Пазарът на наеми в София, есен 2026: доклад в 12 графики от 9 238 обяви

Начало › Анализи › Пазарът на наеми в София, есен 2026: доклад в 12 графики от 9 238 обяви

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Между 15 септември и 11 ноември 2026 г. обявите за наем в София се увеличиха от 8 212 на 9 238, а медианният двустаен слезе от 649 на 620 €. Пазарът нито се срина, нито прегря: наемателите получиха повече избор и малко повече поле за пазарлък. Докладът събира в 12 графики основното от нашите 19 анализа и води към всеки от тях.

Есента в осем числа

Направихме две пълни снимки на обявите за наем в imot.bg — на 15 септември и на 11 ноември 2026 г. — и ги сравнихме една по една по квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Така знаем не само колко са обявите, а и какво е станало с всяка от тях: изчезнала ли е, сменила ли е цената, или стои непроменена. Тази динамика обикновено не се публикува и на нея стъпва целият доклад.

Накратко: в пълно прочетените клетки предлагането нарасна с 15,8%. Повече от половината септемврийски обяви — 52,8% — ги нямаше след 57 дни, което дава полуживот от 53 дни. От оцелелите 27,0% са с намалена цена. Почти шест от всеки десет ноемврийски обяви (59,8%) са нови. Медианата на кв.м за едно- до тристайни слезе от 9,7 на 9,4 €, а медианният двустаен — от 649 на 620 €.

Четири условности важат за всяка графика нататък. Цените са обявени, а не договорени — реалната сделка може да е на друга сума. Изчезналата обява може да е отдадена, но може и да е свалена или изтекла. 57 дни са кратък прозорец и нищо тук не е прогноза. И imot.bg е само един от каналите: паралелно работят OLX, alo.bg и групите във Facebook, а клетките с над 115 обяви изключихме, защото сайтът показва само първите три страници.

Цените: медианата слезе, но не навсякъде

Медианният наем намаля при всички масови видове жилища: едностайният от 480 на 450 € (−6,2%), двустайният от 649 на 620 € (−4,5%), тристайният от 849 на 800 € (−5,8%). Четиристайният почти не мръдна (−0,7%), а стаите, многостайните и къщите останаха на същата медиана. Дали това е поевтиняване или промяна в състава на пазара, разглеждаме подробно в анализа падат ли наемите в София.

Разликата между „медианата падна“ и „наемите паднаха“ е съществена. При едностайните цената на кв.м е 11,2 € и в двете снимки, така че промяната в медианата идва от това какви жилища се предлагат, а не от масово поевтиняване. При двустайните кв.м слезе от 10,0 на 9,7 €, с 3,0%. По квартали картината е пъстра: от 69 квартала с достатъчно обяви 32 (46,4%) поевтиняват с над 2%, 24 (34,8%) стоят в рамките на ±2%, а 13 (18,8%) поскъпват с над 2%. Медианната промяна е −1,1%.

Разликите между кварталите остават умерени. Най-скъпи на кв.м са Докторски паметник и Кръстова вада с по 11,4 €, най-евтин е Левски със 7,5 € — разлика от около 1,5 пъти. Най-голямо поскъпване за двата месеца има в Сухата река (+9,5%), а най-голямо поевтиняване — в Горна баня (−12,5%) и Бояна (−12,3%). Пълната класация е в анализа за най-скъпите и най-евтините квартали, а медианите по квартал — в цените на наемите.

Предлагането: двустайните поведоха растежа

В клетките, прочетени изцяло и в двете снимки, обявите се увеличиха от 6 430 на 7 443. Растежът е съсредоточен в най-търсените размери: двустайните са с 23,6% повече, едностайните — с 22,3%, тристайните — с 13,4%. Четиристайните и многостайните дори леко намаляха, с 0,7% и 5,2%, а стаите и къщите почти не се промениха. Есента донесе повече малки и средни жилища, а не повече големи.

Нетният приток — нови минус изчезнали обяви — е най-голям в Гео Милев: 136 нови срещу 71 изчезнали, или +65. След него са Малинова долина (+43), Младост 2 (+42) и Хаджи Димитър (+39). В обратната посока е Медицинска академия, където изчезналите обяви са с 26 повече от новите. Кой вид и кои квартали трупат предлагане, е в анализа за повечето квартири на пазара.

За наемателя повече обяви означават по-добра позиция в разговора, но не непременно по-ниски цени в конкретния квартал. Предлагането расте, защото новите обяви изпреварват изчезващите, а не само защото старите стоят неотдадени. Според нас есента на 2026 г. е добър момент за търсене на двустаен под наем — с уговорката, че не знаем дали тенденцията ще продължи. Как се движи търсенето през годината, обяснява ръководството за сезонността на наемите.

