Как да определите наема на апартамента си: какво показват 6 251 проследени обяви в София

Начало › Анализи › Как да определите наема на апартамента си: какво показват 6 251 проследени обяви в София

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Ако отдавате жилище в София, най-полезното число не е цената на съседа, а медианата за квартала и вида жилище и това колко широк е коридорът около нея. Проследихме 6 251 обяви за 57 дни. Тези с над 15% над медианата изчезват само малко по-бавно — 49,7% срещу 52,7% при обявите на медианата, — но по-често застояват и после се свалят медианно с 10%, около 100 €. Колко бързо изобщо се отдава квартира, показва анализът за времето до отдаване.

Краткият отговор за наемодателя

Цената на една квартира в София се определя на три нива. Първото са кварталът и видът жилище — те дават медианата. Второто е мястото ви в коридора около нея, което зависи от сградата, ремонта, етажа и обзавеждането. Третото е абсолютната сума, която наемателят вижда във филтъра си. Данните от двете снимки на imot.bg показват, че третото ниво влияе на скоростта много по-силно от второто.

Конкретно: обявите с наем 401–500 € изчезват със 70,9% за 57 дни, а тези над 1 500 € — с 26,2%. В същото време обявите с над 15% над медианата на квартала изчезват с 49,7%, а тези на медианата — с 52,7%. Надценката забавя, но малко. Затова пък надценените обяви по-често застояват и когато все пак бъдат намалени, слизат по-рязко от останалите.

По-долу е практическият път: как да намерите медианата на своя квартал, как да прецените къде в коридора сте, какво струва един празен месец и защо „резервът за пазарлък“ в началната цена има своя цена. Текстът е писан за наемодатели, но е полезен и за наематели, които искат да разберат логиката от другата страна на масата, преди да започнат разговор за отстъпка.

Стъпка 1: медианата на квартала, а не обявата на съседа

Най-честата грешка при определяне на наема е да се копира една конкретна обява — на съседа, на познат, на жилище от същия блок. Една обява е едно мнение. Типичната обява се отклонява от медианата за своя квартал и вид с 13,6% нагоре или надолу, а почти една от всеки три — с над 20%. Ако копирате точно такава, копирате и грешката ѝ, без да знаете в коя посока е.

Таблиците по-долу дават за всеки квартал с достатъчно обяви медианата на квадратен метър за едно-, дву- и тристайните, интервала на средната половина от обявите и медианите по вид жилище към 11 ноември. Например в Лозенец медианата е 9,9 €/кв.м, а двустаен се обявява за 650 €; в Младост 4 — 9,7 € и също 650 €; в Гео Милев — 9,7 € и 600 € за двустаен.

Колоната „Междинни 50%“ е по-важна от самата медиана. Тя казва между кои стойности е половината от обявите в квартала. В Лозенец това е 8,6–11,7 €/кв.м, в Младост 4 — 8,8–10,8 €. Ако цената, до която стигнете, е извън този коридор, трябва да имате добро обяснение — ново строителство, гараж, изглед или обратното, стар ремонт. По-подробно за всеки квартал има в страницата с цените и в профилите на кварталите.

Колко обяви трябват, за да вярвате на медианата? В таблиците наемът на кв.м е даден само при поне осем обяви, а медианата по вид — при поне четири; иначе стои тире. За квартали с малко обяви, като в.з. Киноцентъра с 11, е по-разумно да погледнете и съседните квартали с подобно застрояване. Колкото по-малко са обявите, толкова повече една скъпа или евтина оферта мести медианата.

Стъпка 2: квадратният метър зависи от размера

Медианата на квартала в таблицата е обща за едно-, дву- и тристайните. Вашето жилище обаче е едно от тях, а цената на квадрат пада с размера. В целия град през ноември едностаен се обявява за медианно 11,2 €/кв.м, двустаен за 9,7 €, тристаен за 8,7 €. Едностайният е с около 29% по-скъп на квадрат от тристайния — разлика, по-голяма от тази между много квартали.

Затова не умножавайте механично площта по медианата на квартала. За малко жилище коригирайте нагоре, за голямо — надолу. Двустаен от 65 кв.м в квартал с медиана 9,7 € дава около 630 €. Тристаен от 90 кв.м в същия квартал по същата сметка би излязъл 873 €, което почти сигурно го надценява; по-реалистично е да тръгнете от медианата на тристайните там. Подробно за прехода между типовете — в колко струва всяка допълнителна стая.

Логиката е проста. Наемателите търсят по сума, а не по площ, и едностаен от 40 кв.м и двустаен от 60 кв.м често попадат в един и същ ценови филтър. Малкото жилище се конкурира с по-голямото на едно и също ниво на бюджета и затова издържа по-висока цена на квадрат. Ръководството размерът тежи повече от квартала показва цената на квадрат по групи площ.

