Наем в София или в Пловдив: пловдивският двустаен е 73% от софийския, но тежи повече на заплатата

Начало › Анализи › Наем в София или в Пловдив: пловдивският двустаен е 73% от софийския, но тежи повече на заплатата

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Медианният двустаен в Пловдив се обявява за 450 € — 73% от софийския, който е 620 €. Средната нетна заплата в област Пловдив обаче е около 953 € срещу 1 508 € в София, затова същото жилище изяжда 47,2% от дохода в Пловдив и 41,1% в столицата. След наема в София остават 888 €, а в Пловдив — 503 €. Данните са от обявите в imot.bg към 11.11.2026; за София подробностите са в анализа колко от заплатата отива за наем.

Краткият отговор: по-евтин наем, който тежи повече

Пловдив е по-евтин за наем по всеки показател, който можем да измерим. Едностаен там се обявява за 300 € срещу 450 € в София, двустаен — за 450 € срещу 620 €, тристаен — за 600 € срещу 800 €. На квадратен метър двустайните са 7,1 € срещу 9,7 €, а целият пазар на едно-, дву- и тристайни — 7,0 € срещу 9,4 €. Грубо казано, пловдивският наем е около три четвърти от софийския.

Заплатите обаче се различават повече от наемите. Средната брутна заплата в област Пловдив е 1 228 € срещу 1 943 € в столицата, а нетната — около 953 € срещу 1 508 €. Пловдивската заплата е 63% от софийската, а пловдивският двустаен — 73% от софийския. В тези десет пункта е цялата история: наемът в Пловдив е по-нисък, но не достатъчно, за да компенсира по-ниския доход на човек, който работи на местния пазар.

Таблицата по-долу показва медианите и броя на обявите в двата града към 11 ноември 2026 г. Стаите не са включени, защото в Пловдив обявите за стая са под 30 и медианата им не значи много. Пловдивските данни идват от 30 квартала на града и са една-единствена снимка. За София имаме и септемврийска, за Пловдив — не, затова тук сравняваме нивата на наемите, а не тяхното движение във времето.

Какви заплати сравняваме

Двете заплати са от НСИ за второто тримесечие на 2026 г., но не описват съвсем едно и също нещо. Софийската е за столицата, а пловдивската — за цялата област, заедно с по-малките градове и селата около Пловдив. Средната заплата в самия град може да е по-висока от областната, но с такова число не разполагаме и няма да го измисляме. Ако е по-висока, пловдивската тежест на наема в тази статия е малко завишена.

И двете заплати са средни, а не медианни. Средната се дърпа нагоре от по-високите доходи, затова повечето хора получават по-малко от нея — и в София, и в Пловдив. Сравнението между двата града страда от това по-малко, отколкото абсолютните проценти, но не е напълно защитено: ако високите заплати са по-концентрирани в единия град, средната там надценява типичния доход повече. Нетната сума е изчислена от брутната след осигуровките и данъка за работника.

Наемите от своя страна са обявени цени, а не сключени договори. В imot.bg пловдивският пазар е около четири пъти по-малък — 2 205 обяви в 30 квартала срещу 9 238 в София, — а част от квартирите и в двата града се предлагат само в OLX, alo.bg или във Facebook групи. При по-малък пазар всяка липсваща обява тежи повече. Ако в другите канали пловдивските цени са по-ниски, градът изглежда по-скъп, отколкото е в действителност.

Защо медиана, а не среден наем? Защото сред обявите има малко на брой много скъпи жилища — при софийските четиристайни горната четвърт започва от 2 000 €, — които биха изтеглили средната стойност нагоре. Медианата показва цената, около която стои типичната обява, и е по-устойчива при по-малкия пловдивски пазар. Обявите, публикувани в левове, сме превърнали в евро по фиксирания курс 1,95583, така че двата града се сравняват в една и съща валута.

Колко пари остават след наема

Процентът от заплатата е само половината картина. Другата половина е колко пари остават за всичко останало. При медианен двустаен и средна нетна заплата в София остават 888 €, в Пловдив — 503 €. Разликата е 385 € на месец в полза на столицата. При едностаен тя е 405 € (1 058 срещу 653 €), а при тристаен — 355 € (708 срещу 353 €). Таблицата по-долу събира тези числа заедно с процентите.

Остатъкът още не е разполагаем доход: от него излизат сметките, транспортът, храната и всичко останало. Цените на храната и услугите в двата града не са предмет на този анализ и не можем да кажем дали по-ниските разходи в Пловдив затварят разликата от 385 €. Можем да кажем само, че ако я затварят, това идва от други пера, а не от наема. Самият наем оставя на пловдивчанина със средна заплата по-малко пари в джоба.