Скоростта: малките жилища изчезват първи

Проследихме 6 251 септемврийски обяви. Скоростта, с която изчезват, силно зависи от вида на жилището. Стаите и едностайните изчезват най-бързо — 69,3% и 65,2% за 57 дни, с полуживот от 33 и 37 дни. Двустайните са на 58,1%, тристайните — на 51,7%. При четиристайните делът пада до 38,1%, а при къщите — до 26,1%, с полуживот от цели 131 дни. Графиката по-долу подрежда всички видове.

Цената има сходен ефект: обявите до 500 € изчезват в около 70% от случаите, а тези над 1 500 € — в 26,2%. Изненадата е другаде: цената спрямо медианата на квартала почти не влияе. Обявите с над 15% под медианата изчезват в 54,3% от случаите, а тези с над 15% над нея — в 49,7%. Значение имат абсолютната сума и площта, а не дали наемодателят е скъп за квартала. Разбивката е в анализа кои квартири се отдават най-бързо.

Практическият извод за наемателя е прост: ако търсите едностаен или двустаен до 650 €, добрата обява няма да ви чака седмици и решението трябва да е бързо. За наемодателя изводът е обратен — голямото жилище иска търпение, а не паника след първия месец. Как се смята полуживотът и как се различава по квартали, обяснява анализът за колко време се отдава квартира.

Намаленията: всяка четвърта оцеляла обява е по-евтина

От 2 239 обяви, които са на пазара и в двете снимки, 27,0% са с намалена цена, 69,9% — без промяна, а едва 3,1% са поскъпнали. Медианното намаление е 8,5%, или 60 € на месец. Почти половината от намаленията (47%) са между 5 и 10%, а 61% от новите цени завършват на кръгла сума, делима на 50. Наемодателите явно свалят до следващия кръгъл праг, а не с по десетина евро.

Най-често намаляват двустайните (31,3% от оцелелите), най-рядко — къщите (14,6%). Когато обаче къща поевтинее, отстъпката е голяма: медианно 300 €. При обявите над 1 500 € намаленията са по-редки (17,0%), но по-дълбоки — медианно 11,1%, или 230 €. Цялата разбивка по вид, цена и квартал е в анализа дали наемодателите свалят наема.

Другата страна на монетата са застоялите обяви: 1 557, или 24,9% от проследените, стоят 57 дни на една и съща цена. При четиристайните този дял е 37,8%. Застоялата обява е покана за разговор или знак, че жилището вече е отдадено, а обявата просто не е свалена. Как да различите двете, обясняваме в анализа за застоялите обяви за наем и в ръководството за дублираните обяви.

Новите обяви: не по-скъпи от изчезналите

За 57 дни на пазара излязоха 4 338 нови обяви. Честото опасение е, че новите идват с по-висока цена и така вдигат пазара. Сдвоеното сравнение в рамките на един и същ квартал и вид жилище не го потвърждава. В 158 сравними клетки новите обяви са медианно с 0,2% по-евтини на кв.м от изчезналите, а спрямо оцелелите са с 0,4% по-скъпи. И двете разлики са в рамките на шума.

Интересното е друго: изчезналите обяви са били с 1,9% по-евтини от оцелелите в същата клетка. С други думи, по-евтиното в квартала изчезва първо, а по-скъпото остава. Затова медианата на оцелелите двустайни е 650 €, докато при новите и изчезналите е по 600 €. Подробно — в анализа дали новите обяви за наем са по-скъпи.

За наемодателя това е може би най-полезната графика в доклада. Пазарната цена не е числото, което стои най-дълго в обявите, а това, при което жилищата изчезват. Една обява се отклонява медианно с 13,6% от медианата за квартала и вида си, а само 38,1% са в рамките на 10%. Как да се ориентирате в това разсейване, обясняват ръководството как да определите наема на апартамента си и анализът за средната пазарна наемна цена.

Кой обявява: големите обявители държат половината пазар

Телефонът в обявата е полезен, макар и несъвършен знак за това кой стои зад нея. През септември 47 телефона с по 20 или повече обяви държаха 46,5% от всички обяви, а двайсетте най-активни номера — 35,5%. Хората с една-единствена обява бяха 1 359, или 16,5% от пазара. Отметката „От собственик“ присъства едва в 19 обяви, така че търсенето по нея практически не работи.

Разликата в скоростта е осезаема. От обявите на телефони с една обява изчезват 58,6% за 57 дни, при 2–4 обяви — 57,3%, при 5–19 — 59,2%, а при обявителите с 20 и повече — едва 46,2%. Големите обявители свалят цената и по-рядко: 22,7% от оцелелите им обяви срещу 37,0% при единичните. Едно обяснение е, че агенциите държат обявите активни по-дълго, но от данните това не може да се докаже.