Стъпка 3: колко широк е коридорът в квартала ви

Кварталите в София се различават не само по нивото на наема, а и по това колко еднакви са обявите в тях. Мерим го с ширината на средната половина, разделена на медианата. В типичния квартал тя е 27,9%. В Люлин 7 е само 10,2% — половината обяви са между 9,2 и 10,3 €/кв.м. За двустаен от 65 кв.м това е между около 600 и 670 €.

В тесните квартали — Люлин 7, Обеля 2 (14,3%), Връбница 2 (15,2%), Света Троица (16,4%) — жилищата си приличат и наемателите сравняват лесно. Там премия от 15% се вижда веднага и трябва да има видима причина. В широките квартали е различно. В Център средната половина е между 8,9 и 13,4 €/кв.м, ширина 42,4%. Еднакъв по площ апартамент може да е обявен за 580 или за 870 € и двете цени да са в коридора.

Най-широк е коридорът във Фондови жилища (69,1%, но при само 20 обяви), Горна баня (47,2%) и Докторски паметник (47,0%); в Бояна е 39,7%. Широкият коридор означава, че медианата казва по-малко за вашето жилище — повече тежат сградата, ремонтът и конкретната улица. Там си струва да сравните с три-четири наистина подобни обяви, а не само с общата цифра.

Къде в коридора да застанете

След като знаете медианата и ширината, остава да решите дали жилището ви е над, на или под средното за квартала. Това е най-субективната стъпка и най-честото място за самозаблуда. Собственикът вижда ремонта си отпреди осем години като нов, а наемателят — като осемгодишен. Полезно е да изброите конкретно какво имате, което типичното жилище в квартала няма, и какво нямате, което то има.

Някои неща данните показват директно. За етажа има отделна проверка — влияе ли етажът върху наема, — а по скорост разликите са малки: обявите на партер и първи етаж изчезват с 57,8% за 57 дни, междинните с 53,5%, последните с 55,4%. Обзавеждането, когато е описано в текста, върви с по-бързо изчезване — 56,4% срещу 51,7% при неописаното. Изрично необзаведени са едва 38 от проследените обяви.

Ориентир от разсейването: 38,1% от обявите са в рамките на 10% от медианата на квартала, а 67,7% — в рамките на 20%. Ако сте на повече от 20% от медианата, вие сте в най-отдалечената третина на пазара и обявата ви трябва сама да обяснява защо. Снимки, точна площ, отопление, етаж и етажност, ясно описание на мебелите — всичко, което наемателят иначе ще пита по телефона.

Какво ускорява отдаването: сумата, не надценката

Проследихме всяка от 6 251 септемврийски обяви до 11 ноември. Най-силният фактор за скоростта, който виждаме, е абсолютната сума на наема. До 500 € изчезват около 70% от обявите за 57 дни, при полуживот от 32–34 дни. В диапазона 651–800 € изчезват 51,7%, а полуживотът е 54 дни. Над 1 500 € изчезват едва 26,2%, при полуживот 130 дни — повече от четири месеца.

Причината не е загадка. Колкото по-ниска е сумата, толкова повече хора могат да си я позволят и толкова повече търсения я включват. Средната нетна заплата в София е около 1 508 € (по брутните 1 943 € на НСИ за второто тримесечие на 2026 г.); двустаен на 620 € е 41% от нея, тристаен на 800 € — 53%. Всеки следващ ценови диапазон отрязва част от наемателите, колкото и справедлива да е цената за квартала.

Същото се вижда и по вид жилище. За 57 дни изчезнаха 69,3% от обявите за стаи и 65,2% от едностайните, 58,1% от двустайните и 51,7% от тристайните. При четиристайните делът пада на 38,1%, а при къщите — на 26,1%, с полуживот 131 дни. Ако отдавате голямо жилище, очаквайте месеци, а не седмици, дори при цена точно на медианата за квартала.

За наемодателя това значи, че скоростта се определя най-вече от това какво жилище отдавате, а не от това колко сте над съседите. Голям апартамент в скъп квартал ще стои по-дълго и при пазарна цена — това е нормално и трябва да се заложи в сметката отначало. Разбивка по вид жилище, площ, етаж и отопление има в анализа кои квартири се отдават най-бързо.

Надценката забавя, но по-малко, отколкото очаквате

Сега същите обяви, групирани по това колко са над или под медианата на квартала за същия вид жилище през септември. Разликата в скоростта е изненадващо малка. С над 15% под медианата изчезват 54,3%, полуживот 51 дни. На медианата, ±5%, изчезват 52,7% при 53 дни. С над 15% над медианата — 49,7% и 58 дни. Между двата края има над 30% разлика в цената и само седем дни разлика в полуживота.

