Начало › Съвети › Дублираните обяви за наем в София — колко реални жилища стоят зад 8 212 обяви
Когато търсачката на сайта за обяви ви показва 300 двустайни в квартала, това не означава 300 двустайни. Преброихме повторенията в 8 212 активни обяви за наем в София и разликата не е малка.
Как преброихме повторенията
Взехме всички 8 212 обяви за наем в границите на София от нашата извадка от септември 2026 и ги сравнихме по шест белега едновременно: телефон за контакт, квадратура, цена, брой стаи, етаж и етажност на сградата.
Две обяви с еднакви стойности по всичките белези почти сигурно описват едно и също жилище. Шансът два различни апартамента да съвпаднат до квадратен метър, евро, брой стаи, етаж и етажност при един и същ телефон е пренебрежимо малък.
Отделно проверихме обратния случай — едно и също жилище в един квартал, но с различни телефони. Това е моделът, при който няколко агенции рекламират един имот, всяка под свой номер.
Едно жилище в десет квартала
Намерихме 318 жилища, които са публикувани едновременно в два или повече квартала. Зад тях стоят 721 обяви. Рекордьорът е едно и също жилище, пуснато в десет различни квартала с един и същ текст.
Логиката е проста. Много хора търсят по квартал, а обявата се показва само в квартала, в който е публикувана. Който я пусне в съседните квартали, получава повече прегледи, без да плаща за повече реклама на жилището.
Само премахването на тези повторения намалява броя на различните жилища от 8 212 на около 7 760, тоест с 5,5 %. Това е долната граница на дублирането, а не горната.
Кои квартали се преплитат най-често
Двойките не са случайни. Най-честата е Студентски град и Витоша — 18 общи жилища, следвана от Малинова долина и Студентски град с 16. Трета е Медицинска академия и Център с 15.
Общото между тях е, че границата е размита в главата на търсещия. Жилище на границата между Студентски град и Витоша може честно да бъде описано и по двата начина, а посредникът избира и двата.
Има и по-съмнителни случаи — жилище в Бъкстон, публикувано и в Бояна, и в Гърдова глава. Това вече не е гранична зона, а разтягане на адреса към по-престижен или по-търсен квартал.
| Квартал 1 | Квартал 2 | Общи жилищаброй |
|---|---|---|
| Студентски град | Витоша | 18 |
| Малинова долина | Студентски град | 16 |
| Медицинска академия | Център | 15 |
| Хладилника | Кръстова вада | 10 |
| Хладилника | Лозенец | 9 |
| Оборище | Център | 9 |
| Банишора | Център | 8 |
| Дървеница | Студентски град | 8 |
| Борово | Манастирски ливади | 6 |
| Белите брези | Красно село | 6 |
Източник: собствена извадка на редакцията от 8212 активни обяви за наем в София, събрани през септември 2026 от публичните списъци на imot.bg и агрегирани по квартал. Показани са медиани — половината обяви са под, половината над стойността. Едно жилище се брои като общо, когато в двата квартала има обяви с еднакъв телефон, квадратура, цена, брой стаи, етаж и етажност. Общо 318 жилища са публикувани в поне два квартала, с 721 обяви зад тях; 490 групи в рамките на един квартал са с различни телефони.
Едно жилище, няколко агенции
В рамките на един и същ квартал намерихме 490 групи обяви, които съвпадат по квадратура, цена, стаи, етаж и етажност, но са с различни телефони. В 363 от тях телефоните са два, в 86 — три, в 32 — четири, а в девет случая — пет и повече.
Част от тези групи са реално различни жилища — например еднакви апартаменти в една нова сграда. Повечето обаче са класическият случай, в който собственикът е дал имота на няколко агенции и всяка го публикува самостоятелно.
Ако приемем, че по-голямата част от тези групи са едно жилище, реалният брой различни имоти пада до около 7 100. Тогава между 5,5 % и около 13 % от обявите в София са повторения.
Кой публикува обявите
Зад 8 212 обяви стоят 2 217 телефона. Само 47 от тях имат по 20 или повече обяви, но заедно покриват 46,5 % от целия пазар. Десетте най-активни номера държат 27,5 %, а един-единствен телефон стои зад 584 обяви.
На другия полюс са 1 369 телефона с точно по една обява — това е най-близкото до „частно лице“, което данните позволяват да се види. Те са 16,7 % от обявите.
Практическият извод: почти всяка втора обява, която ще видите, идва от голям посредник. Това не е лошо само по себе си, но обяснява защо едно и също жилище се появява многократно и защо обявите без комисиона са рядкост.
Как да разпознаете дубликат
Най-бързият белег е комбинацията квадратура, етаж и етажност. Ако видите „65 кв.м, 3-ти от 6“ на една и съща цена в два квартала, почти сигурно е едно жилище. Снимките обикновено го потвърждават веднага.
Вторият белег е еднаквото начало на текста. Посредниците рядко пренаписват описанието, когато местят обявата в съседен квартал — сменят само името на квартала в заглавието.
