Най-скъпите и най-евтините квартали за наем в София: класация на 83 квартала по реалните обяви

Начало › Анализи › Най-скъпите и най-евтините квартали за наем в София: класация на 83 квартала по реалните обяви

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Най-скъпите квартали за наем в София към ноември 2026 г. са Докторски паметник и Кръстова вада — по 11,4 € на квадратен метър, а най-евтиният е Левски със 7,5 €. Между двата края разликата е 1,5 пъти, но при двустайните се разтяга до два пъти: 900 € в Изгрев срещу 450 € в Люлин 1. Класацията обхваща 83 квартала с поне 20 обяви и показва кой се е изкачил и кой е паднал само за 57 дни.

Класацията накратко: шестте най-скъпи и шестте най-евтини

На върха стоят два квартала с еднаква медиана — Докторски паметник и Кръстова вада, по 11,4 € на кв.м на месец. Веднага след тях са вилната зона Малинова долина с 11,3 €, Изгрев с 11,0 €, Центърът с 10,5 € и Хладилника с 10,4 €. В дъното е Левски със 7,5 €, над него Люлин 1 със 7,7 € и тройката Люлин 2, Люлин 3 и Красна поляна 2 — всички по 7,8 €.

Между първото и последното място разликата е 3,9 € на квадрат, или 1,5 пъти. За апартамент от 65 кв.м това прави около 250 € на месец — осезаема сума, но по-малка, отколкото очакват много хора, когато сравняват „елитен“ и „панелен“ квартал. Повечето квартали изобщо не са в краищата: 39 от 83 са в тесния пояс между 9,0 и 9,9 € на кв.м, а медианата на кварталите е 9,2 €.

В долната шестица има изненада. Очакваме евтините квартали да са в покрайнините, а там има и квартали съвсем близо до центъра: Левски е на 1,6 км от пл. „Св. Неделя“, Стрелбище — на 3,3 км, Красна поляна 2 — на 3,5 км. Само трите Люлина са далеч, на 6,5–6,7 км. Лентите по-долу показват двата края; в раздела за разстоянието се връщаме към въпроса защо близостта почти не се плаща в наема.

Как е направена класацията и защо на квадратен метър

Взехме всички обяви за наем в imot.bg за София към 11 ноември 2026 г. и за всеки квартал изчислихме медианата на наема на кв.м за едно-, дву- и тристайни апартаменти. В класацията влизат само кварталите с поне 20 обяви — 83 на брой, с общо 8 944 обяви. Стаите, четиристайните и къщите не участват в наема на кв.м, защото при тях квадратът се цени по съвсем друга логика.

Защо на кв.м, а не просто средна сума за квартала? Защото в един квартал преобладават гарсониери, а в друг големи тристайни, и общата медиана би сравнила различни жилища. Наемът на квадрат изравнява размера, макар и не напълно — малките жилища навсякъде излизат по-скъпи на квадрат, както показва и ръководството за цената на квадратен метър наем. Затова до класацията на кв.м даваме и втора, по медианата за двустаен.

Медиана, а не средна аритметична, защото няколко луксозни обяви в един квартал могат да изместят средната, без да променят нищо за обикновения наемател. И още нещо, което важи за всяко число по-долу: това са обявени, а не договорени наеми. Колко се отстъпва при подписването, не се вижда никъде публично, затова класацията сравнява исканията на наемодателите, а не сделките, и трябва да се чете точно така.

Най-скъпите 15 квартала по наем на кв.м

Горната част на класацията не изненадва никой, който е търсил квартира в София, но детайлите са интересни. Докторски паметник има 103 обяви и медиана за двустаен 800 €. Кръстова вада е с 260 обяви и двустаен за 750 €, тоест там скъпото не е рядкост, а голям пазар. Центърът е пети с 10,5 €, но е най-големият пазар в целия град — 506 обяви. Колко точно струва престижът, разглеждаме в ръководството за премията за престижен квартал.

Следват кварталите около 10,4 €: Хладилника, Иван Вазов и Яворов. После Красно село и Оборище с 10,2 €, Изток с 10,1 € и четворката с точно 10,0 € — Банишора, Бояна, Драгалевци и Дружба 2. Присъствието на Банишора и Дружба 2 в първите петнадесет заслужава внимание: нито един от двата не е от адресите, за които се сещате, когато мислите за „скъп“ квартал.

Медианата на кв.м обаче не казва всичко за месечната сума. Тристаен в Центъра е около 850 €, в Изток — 1 000 €, а в Бояна и Докторски паметник — 1 200 €. Изток е по-евтин от Центъра на квадрат, но по-скъп за тристаен; това означава, че тристайните там са по-големи. Ако бюджетът ви е ограничен, гледайте колоната за вида жилище, който търсите, а не само първата колона на таблицата.

