Новите обяви за наем по-скъпи ли са: 4 338 нови обяви за 57 дни срещу изчезналите и оцелелите

Начало › Анализи › Новите обяви за наем по-скъпи ли са: 4 338 нови обяви за 57 дни срещу изчезналите и оцелелите

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

За 57 дни, между 15 септември и 11 ноември 2026 г., в imot.bg излязоха 4 338 нови обяви за наем в проследените квартали на София. Сравнени в същия квартал и за същия вид жилище, те са с 0,2% по-евтини на квадратен метър от изчезналите и с 0,4% по-скъпи от оцелелите. Новото предлагане не вдига летвата, а влиза там, където пазарът вече е. Защо тогава медианата на наемите пада — по-долу.

Краткият отговор: новите обяви не са по-скъпи

Който търси квартира от няколко седмици, често има усещането, че всяка следваща обява е по-скъпа от предишната. Решихме да го проверим директно, а не по впечатление. Взехме двете пълни снимки на обявите за наем в imot.bg — от 15 септември и от 11 ноември 2026 г. — и разделихме обявите на три групи: изчезналите между двете дати, оцелелите в двете снимки и появилите се след 15 септември.

Резултатът е по-скучен, отколкото подсказва усещането, и точно затова е полезен. В рамките на един и същ квартал и вид жилище новите обяви са на практика на цената на изчезналите: медианната разлика на квадратен метър е −0,2%. Спрямо оцелелите са с 0,4% по-скъпи. И двете разлики са толкова малки, че при клетки от по пет до десет обяви не бива да ги четем като посока нагоре или надолу.

Кутията с основните числа по-долу дава фона. Пазарът се разшири от 8 212 на 9 238 обяви в границите на града, а 59,8% от ноемврийските обяви в сравнимите клетки са нови. Медианата за двустаен слезе от 649 на 620 €, но както ще видим, това не значи, че някой е намалил наема на жилището си с 29 €. Значи, че се смени съставът на витрината.

Какво наричаме „нова обява“ и откъде идват 4 338

Нова е обява, която я има в ноември, но я няма в септември — нито със същия ключ, нито като същото жилище с друг телефон. Ключът е квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон за връзка. Ако наемодател просто е обновил обявата си или агенция е качила същото жилище наново със свой номер, това не се брои за нова оферта. Така в числото 4 338 не влизат преписани обяви на вече познати жилища.

За същия период от 6 251 проследени септемврийски обяви изчезнаха 3 298. Средно това са около 76 нови обяви на ден само в проследените клетки — повече, отколкото човек може да прегледа внимателно. Новите са с около хиляда повече от изчезналите и това е механиката зад ръста на предлагането, разгледан в анализа за повечето квартири на пазара. Пазарът не просто се допълва, а се подменя: за по-малко от два месеца по-голямата част от витрината вече е друга, макар общата картина на цените да изглежда почти същата.

Две уговорки, преди да стигнем до цените. Първо, изчезнала обява не означава непременно отдадена квартира — обявата може да е свалена, да е изтекла или собственикът да се е отказал. Второ, imot.bg е само един от каналите; част от квартирите се предлагат в OLX, alo.bg и във Facebook групи. А там, където в един квартал има над 115 обяви от един вид, сайтът показва само първите три страници, затова тези 15 клетки остават извън проследяването.

Новите срещу изчезналите и оцелелите по вид жилище

Най-простото сравнение е по вид жилище за целия град. Двустайните са най-голямата група — 1 954 нови обяви, или 45% от всички нови. Медианата им е 600 €, точно колкото на изчезналите двустайни, при еднаква медианна площ от 65 кв.м. Оцелелите двустайни през ноември са по-скъпи — 650 €. Тоест това, което остава на витрината, струва повече и от това, което идва, и от това, което си отива.

При тристайните картината е подобна, с една подробност. Новите са 790 €, изчезналите 800 €, оцелелите 850 €. Новите обаче са с три квадратни метра по-малки от изчезналите (90 срещу 93 кв.м), така че десетте евро разлика идват от площта, а не от по-ниска цена на квадрат. При едностайните новите имат медиана 450 € срещу 480 € за изчезналите при една и съща площ от 44 кв.м — на пръв поглед спад с 30 €.

Големите жилища показват най-ясно защо градската медиана подвежда. Новите четиристайни са 1 149 €, изчезналите 1 200 €, оцелелите 1 650 €. Новите къщи са 1 800 € срещу 2 300 € за изчезналите, но и площта им е 200 срещу 250 кв.м. По-ниската медиана тук означава просто, че на пазара са излезли по-малки къщи. Таблицата по-долу събира всичко на едно място — гледайте едновременно колоните за наем и за площ.