Преди да заключите, че надценката е безплатна, вижте втората таблица. При двустайните ефектът е по-ясен: с над 15% под медианата изчезват 66,3%, на медианата 56,8%, с над 15% над нея 54,5%. При едностайните най-евтините изчезват със 73,9%. При тристайните ефект почти няма — между 49,1% и 54,0% във всички групи. Изглежда, че при малките жилища по-изгодната оферта се забелязва по-бързо, а при тристайните решават други неща.

Има и причина да не вярвате докрай на тези числа. Обявите над медианата не са случайно надценени — често са по-добри жилища и по-високата цена е заслужена. Данните не виждат ремонта, снимките и мебелите, така че част от „надценените“ всъщност са на пазарна цена за своето качество. Честният извод е, че умерена премия за реално по-добро жилище не спира отдаването. Премия без покритие е друга история.

Какво става с надценените обяви след два месеца

От обявите, които оцеляха 57 дни със същия ключ, 27,0% са с по-ниска цена, а медианното намаление е 8,5%, или 60 €. Само 3,1% са с по-висока цена. Кой сваля и с колко обаче зависи от това откъде е тръгнал. При обявите с над 15% над медианата 25,5% са намалени, медианно с 10,0%, или със 100 €, а повишени са едва 0,8%.

При обявите на медианата делът на намалените е малко по-висок — 30,1%, — но намалението е по-малко: 8,3%, или 50 €. Под медианата намаленията са най-скромни, около 7% и 50 €, а 5–6% от собствениците дори вдигат цената. Логиката изглежда ясна: който е тръгнал ниско и вижда интерес, коригира нагоре; който е тръгнал високо и не вижда, слиза по-рязко.

Ако все пак сваляте, вижте как го правят останалите. Почти половината намаления (47%) са между 5 и 10%, още 21% са между 10 и 15%, а 16% са над 15%. Малките корекции до 3% са едва 5% от всички — вероятно защото почти нищо не променят във филтрите на наемателите. Когато наемодателите решат да намалят, те го правят осезаемо, най-често до следващата кръгла сума.

Сметката е показателна. Наемодател, който тръгне с 15% над медианата и след два месеца свали с медианните 10%, стига до около 3,5% над медианата — почти до цената, с която е можел да започне. Разликата е, че обявата му е стояла поне два месеца на пазара. Междувременно новите обяви в квартала излизат на нивото на изчезналите, както показва анализът дали новите обяви са по-скъпи. По квартали и вид — в свалят ли наемодателите цената.

Застоялите обяви: кой стои без никаква промяна

Четвърт от проследените обяви — 1 557, или 24,9% — бяха на пазара и в двете снимки с абсолютно същата цена. Това са застоялите: нито изчезнали, нито намалени. Делът им расте с надценката. Сред обявите с над 15% над медианата 28,7% са застояли, а сред тези на медианата — 22,7%. Разликата не е огромна, но върви в една посока и се натрупва с времето.

Застояването вреди повече, отколкото изглежда. Всеки ден, в който обявата стои, тя се показва на същите хора, които вече са я видели и отминали. Новите наематели, които влизат в търсенето, я виждат до по-пресни оферти от квартала. Ако след три-четири седмици нямате огледи или имате огледи без предложения, според нас това е сигнал да преразгледате цената, преди да изтекат два месеца.

Застоялите са по-чести при големите жилища: 37,8% при четиристайните срещу 20,1% при двустайните. За собственика на голям апартамент това е допълнителен аргумент да не залага голяма премия — пазарът за такива жилища е по-тесен и по-бавен и без нея. Какво значи застоялата обява за двете страни, разказваме в анализа застоялите обяви за наем.

Сметката: празен месец срещу по-висок наем

Да вземем двустаен от 65 кв.м в квартал с медиана 9,7 €/кв.м. Пазарната цена е около 630 €. С премия от 15% наемът става около 725 € — 95 € повече на месец и 1 140 € повече за година, ако жилището е заето през всичките дванайсет месеца. Звучи като добра сделка, докато не сметнете какво струва един празен месец между двама наематели.

Един празен месец при 725 € струва 725 € — колкото над седем месеца с допълнителните 95 €. Два празни месеца изяждат премията за над петнайсет месеца. А данните показват, че надценените обяви по-често застояват и после все пак се свалят. Срещу това стои реалната възможност жилището ви да е наистина по-добро и да се отдаде бързо и на по-високата цена — затова сметката е индивидуална.

Данъкът също е част от нея. Физическо лице плаща 10% върху дохода от наем след 10% нормативно признати разходи — на практика 9% от брутния наем. При 630 € на месец за пълна година това са около 680 € данък. С други думи, един празен месец струва почти колкото целият годишен данък. Недекларираният наем носи рискове и за двете страни — вижте какво значи недекларираният наем.

