Къде има поле за пазарлък — разсейването на наемите в рамките на един квартал

Начало › Съвети › Къде има поле за пазарлък — разсейването на наемите в рамките на един квартал

Сравняването на квартали по средна цена пропуска най-полезното: разликата между офертите вътре в самия квартал. В някои софийски квартали тя е по-голяма от разликата между Люлин и Лозенец.

Какво измерваме

За всеки квартал с поне двайсет и пет обяви взехме цените на двустайните жилища и изчислихме долната четвърт, медианата и горната четвърт. Съотношението между горната и долната четвърт показва колко различни са офертите за един и същ тип жилище на едно и също място.

Ако това съотношение е малко, пазарът в квартала е еднороден: почти всички двустайни струват приблизително еднакво и търсенето на по-изгодна оферта е безсмислено. Ако е голямо, между офертите има реален избор.

Сравнението е коректно, защото се прави за един и същ тип жилище в един и същ квартал. Разликата не идва от размера или от локацията, а от състоянието, обзавеждането, етажа, конкретната улица и от това колко бърза е нуждата на собственика.

Кварталите с най-голямо разсейване

Бояна води с осемдесет и три процента разлика между горната и долната четвърт — от 600 до 1 100 евро при медиана 800. Следват районът около Докторския паметник с шейсет процента и Горна баня с петдесет и пет.

Тези квартали имат нещо общо: разнороден сграден фонд. В Бояна съжителстват стари къщи, малки кооперации и нови луксозни комплекси, а всички те влизат в една и съща статистика за „двустаен в Бояна“.

Практическият извод е, че в такъв квартал средната цена не означава нищо за конкретното търсене. Там си струва да се гледат повече оферти и да се отделя време — разликата между добрата и лошата сделка е няколкостотин евро месечно.

Кварталите с най-малко разсейване

В другия край са Сердика с осем процента, Люлин 10 с девет и Люлин 3 с десет процента разлика. Там всички двустайни струват практически едно и също, защото сградният фонд е еднороден — панелни блокове от един и същ период и с еднакви планове.

В такъв квартал по-дългото търсене не носи финансова полза. Ако медианата е 600 евро, оферта за 500 просто не съществува, а оферта за 700 е надценена и няма да се наеме.

Това всъщност е добра новина за наемателя: решението се взема бързо и без съмнение, че някъде има по-добра цена. Енергията се насочва към състоянието на конкретното жилище, а не към лов на цена.

Какво движи разсейването

Първият фактор е възрастта и разнообразието на сградния фонд. Квартали със смесена застройка — стари къщи до нови комплекси — имат голямо разсейване по определение.

Вторият е делът на обзаведените жилища и качеството на обзавеждането. При 97,6 процента обзаведени жилища сред тези, които уточняват, разликата между „обзаведено“ и „обзаведено добре“ е значителна и не се вижда от обявата.

Третият е бързината на собственика. Жилище, което стои свободно втори месец, се отдава по-евтино от жилище, обявено вчера. Именно тези оферти формират долната четвърт и именно те се намират с търпение.

Как да използвате разсейването при договаряне

Ако кварталът е от горната част на таблицата, влезте в разговора с конкретно число. „В този квартал долната четвърт от двустайните е около 600 евро“ е аргумент, който собственикът може да провери сам и който променя тона на разговора.

Ако кварталът е от долната част, не губете време в пазарлък за цената. Насочете разговора към други неща: срок на договора, включени консумативи, дребни ремонти преди нанасяне, разсрочване на комисионата.

И в двата случая най-силната позиция идва от готовност да подпишете веднага. Собственикът калкулира и празните месеци, а не само месечната сума.

Ограничения на показателя

Разсейването се смесва с разлики в площта. Двустаен от 50 квадрата и двустаен от 85 квадрата са в една и съща категория, а цените им би трябвало да се различават. Част от измереното разсейване е точно това.

Затова показателят работи най-добре като сигнал къде да се търси по-дълго, а не като точна мярка за възможната отстъпка. За по-прецизно сравнение използвайте цената на квадратен метър от отделния анализ.

И накрая — кварталите с под двайсет и пет обяви са изключени, защото при малка извадка четвъртите се изчисляват от твърде малко наблюдения, за да означават нещо.

Какво да проверите преди да предложите по-ниска цена

Колко дълго стои обявата. Ако жилището се предлага от няколко седмици с непроменена цена, собственикът вече е видял липсата на интерес и е по-склонен да преговаря.

Какво е състоянието спрямо другите оферти в същия квартал. Ако дограмата е стара, банята е неремонтирана или няма асансьор, това са конкретни основания за по-ниска цена, а не общо желание за отстъпка.

И какво предлагате в замяна. По-дълъг срок, плащане на няколко месеца напред или готовност да се нанесете веднага са реални стойности за собственика и най-често водят до отстъпка, когато самото искане за по-ниска цена не води.

Кога разсейването не помага

В квартал с голямо разсейване, но малко обяви, показателят е подвеждащ. Ако кварталът има трийсет оферти и разликата между четвъртите е осемдесет процента, това вероятно означава няколко нетипични имота, а не поле за избор.

Затова гледайте двете колони заедно — разликата между четвъртите и броя обяви. Бояна с 180 обяви и осемдесет и три процента разлика е реална възможност; квартал с трийсет обяви и същата разлика не е.

И имайте предвид, че долната четвърт не означава добра сделка. Тя означава по-евтина оферта — която може да е по-евтина заради състоянието, етажа или шума, а не заради бързината на собственика.

Как да намерите офертите от долната четвърт

Те рядко са на върха на списъците. Сортирайте по цена възходящо и започнете отдолу, вместо да разглеждате в реда, в който обявите се показват по подразбиране.

Следете колко дълго стои обявата. Жилище, което се предлага от няколко седмици с непроменена цена, е най-вероятният кандидат за отстъпка — собственикът вече е видял липсата на интерес.

И проверявайте повторно публикуваните обяви. Преобявяване след месец обикновено означава, че първият опит не е успял, и е добър момент за предложение под обявената цена.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.