Защо градските медиани не стигат за отговор

Ако сравним наема на квадратен метър за едно-, дву- и тристайните в целия град, трите групи почти се сливат: 9,4 € за новите, 9,5 € за изчезналите и 9,4 € за оцелелите. Изглежда като окончателен отговор, но не е. Една медиана за цяла София смесва квартали със 7,5 € и с 11,4 € на квадрат и жилища от 40 и от 120 кв.м, а смесите сами по себе си могат да създадат или да скрият разлика.

Ето къде е капанът. Малките жилища имат по-висока цена на квадрат и изчезват по-бързо от големите. Затова сред изчезналите делът на малките е по-голям и градската им медиана излиза малко по-висока — 9,5 €. В същото време, както ще видим в следващия раздел, вътре в един и същ квартал и вид изчезналите са били по-евтини от останалите. Двете твърдения са верни едновременно и не си противоречат.

В статистиката това се нарича парадокс на Симпсън, но за наемателя изводът е прост. Сравнението „нови срещу стари“ на ниво град казва повече за това какви жилища са излезли, отколкото за цените им. Честното сравнение е вътре в клетка: един квартал, един вид жилище. Затова направихме сдвоено сравнение в 125 до 158 такива клетки, вместо да се доверим на една обща цифра.

Сдвоеното сравнение: същият квартал, същият вид

Във всяка клетка — например двустайни в Гео Милев или тристайни в Дианабад — взехме медианата на квадратен метър за двете сравнявани групи, ако всяка има поне пет обяви, и сметнахме разликата между тях. После взехме медианата на всички разлики. Така кварталът и видът жилище се държат постоянни, а сравняваме само това, което ни интересува — цената.

Новите срещу изчезналите: 158 сравними клетки, медианна разлика −0,2%, а в 77 от тях новите са по-скъпи. Това е почти точно половината. Новите срещу оцелелите, с ноемврийските им цени след евентуални намаления: 125 клетки, +0,4%, новите са по-скъпи в 65. Отново около половината. Ако новите обяви систематично вдигаха летвата, щяхме да видим положителни разлики в огромната част от клетките. Не ги виждаме.

Третият ред на таблицата е най-интересен. Изчезналите обяви, сравнени със септемврийските цени на тези, които останаха, са били с 1,9% по-евтини, а по-евтини или равни са били в 80 от 134 клетки. Тоест още през септември в рамките на квартала по-изгодните оферти са си отишли първи. Разликата е малка, но последователна и обяснява защо наемателят вижда на екрана малко по-скъпа картина от тази, на която обявите реално изчезват.

Защо медиана на разликите, а не средна стойност? Защото няколко клетки с по пет-шест обяви могат да дадат големи разлики само заради едно-две необичайни жилища, а средната би се повлияла силно от тях. Медианата на разликите казва какво се случва в типичната клетка. Изискването за поне пет обяви във всяка група отрязва малките квартали и редките видове, затова сравнението е най-сигурно за едно-, дву- и тристайните в големите квартали.

„Пределната“ цена: какво струва квартирата точно сега

Икономистите говорят за пределна цена — цената на последната сделка, а не средната на всичко, което се предлага. При наемите няма публичен регистър на договорите, затова най-близкото до пределната цена, което можем да видим, са две групи обяви: току-що излезлите и наскоро изчезналите. Първите показват какво искат наемодателите днес, вторите — на какво ниво жилищата са спрели да се предлагат.

Тази есен двете групи съвпадат. Наемодателите, които пускат обява сега, не залагат премия над нивото, на което си отиваха жилищата през септември и октомври. А общата медиана пада по друга причина. При двустайните тя слиза от 649 на 620 €, защото витрината вече е близо 60% нова, а новите и изчезналите двустайни са около 600 €. Оцелелите — по-скъпите, които остават — тежат все по-малко в сметката.

Таблицата по вид жилище показва същото от друг ъгъл. При двустайните наемът на кв.м пада с 3,0%, при тристайните с 2,2%, а при едностайните цената на квадрат е без промяна (11,2 €), докато медианната сума пада с 6,2%. Когато сумата пада повече от цената на квадрат, разликата идва от състава — какви и къде са новите оферти. Ако отдавате жилище, практическите следствия са събрани в как да определите наема на апартамента си.

Евтините си отиват първи: какво значи това за търсенето

Ако по-евтините обяви в квартала изчезват първи, а новите излизат на средно ниво, то във всеки момент на екрана преобладават малко по-скъпите оферти. Това не е хитрост на сайта и не е договорка между наемодателите. Просто изгодното жилище се появява и изчезва, а надцененото стои и се показва отново и отново при всяко търсене, докато не бъде намалено или свалено.