Медианата за двустаен е практически една и съща във всички групи — 649 или 650 €, — така че „от собственик“ не означава автоматично по-евтино. Сравнението между агенция и собственик е в анализа кой отдава по-бързо. Ако все пак предпочитате да говорите директно с хазяина, вижте квартирите от собственик.

Бюджетът: под 500 € стана малко по-лесно

Делът на обявите за стаи, едно-, дву- и тристайни жилища до 500 € нарасна от 14,8% на 18,0%, тоест от 1 053 на 1 466 обяви. До 600 € делът стигна 39,1% (от 34,3%), а до 800 € — 79,3%. Под 400 € пазарът обаче си остава тесен: 4,8% от обявите, или 390. Под 300 € са едва 117 обяви, 1,4% от всички в тези категории.

Най-осезаемата промяна е при двустайните до 500 €: от 475 през септември на 713 през ноември. Най-много такива има в Студентски град, Сухата река, Овча купел, Банишора и Център. Нашето четене е, че на пазара излязоха повече скромни двустайни, а не че масово поевтиняха съществуващите — нещо, което се вижда и в сдвоеното сравнение на новите обяви по-горе.

Ако бюджетът ви е около 500 €, изборът е реален, макар и ограничен, особено ако сте гъвкави за квартала. Къде точно се намира той и колко бързо изчезват евтините обяви, е в анализа за евтините квартири до 500 € и на страницата с евтини квартири. Внимавайте и с ценовия филтър в сайтовете за обяви — вижте как ценовите прагове скриват обяви.

Заплатата: двустаен е 41% от една нетна заплата

Средната нетна заплата в София е около 1 508 € (брутна 1 943 € по данни на НСИ за второто тримесечие на 2026 г.). Медианният двустаен е 41,1% от нея, тристайният за 800 € — 53,1%, едностайният за 450 € — 29,8%. За двама работещи картината е съвсем друга: двустайният е 20,6% от две заплати, тристайният — 26,5%. Таблицата по-долу показва и колко от обявите се вписват в различните граници.

Ако приемем популярното правило за не повече от 30% от дохода за наем, сам човек със средна заплата може да отдели около 452 € на месец. При него се вписват 53,6% от едностайните и едва 5,3% от двустайните обяви. За двойка границата е около 905 € и в нея влизат 96,7% от двустайните и 70,1% от тристайните. Медианната заплата е по-ниска от средната, така че за много хора сметката е още по-стегната. Повече — в анализа колко от заплатата отива за наем.

Пловдив дава полезна отправна точка. Там двустайният е около 450 €, или 73% от софийския, но средната нетна заплата в областта е около 953 €, така че наемът поглъща 47,2% от нея. След наема на двустаен в София остават около 888 €, в Пловдив — около 503 €. Затова по-ниският наем не прави Пловдив по-лек спрямо доходите. Сравнението е в анализа наем в София или в Пловдив.

Наем или ипотека: вноската често е под наема

Медианният двустаен в обявите за продажба към 11 ноември струва 169 349 €, а медианният наем е 620 €. При кредит за 85% от цената, за 30 години и при средна лихва от 2,41% (БНБ, юни 2026 г.) месечната вноска е около 562 € — под наема. Самоучастието от 15% обаче е около 25 402 €, при това без такси, данъци и ремонт. Бариерата е тази сума, а не месечната вноска.

Графиката показва колко чувствителна е сметката към лихвата. При 3% вноската става 607 €, при 3,5% — 646 €, вече над медианния наем, а при 5% — 773 €. Това са сценарии, а не прогноза. По квартали разликите са големи: в 57 от 90 квартала наемът покрива вноската, като в Банишора цената е 17,4 годишни наема, а в Изток — 37,8. Подробности — в анализа наем или ипотека по квартали; решение за кредит се взема след разговор с банка или кредитен консултант.

От гледна точка на собственика същите числа дават брутна доходност около 4,4–4,5% за двустаен, преди данък, празни месеци и ремонти. Малките жилища и крайните квартали носят повече: Обеля и Модерно предградие стигат 6,5%, а Докторски паметник е на 2,3%. Как се стига от брутна до нетна доходност, е в анализа за доходността от наем и в ръководството наем срещу покупка. Това е описание на пазара, а не инвестиционен съвет.

Разстоянието: по-далеч не значи по-евтино

Една от най-упоритите представи е, че колкото по-далеч от центъра, толкова по-нисък е наемът. Данните от 94 квартала казват друго: наемът на кв.м пада само с 0,2% на километър, а разстоянието не обяснява практически нищо от разликите (R² 0,00). Моделът дава 9,4 € на кв.м на 1 км от пл. „Св. Неделя“ и 9,2 € на 12 км — разлика от двайсет евроцента.

