустаен са 20 392 €, в Изток 42 525 €, в Лозенец 43 418 €, в Докторски паметник 50 220 €. Тоест там, където вноската най-много надхвърля наема, и началната бариера е най-висока. Човек, който спестява за самоучастие в централен квартал, трябва да събере около два пъти повече пари от човек, който го прави в Банишора или в Обеля.

Самоучастието има и цена, която таблицата не показва: вложените в жилището пари не могат да се използват за друго. Ние не смятаме пропуснатата доходност от тези пари, защото тя зависи от това какво бихте правили с тях. Но когато сравнявате месечните суми, помнете, че от едната страна стоят и 25 402 €, които наемателят още държи, а купувачът вече е дал. Двата сценария започват от различна стартова линия.

Лихвата като сценарий: при колко процента сметката се обръща

Сравнението е чувствително към лихвата. При 2,41% вноската за медианния двустаен е 562 €, при 3,00% 607 €, при 3,50% 646 €, при 4,00% 687 €, а при 5,00% 773 €. Сметнахме и точката, в която вноската се изравнява с медианния наем от 620 €: около 3,2% годишна лихва. Над нея медианният купувач би плащал на банката повече, отколкото медианният наемател плаща на хазяина.

Тези лихви не са прогноза. Не знаем какви ще бъдат лихвите след година или пет и не твърдим, че ще растат или падат. Показваме ги, защото кредитът е за 30 години, а наемният договор се преговаря при всяко подновяване, и двата разхода не са фиксирани за един и същ срок. Как точно може да се променя лихвата по вашия договор, ще ви обясни банката или кредитен консултант, преди да подпишете.

За наемателя има и обратна страна: наемът също не е фиксиран за 30 години. Медианата за двустаен падна от 649 € през септември на 620 € през ноември, но това е движение за 57 дни, което не казва нищо за следващите години. Подробности има в анализа дали наемите в София падат, а как работи клаузата за годишно увеличение е обяснено в ръководството за индексация на наема.

Вноска, заплата и таванът от 50%

Средната нетна заплата в София е около 1 508 € (брутна 1 943 € по НСИ за второто тримесечие на 2026 г.). Медианният наем на двустаен е 41,1% от нея, а вноската от 562 € около 37,3%. За двама с по една средна заплата двустайният наем е 20,6% от общия доход, а вноската около 18,6%. Таблицата по-долу показва и каква част от обявите за наем се вписва под 30% и под 40% от една заплата.

Изискването на БНБ е вноските по всички кредити да не надхвърлят 50% от нетния доход. За вноска от 562 € това означава поне 1 124 € нетен доход, ако нямате други кредити. Един човек със средна заплата може да поеме вноска до около 754 € по това правило: достатъчно за медианен двустаен при 2,41%, но не и за медианен тристаен, чиято вноска е 848 €. Дали банката ще отпусне кредит, зависи от много повече неща от това правило.

Според нас най-полезният извод от тази сметка не е „можете или не можете“, а колко малко място остава. Ако вноската е 37% от заплатата, остават 63% за всичко останало, включително сметките, които при собствено жилище не изчезват, и големите ремонти, които при наем обикновено са грижа на хазяина. Колко от заплатата отива за квартира в отделните квартали показваме в анализа колко от заплатата отива за наем.

Разстоянието от центъра свива цената, но не и наема

Защо в Обеля и Люлин сметката излиза в полза на покупката, а в Лозенец и Изток в полза на наема? Таблицата с разстоянието до пл. „Св. Неделя“ показва механизма. Продажната цена на квадратен метър пада от 2 798 € в кварталите до 2 км от центъра до 2 362 € между 6 и 8 км и 2 245 € над 10 км. Наемът на квадратен метър е 10,0 € в центъра и между 9,3 € и 9,7 € във всички пояси от 2 до 10 км.

Когато цената пада, а наемът почти стои, вноската пада спрямо наема. Затова по-далечните квартали изглеждат по-изгодни за купуване, а по-близките за наемане. Това не значи, че покупката в периферията е по-добра сделка. Продажната цена отразява и неща, за които наемателят не плаща: очакванията на купувачите за бъдещето на квартала, вида и възрастта на сградите, лекотата на препродажба.

За наемателя изводът е обратен и полезен: ако смятате да останете наемател, по-централните квартали ви дават повече жилище спрямо цената му, а по-далечните не са толкова по-евтини за наем, колкото са за покупка. Наемите по квартали са събрани в таблицата с цените на наемите, а профилите на отделните райони са в списъка с квартали.

Какво остава извън сравнението

Вноската не е единственият разход на собственика. Към нея се добавят данък сгради и такса смет, застраховка на имота, вноски към етажната собственост и фонд за ремонт, ремонтите в самото жилище и разходите по сделката при покупката. Ток, вода и отопление плащат и наемателят, и собственикът, така че те не правят разлика. Ние нямаме надеждни данни за тези разходи по квартали и не ги слагаме в таблиците, но в калкулатора можете да ги добавите като месечна сума.

Срещу това собственикът получава неща, които наемателят няма: сигурност, че никой няма да прекрати договора, свобода да ремонтира по свой вкус и натрупана главница. Наемателят има гъвкавост, може да смени квартала, когато смени работата си, и не носи риска от промяна в цената на жилището. Тази гъвкавост струва различно за всеки и не се вижда в обявите. Ако като наемател държите на стабилност, вижте ръководството за договор за наем за две-три години.

Още едно ограничение: всички наеми тук са обявени, а не договорени. От обявите, които стояха на пазара и през септември, и през ноември, 27% бяха с намалена цена, с медианно намаление от 8,5%. Ако реалните наеми са малко под обявените, сметката леко се измества в полза на наема. При продажбите имаме само една снимка и не знаем колко се отстъпва, но и обявената цена за покупка не е цената на сделката.

Как да използвате тези числа, без да ги превръщате в решение

Ако сте наемател и обмисляте покупка, започнете от собствения си квартал, а не от средното за града. Сравнете медианния наем с това, което реално плащате, и проверете дали продаваните жилища в квартала приличат на вашето по площ и възраст на сградата. После сложете в калкулатора собствените си числа: цената на жилището, което бихте купили, вашето самоучастие и лихвата от реална оферта. Ако сравнявате с наем, вижте актуалните двустайни под наем в същия район.

Ако сте собственик и обмисляте да продадете отдаваното жилище, таблиците работят наобратно: показват колко години наем струва жилището ви по обявените цени в квартала. Ако наемателят ви иска да го купи, ръководството да купите квартирата, в която живеете описва предимствата и капаните. Ако продавате по време на договора, вижте какво става с наемателя при продажба.

И накрая, за самите данни. imot.bg не е единственото място с обяви, част от тях стоят в OLX, alo.bg и във Facebook групи, а клетките с над 115 обяви за наем изпаднаха от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Изчезването на обява от сайта може да значи отдаване, но и сваляне или изтичане, а 57 дни наблюдение не са прогноза. Ако засега търсите квартира, опишете я в заявката за търсене и ще ви свържем със свободни жилища.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.