Най-евтините 15 квартала по наем на кв.м

Долният край е по-малък пазар. Петнадесетте най-евтини квартала имат общо 921 обяви, а петнадесетте най-скъпи — 2 489. С други думи, ако търсите само в евтините квартали, ще избирате от почти три пъти по-малко обяви. Тук е и причината долната част на класацията да е по-„шумна“: при 21 обяви в Люлин 1 една-две нетипични цени местят медианата осезаемо.

Левски е най-евтиният и беше такъв и през септември, тогава с 8,0 €. Там обаче се вижда и шумът на малките извадки: медианата за тристаен, 500 €, излиза под тази за двустаен, 540 €, защото тристайните обяви са малко. Люлин 1, 2 и 3 са по-стабилен случай — три съседни комплекса с медиани от 7,7 до 7,8 € на кв.м и двустайни между 450 и 525 €. Как се сравняват големите комплекси помежду си, има в ръководството панелните комплекси едно до друго.

Най-интересното име в долната половина е Стрелбище. Квартал със 171 обяви, гъста мрежа от удобства и само на 3,3 км от центъра излиза с 8,2 € на кв.м — по-евтин от всички квартали на Младост и Дружба. След него в списъка са Левски В, Фондови жилища, Люлин 6, Карпузица, Света Троица, Лагера, Борово, Илинден и Надежда 2 — смес от стари и панелни квартали без общ профил.

Евтиният квадрат обаче не винаги означава евтин месечен наем. В Стрелбище медианата за двустаен е 615 €, почти колкото за целия град, а в Борово — 600 €. Тези квартали са изгодни спрямо площта, която получавате, но не са решение за човек с бюджет от 500 €. За такъв бюджет по-полезен е списъкът на най-евтините двустайни два раздела по-долу, а не класацията на кв.м.

Скъп на квадрат не значи скъп двустаен

При двустайните класацията се пренарежда. Начело е Изгрев с медиана 900 €, следван от Докторски паметник с 800 € и Хладилника със 760 €. Бояна и Кръстова вада са по 750 €, Драгалевци, Оборище и Симеоново — по 700 €. Центърът, пети по наем на квадрат, тук изобщо не влиза в първите дванадесет: двустаен там е медианно 629 €, почти колкото медианата за целия град.

Причината е площта. Медианният двустаен в Центъра е 60 кв.м, в Изгрев — 75 кв.м, а в Симеоново — 70 кв.м. Симеоново е най-ясният пример: с 9,2 € на кв.м е точно на медианата на кварталите, но двустаен там струва 700 €, колкото в Оборище. Кварталът, който на квадрат е „среден“, в месечната сметка се нарежда до най-скъпите, просто защото жилищата са по-просторни.

За наемателя изводът е практичен. Ако търсите двустаен, сравнявайте кварталите по колоната „Двустаен“, а не по наема на кв.м. Двата списъка се припокриват, но не съвпадат: Дианабад и Симеоново влизат в горната дванадесетица при двустайните, без да са сред петнадесетте най-скъпи на квадрат. Обратният ефект — по-големите жилища са по-евтини на кв.м — е описан в ръководството защо тристайният е по-евтин на квадрат.

Най-евтините двустайни: къде медианата е до 550 €

В долния край преобладават западните панелни комплекси. Люлин 1 е най-евтин с 450 €, следван от Люлин 6 с 490 €, Красна поляна 2 и Люлин 9 с по 500 €. Люлин 2 и Люлин 3 са с 520 и 525 €. Красна поляна 1, Левски, Люлин 5, Слатина и Западен парк са по 540 €, а Илинден затваря дванадесетицата с 550 €.

Люлин 9 показва обратния ефект на Симеоново. На кв.м той е 9,6 € — над медианата на кварталите, — но двустайният е само 500 €, защото е малък: медианната площ е 54 кв.м. Ако търсите най-ниския месечен наем, такъв квартал е добра находка. Ако търсите най-много квадратни метри за парите, по-добре гледайте Люлин 2 и Люлин 3, където двустайният е около 65 кв.м, а квадратът — 7,8 €.

Колко са реално евтините двустайни? В целия град двустайните до 500 € през ноември бяха 713, срещу 475 през септември. Много от тях обаче не са в кварталите от таблицата, а в големи пазари като Студентски град, Сухата река и Овча купел, където медианата е по-висока, но обявите са много и ниският край е широк. Подробна карта има в анализа за евтините квартири до 500 € и в ръководството къде още има двустаен до 500 евро.