Общо 52,8% от септемврийските обяви изчезнаха за 57 дни, а полуживотът на една обява е 53 дни — разбивката по вид и квартал е в анализа за колко време се отдава квартира. Практичното следствие е, че най-добрият момент да хванете добра обява е в първите ѝ дни. Подреждането по дата е по-ценно от подреждането по цена, защото второто показва главно остатъка.

Обратната страна също е полезна. Обява, която виждате вече осма седмица, е от оцелелите по определение, а те в квартала си средно са малко по-скъпи. От тях 27,0% вече са свалили цената, медианно с 8,5%. Тук има място за разговор. Как изглеждат намаленията по квартали и вид жилище, разказваме в анализа свалят ли наемодателите цената, а за обявите без никаква промяна — в застоялите обяви.

Къде излизат най-много нови обяви

Нетният приток — нови минус изчезнали — показва къде предлагането реално расте, а не само се върти. Начело е Гео Милев: 136 нови срещу 71 изчезнали, нетно +65 обяви за 57 дни. Следват Малинова долина с +43, Младост 2 с +42 и Хаджи Димитър с +39. Красно село е с +37, Дианабад и Дружба 2 — с по +36.

Четири от дванайсетте квартала с най-голям приток — Гео Милев, Хаджи Димитър, Дружба 2 и Сухата река — са в източния сектор по деленето от анализа северна или южна София, където броят на обявите за два месеца е нараснал с 32,5%. В списъка са и Дървеница и Младост 3 с по +35, Слатина с +30 и Илинден с +27.

Относително, а не в бройки, притокът е най-силен в по-малки квартали. В Илинден на всяка изчезнала обява се падат почти три нови — 42 срещу 15. В Западен парк съотношението е 42 срещу 16, в Надежда 4 — 29 срещу 10. При такива малки числа няколко обяви от една нова сграда или от един посредник могат да обърнат картината, затова ги четете като сигнал, а не като тенденция.

Голям нетен приток не значи, че кварталът внезапно е станал любим на наемодателите. Може да е завършена нова сграда, може агенция да е поела пакет жилища, може есента просто да е извадила на пазара отложени обяви. Данните показват количеството, не причината. За наемателя изводът е по-практичен: в тези квартали изборът тази есен е по-широк и има смисъл да огледате повече от едно жилище, преди да решите.

Къде предлагането се свива

От другата страна са кварталите, в които изчезват повече обяви, отколкото излизат. Най-голям е минусът в Медицинска академия: 68 нови срещу 94 изчезнали, нетно −26. След нея са Витоша с −15, Овча купел с −11 и Лагера с −10. В Иван Вазов, Сердика и Люлин 6 нетото е по −7.

Свиване на предлагането не е автоматично сигнал за поскъпване. За 57 дни то може да значи просто, че в квартала са се освободили няколко жилища по-малко, отколкото са изчезнали от сайта. Но за търсещия има практическо следствие: изборът там се стеснява и добрата обява няма да чака. Ако търсите точно в тези квартали, съкратете времето между огледа и решението и подгответе документите си предварително.

Цените в свиващите се квартали не тръгнаха в една посока. В Овча купел наемът на кв.м се вдигна с 2,2% (от 9,1 на 9,3 €), в Иван Вазов — с 4,0% (от 10,0 на 10,4 €). В Лагера, напротив, падна със 7,4%. При 57 дни и между сто и двеста и трийсет обяви на квартал това е по-скоро разнообразие, отколкото закономерност, и подкрепя извода от следващия раздел.

Студентски град също е с лек минус — 53 нови срещу 57 изчезнали. Там обаче броим само клетките, които сайтът показва изцяло, без едностайните и двустайните, които надхвърлят 115 обяви. За студентския пазар числото е непълно и не бива да се чете като свиване на предлагането, а само като сигнал за по-големите жилища в квартала.

Повече обяви не значи по-ниска цена — поне не за два месеца

Предлагането в сравнимите клетки нарасна с 15,8% — от 6 430 на 7 443 обяви. Растежът е събран в малките жилища: двустайните са с 23,6% повече, едностайните с 22,3%, тристайните с 13,4%. Четиристайните (−0,7%) и многостайните (−5,2%) дори намаляха, а къщите се увеличиха с 5,2%. Стаите практически не се промениха. Лентите по-долу показват разликите нагледно.