Същото се вижда и от обратната страна. За да ви остане в Пловдив колкото в София при двустаен, нетната ви заплата там трябва да е около 1 338 € — с 385 € над средната за областта. А за да е софийският двустаен толкова тежък, колкото пловдивският, той трябва да струва около 712 €. Толкова приблизително са медианите в Оборище и Симеоново — по 700 €. Пловдивчанин със средна заплата усеща двустайния си горе-долу като софиянец в един от по-скъпите квартали на столицата.

Едностаен в София струва колкото двустаен в Пловдив

Ето едно сравнение, което си струва да запомните: медианният двустаен в Пловдив струва точно колкото медианният едностаен в София — 450 €. А пловдивският тристаен от 600 € е с 20 € под софийския двустаен. Ако доходът ви остане същият, преместването в Пловдив дава една стая повече за същите пари. За човек, който плаща 450 € за гарсониера в Младост или Дружба, това е разлика, която се усеща всеки ден.

Всичко обаче зависи от условието „ако доходът остане същият“. Това е сценарият на хората, които работят от разстояние за софийски работодател и запазват софийската си заплата. При 1 508 € нетно двустаен в Пловдив е 29,8% от дохода и оставя 1 058 € — колкото остават на софиянец в едностаен. Тристаен в Пловдив е 39,8% от същата заплата. За тази група Пловдив печели по всеки показател, който измерваме.

За всички, които ще търсят работа на местния пазар, сметката е обратна. По-ниският наем се изяжда от по-ниската заплата и при всеки вид жилище до тристаен делът на наема в Пловдив е по-голям. Ако обмисляте преместване, първо разберете на каква заплата можете реално да разчитате и чак след това гледайте обявите. Какво да заложите в бюджета за самото местене, описваме в сметката при нанасяне, а за дистанционната работа — в квартирата за работа от вкъщи.

Колкото повече стаи, толкова по-голяма разликата

Ако подредим видовете жилища, се вижда ясна закономерност. При едностайните делът на наема в двата града е почти еднакъв — 29,8% в София и 31,5% в Пловдив. При двустайните разликата е 6,1 пункта, а при тристайните — 9,9 пункта. Причината е, че в Пловдив всяка следваща стая поскъпва жилището с по-голям процент: от 300 на 450 € е +50%, от 450 на 600 € е +33%, докато в София стъпките са +38% и +29%.

В евро пловдивските стъпки са равни — по 150 € на стая, — а софийските са 170 и 180 €. Но спрямо местната заплата 150 € в Пловдив са 15,7%, докато 170 € в София са 11,3%, а 180 € — 11,9%. Затова всяка допълнителна стая в Пловдив струва по-голяма част от дохода, и семейство, което има нужда от тристаен, усеща разликата между двата града най-силно. Какво се предлага в столицата за такива семейства, вижте на страницата за тристайни под наем.

Четиристайните обръщат картината, но там пловдивските данни са най-слаби. Медианата е 700 € срещу 1 380 € в София — 51% от софийската цена, — и пловдивският четиристаен тежи 73,5% от местната заплата срещу 91,5% в столицата. Само тук Пловдив е по-лек и в процент, и в остатък: 253 € срещу 128 €. Обявите обаче са едва 79, а софийските четиристайни имат огромно разсейване. Повече за големите жилища — в ръководството за четиристайни и по-големи.

Пловдив по квартали: тесен диапазон, без скъп център

Таблицата по-долу показва 15-те пловдивски квартала с поне 12 обяви за едно-, дву- и тристайни. Най-скъп на квадратен метър е Отдих и култура (8,0 €), следван от Младежки хълм (7,9 €), Каменица 1 и Остромила (по 7,4 €). Най-евтини са Въстанически (6,1 €), Гагарин (6,2 €) и Кючук Париж (6,5 €). Между най-скъпия и най-евтиния квартал разликата е около 1,3 пъти, а повечето квартали се събират между 6,6 и 7,4 €.

В София същото съотношение е 1,5 пъти, а медианният двустаен по квартали варира от 450 до 900 €. В Пловдив двустаен е между 415 € във Въстанически и 520 € в Младежки хълм — разлика от едва 105 €. Изборът на квартал в Пловдив мести бюджета много по-малко, отколкото в столицата. Това улеснява търсенето, но значи и още нещо: там няма „скрит“ евтин квартал, в който да избягате от средната цена.