Третият е различната цена за едно и също жилище при различни агенции. Тя се среща по-рядко, но когато се случи, е ценна информация — показва, че собственикът има по-ниска цена от поне една от обявите.
Защо това е важно за вас
Първо, за усещането за предлагане. Ако броите 30 подходящи обяви, реално може да са 25 жилища. Решението да изчакате „защото има много избор“ може да се окаже по-рисково, отколкото изглежда.
Второ, за разговора. Ако се обадите за едно жилище на две агенции, може да получите две различни условия — и комисиона, която се дължи само веднъж. Уточнете с кого ще работите, преди да уговорите оглед.
Трето, за адреса. Ако обявата е пусната в три квартала, поискайте точния адрес или поне улицата, преди да отидете. „Бояна“ в заглавието може да се окаже друга част на града.
Какво да направите на практика
Търсете в два-три съседни квартала едновременно и сортирайте по цена. Дубликатите се подреждат един до друг и се виждат веднага. Така и не пропускате жилища, пуснати само в съседния квартал.
Когато намерите жилище в няколко обяви, обадете се на номера с най-ниската цена и попитайте дали имотът е наличен. Ако е, останалите обяви вече не са ви нужни.
И водете кратък списък с номерата, на които сте звънели. При 2 217 телефона и почти половината пазар в 47 от тях, лесно ще се обадите на един и същ посредник за три различни жилища — което е и удобство, и повод да попитате какво още има.
Редакционна оценка по 8 показателя
Между 5,5 и около 13 % от обявите в София са повторения. Разпознават се лесно по квадратура, етаж и етажност, а търсенето в съседни квартали ги подрежда едно до друго.
318 жилища в поне два квартала и 490 групи с различни телефони в един квартал — не е пренебрежимо.
Квадратура, етаж, етажност и цена почти винаги издават дубликата от пръв поглед.
Едно жилище, пуснато в десет квартала, прави квартала в заглавието ненадежден ориентир.
47 телефона държат 46,5 % от всички обяви — пазарът е много по-малко разпокъсан, отколкото изглежда.
Разликата в цената между агенции за едно жилище е информация, която може да се използва.
Комисионата се дължи веднъж, но при повече посредници трябва да е ясно с кого работите.
Около 7 100–7 760 различни жилища вместо 8 212 — изборът е по-малък, отколкото броят обяви подсказва.
Обхваща жилищата, пуснати само в съседния квартал, и нарежда дубликатите един до друг.
Силни страни
- Дубликатите се разпознават по няколко обективни белега без специални инструменти.
- Различна цена за едно жилище при две агенции показва по-ниската реална цена.
- Търсенето в съседни квартали едновременно решава и двата проблема наведнъж.
Слаби места и рискове
- Кварталът в заглавието на обявата не е гаранция за адреса.
- Броят на обявите надценява реалното предлагане с между 5,5 и 13 %.
- Почти половината пазар минава през 47 телефона.
Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.
Заяви търсене на квартира в София
Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.
Често задавани въпроси
Колко от обявите за наем в София са дублирани?
По наш анализ на 8 212 активни обяви между 5,5 % и около 13 % са повторения на едно и също жилище — или в различни квартали, или от различни агенции в един квартал.
Защо едно жилище се публикува в няколко квартала?
Защото много хора търсят по квартал и обявата се показва само там, където е публикувана. Пускането ѝ в съседни квартали носи повече прегледи. Намерихме жилище, публикувано в десет квартала едновременно.
Как да разпозная дублирана обява?
Сравнете квадратура, етаж, етажност и цена. Ако съвпадат при две обяви, почти сигурно става дума за едно жилище. Снимките и еднаквото начало на текста обикновено го потвърждават.
Кои квартали се дублират най-често?
Студентски град и Витоша (18 общи жилища), Малинова долина и Студентски град (16), Медицинска академия и Център (15), Хладилника и Кръстова вада (10).
Ако едно жилище се предлага от две агенции, плащам ли две комисиони?
Не. Комисиона дължите на посредника, с когото реално работите. Уточнете това още при първото обаждане и не уговаряйте огледи на едно и също жилище с двама посредници.
Може ли едно жилище да има различна цена в различните обяви?
Да, случва се. Това е полезна информация — показва, че собственикът е съгласен на по-ниската цена поне в една от обявите. Обадете се първо на нея.
Колко обяви са от частни лица?
Точно число не може да се даде, но 1 369 телефона имат само по една обява — това са 16,7 % от пазара и са най-близкото до частни лица, което данните показват.
Как да търся, за да не губя време с дубликати?
Търсете в два-три съседни квартала едновременно и подреждайте по цена. Повторенията застават едно до друго, а вие виждате и жилищата, пуснати само в съседния квартал.
Още по темата
Нови ръководства за наематели
Още ръководства и анализи
Квартали на София
Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.
Търсене по тип жилище
Забавно за наемите
Всички забавни статии за квартирите.