При продажбите картината е съвсем различна: цената пада с 4,1% на километър, от около 3 010 € на кв.м на 1 км до 1 890 € на 12 км. Затова брутната доходност расте с разстоянието — от 3,7% до 5,8% по модела. За наемателя изводът е, че квартал в покрайнините спестява малко от наема, но може да струва часове в транспорта. Защо се получава така, обяснява анализът за наема и разстоянието до центъра.

Отклоненията от модела са по-интересни от самия модел. Над очакваното за мястото си са Кръстова вада (+23,2%), Докторски паметник (+21,5%) и Изгрев (+18,7%). Под очакваното са Левски (−20,2%), Люлин 1 (−16,6%) и Красна поляна 2 (−15,8%). Квартал, който е под линията и същевременно е добре обслужен, е най-близкото до изгодна сделка, което данните могат да покажат.

Посоките: югът държи предлагането, северът и западът — скоростта

Разделихме кварталите на четири сектора според посоката от центъра, като изключихме тези на под 1,5 км. Югът е гръбнакът на пазара: 37 квартала с 4 501 обяви през ноември — повече от останалите три посоки, взети заедно (4 031). Там обаче обявите изчезват най-бавно, 48,1% за 57 дни, а предлагането расте най-малко — с 6,8%.

На север и запад е обратното: изчезват 60,7% и 60,1% от обявите, наемът на кв.м е 9,3 и 9,1 €, а двустаен струва около 600 €. Изтокът е с най-бърз ръст на предлагането — +32,5% — и с 53,1% изчезнали. Цената на кв.м на юг слезе с 2,0%, на запад — с 2,2%, на изток остана същата, а на север дори се качи с 1,1%.

Посоката сама по себе си не е причина: на юг има повече скъпи и големи жилища, а те изчезват по-бавно навсякъде в града. Но ако търсите бързо и евтино, северът и западът са по-динамични, а ако искате време за избор и пазарлък, югът дава повече и от двете. Пълната картина по сектори е в анализа северна или южна София за наем.

Удобствата: наемът не ги плаща

Последната тема е най-трудна за измерване. До наема сложихме индекс на гъстотата на училища, магазини, аптеки, паркове, спортни обекти, заведения и спирки по OpenStreetMap за 68 квартала. Връзката между този индекс и наема на кв.м е почти нулева (R² 0,01). Казано по-просто, в София не плащате допълнително за това, че всичко ви е на пет минути пеша — и не получавате отстъпка, когато не е.

Най-изгодното съотношение излиза в Борово, с 95 точки от 100 при 8,8 € на кв.м, следван от Стрелбище и Красна поляна 2. В другия край е Драгалевци с 9 точки при 10,0 € — там се плаща за къщите, тишината и планината, които индексът не брои. Класацията е редакционна и подрежда кварталите по плътност на обектите, а не по качество на живот. Таблиците и ограниченията им са в анализа за най-добрите квартали за живеене под наем.

Комбинирана с графиките за разстоянието и за намаленията, тази тема води до може би най-практичния извод в доклада. Търсете там, където удобствата са високи, а наемът е под медианата, и не приемайте по-високата цена като доказателство за по-добър квартал. В редица добре обслужени квартали с умерен наем наемодателите и отстъпват по-често от средното за града, така че разговорът за цената има смисъл.

Какво следва за наемателите и за наемодателите

Ако търсите квартира, есента на 2026 г. ви дава повече избор, отколкото имаше в средата на септември, и малко повече сила в разговора. Сравнявайте цената с медианата на квартала, а не на града; гледайте внимателно застоялите обяви и не се притеснявайте да попитате за отстъпка — тя е нормална практика, а не изключение. Ако не искате да ровите в хиляди обяви, опишете какво търсите и ще ви свържем със свободни жилища, а ръководството за заявката показва как да го направите добре.

Ако отдавате, графиките казват три неща. Цената спрямо квартала влияе на скоростта по-малко, отколкото се смята, а абсолютната сума и размерът на жилището влияят силно. Когато наемодателите свалят цената, го правят осезаемо, обикновено с между 5 и 10%. И новите обяви не вдигат пазара, затова ориентирът ви е цената, на която жилищата в квартала реално изчезват, а не най-високата цена в обявите.

И най-важното ограничение още веднъж: това е сравнение на два дни, разделени от 57 дни, а не наблюдение на цял сезон. Не знаем какво ще се случи през зимата и не правим прогнози. Ползвайте доклада като карта на пазара в есента на 2026 г., а подробностите търсете в отделните анализи, в страниците на кварталите и в таблицата с цените.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.