Любопитно е, че центърът на Пловдив е под средното за града: 6,7 € на кв.м срещу 7,0 € за всички квартали, с медиана за двустаен 450 €, колкото в Тракия и Кършияка. В София е обратното — Център е на 10,5 €, доста над градската медиана от 9,4 €. Пловдивският център има най-много обяви (327) и е възможно сред тях да преобладават по-стари жилища, но това е предположение — данните ни не разделят сградите по възраст. Отдих и култура пък е с едва 15 обяви и първото му място е крехко.

Софийските квартали на пловдивски цени

Има ли в София квартали, в които наемът е на пловдивско ниво? На квадратен метър — почти. Най-евтиният софийски квартал, Левски, е със 7,5 €, следван от Люлин 1 със 7,7 € и от Красна поляна 2, Люлин 2 и Люлин 3 с по 7,8 €. Това е малко над пловдивската медиана от 7,0 € и на нивото на най-скъпите пловдивски квартали — Младежки хълм и Отдих и култура.

При двустайните съвпадението е още по-пълно. В Люлин 1 медианата е 450 € — точно колкото е медианата за двустаен в целия Пловдив. Само че в Люлин 1 тези 450 € са 29,8% от софийската средна заплата, а в Пловдив — 47,2% от пловдивската. Еднакъв наем, два много различни бюджета. Ако работата ви е в София и можете да живеете в евтин софийски квартал, на практика плащате пловдивски наем със софийска заплата.

Колко такива квартала има в София? Малко. От 83-те квартала с поне 20 обяви само пет са под 8,0 € на кв.м — нивото на най-скъпия пловдивски квартал. И пак само пет имат медиана за двустаен до 520 €, колкото е горната граница в Пловдив: Люлин 1, Люлин 6, Красна поляна 2, Люлин 9 и Люлин 2. Пловдивските наеми в София съществуват, но са събрани в един ъгъл на града, най-вече в Люлин, и не стоят дълго: в Люлин 6 за 57 дни са изчезнали 80,6% от обявите — най-високият дял сред кварталите с поне 30 проследени обяви.

Таблицата по-долу показва 15-те най-евтини софийски квартала на квадратен метър, с медианите за двустаен и тристаен. В нея влизат и квартали близо до центъра: Левски е на 1,6 км от него, а Стрелбище — на 3,3 км. В София „по-евтино“ не значи непременно „по-далече“; повече за това има в анализа за наема и разстоянието до центъра и в класацията на най-скъпите и най-евтините квартали.

Двама работещи: семейната сметка

При двама работещи с по една средна заплата Пловдив пак не излиза по-лек. Медианният двустаен е 23,6% от две пловдивски нетни заплати срещу 20,6% от две софийски, а тристайният — 31,5% срещу 26,5%. Двойката в Пловдив разполага с около 1 906 € нетно, двойката в София — с около 3 016 €. След медианния тристаен на първата остават 1 306 €, а на втората — 2 216 €.

Таблицата по-долу е само за София и показва освен процентите и каква част от обявите се вписва в различни прагове. При две средни заплати 96,7% от софийските двустайни и 70,1% от тристайните са под 30% от общия доход. За Пловдив нямаме същата разбивка по обяви, но прагът от 30% там е около 572 € и медианният пловдивски тристаен от 600 € вече е над него — за разлика от софийския спрямо софийския праг от 905 €.

Ако единият партньор работи от разстояние за софийски работодател, а другият — на местна пловдивска заплата, сметката отново се променя: заедно те получават около 2 461 € нетно и пловдивски тристаен е 24,4% от тях. Тук няма универсален отговор, защото решението зависи от това чии доходи остават след преместването. За разпределението на наема между партньори с различни заплати вижте наем за двойка с различни доходи, а за семейства с деца — квартирите за семейства.

Под 400 €: тук Пловдив наистина е друг пазар

Евтиният сегмент е мястото, където разликата между двата града е най-голяма. От обявите за едностаен и двустаен до 400 € са 38,6% в Пловдив и само 5,6% в София. В Пловдив това са почти две от всеки пет малки жилища, в София — едно на осемнайсет. Дори в абсолютен брой пловдивските обяви под тази граница са повече — около 500 срещу около 280 в София, макар че софийският пазар е четири пъти по-голям.

Но 400 € не означават едно и също в двата града. В София те са 26,5% от средната нетна заплата, в Пловдив — 42,0%. Евтината пловдивска квартира тежи на пловдивчанина горе-долу колкото медианният двустаен на софиянеца. В София под 400 € изборът е малък и е пръснат из няколко квартала — Студентски град, Център, Сухата река, Хаджи Димитър и Лозенец водят, — както се вижда от таблицата по-долу.