Калкулаторът по-долу прави същата сметка за вашето жилище. Въведете площ, медиана на квартала и желаната премия или отстъпка; ще видите каква част от обявите в тази ценова група изчезнаха за 57 дни, колко от тях свалиха цената и колко остава след данъка при избрания брой празни месеци. Ако гледате на жилището като на инвестиция, брутната доходност е разгледана в доходността от наем по вид апартамент.

Кръглите суми и ценовите филтри

Наемателите не търсят по медиана на квадратен метър — търсят с филтър „до 500“, „до 600“, „до 800 €“. През ноември до 500 € са 18,0% от обявите за стаи, едно-, дву- и тристайни, до 600 € — 39,1%, до 800 € — 79,3%. Между 500 и 600 € е цяла една пета от пазара. Ако сметката ви дава 610 €, помислете дали 600 не е по-добрата цена: така влизате в търсенията на хората с таван 600.

Собствениците сами го правят, когато свалят цената: 61% от намалените цени завършват на кръгла сума, делима на 50. Как филтрите режат обявите точно на прага, е описано в ръководството за ценовите прагове при търсене. Нашият съвет е по-прост: вижте кой е най-близкият кръгъл праг под вашата цена и преценете дали разликата до него си струва изгубените търсения.

Има и обратна страна. Цена точно на прага привлича повече огледи, но вероятно и повече хора, за които решаващо е най-ниското число. Ако жилището ви е в горния край на коридора за квартала, понякога е по-разумно да сте малко над прага и да привлечете по-малко, но по-подходящи кандидати. Какво е разумно да поискате като информация от тях, показва ръководството за досието на наемателя.

Обявата като инструмент: дубли, текст и договор

Много собственици дават жилището на няколко агенции наведнъж, за да го видят повече хора. В данните това личи като едно и също жилище с два или повече телефона. Такива жилища изчезват по-бавно — 38,2% за 57 дни срещу 58,7% при едно обявяване, с полуживот 82 срещу 45 дни. Не е ясно кое е причина и кое следствие: възможно е трудните за отдаване жилища просто да се дават на повече посредници.

Подобно е и с обещанието „без комисиона“ в текста. Обявите с такъв израз изчезват по-бавно — 41,0% за 57 дни срещу 53,1% при останалите, с полуживот 75 срещу 52 дни. Извадката е малка (156 обяви) и не доказва, че изразът пречи, но показва, че той не е пряк път към бързо отдаване. Според нас наемателите гледат преди всичко цената и самото жилище, а не етикета в обявата.

Каквото и да е обяснението, няколко версии на една обява с различни цени объркват наемателите и отслабват позицията ви. Ако работите с повече от един посредник, уговорете една цена и едно описание. Наемателят, който види апартамента ви за 650 € при една агенция и за 620 € при друга, ще започне разговора от 620 €. Как се различават обявите на агенции и на собственици, има в анализа агенция или собственик; наемателите търсят и в раздела квартири от собственик.

Самата обява трябва да отговаря предварително на въпросите, които иначе отнемат огледи: точна площ, етаж и етажност, отопление, обзавеждане, от кога е свободно, условия за депозит и домашни любимци. А когато намерите наемател, запишете цената, срока и правилата за годишна индексация в писмен договор и опишете състоянието в приемо-предавателен протокол.

Какво тези данни не могат да ви кажат

Работим с обявени наеми, а не с подписани договори. Медианата на квартала е медиана на исканията; доколко договорените наеми се отличават от нея, никой публичен източник не казва. Освен това „изчезнала обява“ обхваща и отдадените, и свалените, и изтеклите, и не знаем коя е коя. Затова скоростите в анализа са по-скоро горна граница за скоростта на отдаване, а не самата скорост.

Периодът е 57 дни през есента. Не знаем как същите зависимости работят през пролетта или лятото, а пазарът може да се обърне по причини, които не са в данните; нищо тук не е прогноза. Освен това imot.bg е само един канал — част от собствениците отдават чрез OLX, alo.bg или Facebook групи, а клетките с над 115 обяви, като малките жилища в Студентски град, са извън проследяването, защото сайтът показва само първите три страници.

Ако ви трябва официално становище за пазарния наем — за спор, за съсобственост, за сделка между роднини или за данъчна цел, — то се изготвя от лицензиран оценител, а правните въпроси се обсъждат с адвокат. Какво е пазарна наемна цена и как се доказва, обясняваме в анализа средна пазарна наемна цена. За решенията на един наемодател обаче медианата, коридорът и скоростта от тези таблици са разумна основа.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.