Ако пазарът работеше като в учебник, кварталите с най-много нови обяви щяха да поевтиняват, а свиващите се — да поскъпват. Тази есен често е обратното. Сухата река има нетно +28 обяви и поскъпване на кв.м с 9,5%, Хаджи Димитър — +39 и +5,7%, Младост 2 — +42 и +3,1%. В Лагера предлагането се сви с 10 обяви, а наемът на кв.м падна със 7,4%; в Люлин 6 — с 7 обяви и 7,6%.

Не бързайте да превръщате това в правило. Едно правдоподобно обяснение е, че новият поток носи различни жилища — по-нови сгради или ремонтирани апартаменти — и вдига медианата на квартала, без никой да е повишил цената на същото жилище. Друго е обикновеният шум при няколко десетки до двеста обяви на квартал. Данните не записват състоянието на жилището, затова не можем да кажем кое обяснение е вярното.

Какво пишат новите обяви: обзавеждане и „без комисиона“

Освен цената сравнихме и текста. Обзавеждане е споменато в 20,8% от новите обяви и в 25,0% от изчезналите. Част от разликата идва от това, че обявите с описано обзавеждане изчезват по-бързо — 56,4% за 57 дни срещу 51,7% при тези, които не казват нищо — и затова са повече сред изчезналите. Необзаведените жилища в София са рядкост, както показва ръководството за необзаведените квартири.

Изразът „без комисиона“ е още по-рядък: 1,7% от новите обяви срещу 2,5% от септемврийските. Става дума за няколко десетки обяви, така че разликата не бива да се раздухва. По-важното е, че самото твърдение в текста не доказва нищо — какво стои зад него, е разгледано в „Без комисиона“ — колко са реално. Ако търсите квартира от собственик, питайте директно кой е страната по договора.

Новата обява заслужава и малко повече внимание от старата. Тя още не е минала през ничии ръце, а фалшивите оферти с нереално ниска цена също са нови по определение. Преди да платите каквото и да е, прегледайте признаците в как се разпознава съмнителна обява и проверете дали същото жилище не е качено и от други телефони — дублираните обяви често объркват представата за цената.

Как да използвате това, докато търсите

Първо, не отлагайте решението с надеждата, че следващата вълна обяви ще е по-евтина. Тази есен новите излязоха на нивото на изчезналите, а не под него. Това не е прогноза — 57 дни са кратък прозорец и друг сезон може да изглежда различно, както показва ръководството за сезонността на наемите — но е разумна отправна точка за следващите няколко седмици.

Второ, следете новото, не остатъка. Включете известия за нови обяви във вашите квартали и си определете горна граница на квадратен метър, а не само на сума. Ако за двустаен медианата е 9,7 €/кв.м, обява на 10,7 € е с около 10% над нивото — нито пазарна изненада, нито изгодна оферта. Средните нива по квартали са в таблицата с цените на наемите.

Трето, използвайте възрастта на обявата. Според нас при съвсем нова обява наемодателят още не знае колко интерес ще има и рядко има причина да отстъпва. Обява, която стои два месеца, е друга история — там вероятността за по-ниска цена е реална. Какво да попитате още при първото обаждане, за да не губите огледи, е събрано във въпросите по телефона.

И четвърто, ако не искате да проверявате сайтове всеки ден, опишете какво търсите във формата за заявка. Услугата е безплатна за наемателите: ще ви свържем със свободни жилища, които отговарят на описанието, вместо да преглеждате всичко, което се появи. Така новите обяви идват при вас, а не обратното.

Какво тези данни не казват

Всички цени тук са обявени, не договорени. Ако двустаен е изчезнал от сайта при 600 €, не знаем дали е отдаден за 600, за 570 или изобщо не е отдаден. Сравнението „нови срещу изчезнали“ е сравнение на поискани цени в два момента, а не на сключени сделки. За повечето практически цели това стига, но не е едно и също и не бива да се представя като такова.

Периодът е 57 дни между средата на септември и средата на ноември. Изводът, че новите обяви не идват по-скъпи, се отнася за този прозорец. Не го превръщайте в твърдение за цялата година и не го четете като прогноза за пролетта или за следващата есен. Ако повторим сравнението след още няколко месеца, ще знаем дали е устойчиво.

И накрая покритието. Проследихме imot.bg, защото там предлагането е подредено по квартал и вид и може да се прочете изцяло, но части от пазара живеят другаде — в OLX, alo.bg, групи във Facebook, сайтове на агенции. Клетките с над 115 обяви са изключени, а обявите без площ или телефон не могат да се проследят. Затова приемаме анализа като надежден за посоката и реда на величините, не за точния процент.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.