В София евтините обяви и изчезват бързо: от тези между 301 и 400 € за 57 дни са изчезнали 71,2%. Изчезнала обаче не значи непременно отдадена — обявата може да е свалена или да е изтекла. Колко бързо изчезват евтините обяви в Пловдив, не можем да кажем, защото там имаме само една снимка. Логично е при по-голям избор натискът да е по-малък, но това е хипотеза, а не измерване. Повече за софийския евтин сегмент — в анализа на квартирите до 500 €.

Сценарии: кой печели от Пловдив и кой от София

Да съберем сценариите. Ако ще работите на местна заплата около средната, София оставя повече пари при всеки вид жилище до тристаен, макар наемът там да е по-висок. Ако запазвате софийска заплата и работите от разстояние, Пловдив е по-изгоден при всички видове. Ако доходът ви не зависи от града — пенсия, стипендия или фиксирано възнаграждение, — по-ниският пловдивски наем е чиста печалба: при 900 € доход двустаен е 50,0% от него в Пловдив и 68,9% в София.

Най-трудна е позицията на човек, който ще получава под средната заплата и в двата града. Тогава и в София, и в Пловдив медианният двустаен е над половината от дохода и решението се свежда до това колко квартири има на по-ниски цени. Тук Пловдив има видимо по-широк избор в долния край на пазара. В София едностаен под 400 € е рядкост и обикновено означава компромис с площта или със състоянието; алтернатива са стаите под наем и евтините квартири.

Семействата, които имат нужда от три стаи и разчитат на една заплата, са в най-неизгодна позиция в Пловдив: 63,0% от средната местна заплата отиват за медианен тристаен. Това е трудно поносимо и в двата града, но в София процентът е 53,1%. Ако сте в тази група, калкулаторът по-долу ще ви покаже точната разлика с вашите числа, а не със средните — и може да се окаже, че решението зависи повече от заплатата, отколкото от наема.

Какво това сравнение не показва

Не показва цените на всичко друго. Храната, транспортът, детските градини и сметките за ток и отопление могат да се различават между двата града, а ние мерим само наеми. Не показва и времето: в по-голям град пътят до работа може да отнема повече, а часът в градския транспорт също е разход, макар и не в евро. Как да претеглите пътя при избора на квартира, обясняваме в ръководството за времето до работа.

Не показва и движение за Пловдив. Софийските данни са от две снимки на 57 дни разстояние, пловдивските — от една. В София за този период изчезнаха 52,8% от септемврийските обяви, което не значи, че всички са отдадени — част от тях са свалени или са изтекли. За Пловдив нямаме дори тази мярка. И двете снимки са от есента, затова не казват нищо за пролетта или за следващата година и не бива да се четат като прогноза.

И накрая — данните не са съвет да се местите или да оставате. Те са две точки на една и съща карта: колко струва жилището и колко пари остават след него. Работата, семейството, приятелите и самият град за много хора тежат повече от няколкостотин евро разлика, но е добре тази разлика да е в сметката, преди да решите. Още едно техническо напомняне: в София клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването обява по обява, защото imot.bg показва само първите три страници от резултатите.

Ако изберете София: откъде да започнете

Ако сметката ви води към София, започнете от бюджета, а не от квартала. Изчислете 30% и 40% от нетния доход на домакинството и проверете в цените по квартали къде медианата за вида жилище, който ви трябва, е под тавана. Ако идвате от Пловдив с пловдивски представи за цената, най-близо до тях са Люлин, Красна поляна и Левски; сравнение между големите комплекси има в ръководството за панелните комплекси.

Ако търсите от разстояние, част от проверката може да стане по видео — как да го направите, без да се подведете, описваме в огледа от разстояние. При нова работа и изпитателен срок наемодателите понякога искат допълнителни гаранции; вижте квартира при нова работа. Ако ще пътувате между двата града няколко дни седмично, прочетете и за стая за няколко нощи седмично — понякога това е по-разумно от цял апартамент.

Можете също да опишете какво търсите в формата за заявка. Услугата е безплатна за наематели и ви свързваме със свободни квартири в София, които отговарят на бюджета ви. Пловдивски обяви нямаме, затова за Пловдив проверете директно сайтовете за обяви и местните групи. А ако още претегляте двата варианта, върнете се към калкулатора по-горе — с вашите заплати и вашите наеми, а не със средните, разликата може да излезе съвсем различна от тази в статията.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.