Колко струва разликата: сметка за вашия апартамент

Класациите са удобни, но решението се взема в евро на месец. Да вземем апартамент от 65 кв.м — колкото е медианната площ на двустаен в София. По медианата на Докторски паметник той би струвал около 741 € на месец, по медианата на Левски — около 488 €. Разликата е близо 254 € месечно, или над 3 000 € годишно, при едно и също количество жилищна площ.

Спрямо заплатата разликата изпъква още повече. Средната нетна заплата в София е около 1 508 € по данни на НСИ за II тримесечие на 2026 г. (брутно 1 943 €). Наем от 741 € взема 49,1% от нея, наем от 488 € — 32,3%. Медианата на заплатите е по-ниска от средната, така че за много хора делът е по-голям. Как изглежда това по квартали, има в анализа колко от заплатата отива за наем.

Калкулаторът по-долу прави същата сметка за всеки два квартала. Въведете площта и медианите на кв.м от таблиците — по подразбиране са двата края на класацията — и ще видите месечната и годишната разлика, както и дела от нетния доход. Сметката е по медианите. Конкретното жилище може да е доста над или под медианата на квартала си: при около една трета от обявите отклонението е над 20%.

Сметката сравнява само наема. Към него се добавят ток, вода, отопление и такси за входа, които зависят повече от самото жилище, отколкото от квартала — колко да заложите, има в ръководството за сметките и консумативите. Добавете и пътя до работа: по-евтиният квартал понякога се плаща с час на ден в градския транспорт, което не се вижда в нито една таблица с наеми.

Кой поскъпна за 57 дни

Класацията е снимка, а пазарът се движи. Между 15 септември и 11 ноември сравнихме медианата на кв.м в 69 квартала с поне 25 обяви и в двете снимки. Най-голям скок има Сухата река — от 8,4 на 9,2 €, или с 9,5%. Следват вилната зона Малинова долина със 7,6%, Банишора с 6,4%, Изгрев с 5,8% и Хаджи Димитър с 5,7%.

Нагоре се движат и квартали от върха на класацията — Изгрев, Иван Вазов и вилната зона, — и такива от средата: Банишора, Хаджи Димитър, Люлин 7, Овча купел 1 и Обеля 2. Сухата река е най-резкият случай. През септември тя беше сред най-евтините квартали в града, а два месеца по-късно е точно на медианата на кварталите. Общата посока на пазара разглеждаме в анализа падат ли наемите в София.

Как да се чете това? Внимателно. Медианата на квартала се мести не само когато наемодателите вдигат цените, но и когато на пазара излизат различни жилища. В Сухата река обявите се увеличиха от 82 на 110 и ако новите са по-нови сгради или по-добре обзаведени, медианата расте, без нито един наем да е вдигнат. А 57 дни са кратък период: посоката е интересна, но не е прогноза за следващите месеци.

Кой поевтиня и как това размести върха

Обратното движение е по-разпространено. От 69-те сравними квартала 32 (46,4%) поевтиняха с над 2% на кв.м, 24 (34,8%) останаха в рамките на ±2%, а 13 (18,8%) поскъпнаха с над 2%. Медианата на промените е −1,1%. Най-голям спад има в Горна баня (−12,5%) и Бояна (−12,3%), следвани от Стрелбище, Люлин 6, Карпузица и Лагера, всички с между −7,4% и −7,9%.

Бояна е най-интересният случай за класацията. През септември тя беше втора в града с 11,4 € на кв.м, наравно с Кръстова вада; през ноември е с 10,0 € и се плъзга в края на първата петнадесетица. Обявите там са почти същият брой — 180 срещу 194, — така че промяната е в цените или в типа жилища, а не в обема на пазара. За наемателя това е повод да провери дали обявата, която гледа, не е останала на септемврийското ниво.

Стрелбище слезе от 8,9 на 8,2 € и така влезе в шестицата на най-евтините. Лагера мина от 9,4 на 8,7 €. В няколко съседни квартала на запад и югозапад — Стрелбище, Лагера, Карпузица, Люлин 6 — спадът е над 7%, но 57 дни не стигат, за да се каже дали това е тенденция или есенно колебание. Как изглежда движението по посоки, има в анализа северна или южна София за наем.

Защо Центърът не е най-скъп, а Левски е най-евтин

Интуицията казва, че наемът пада с разстоянието от центъра. Данните казват друго. В модела по 94 квартала наемът на кв.м се променя с едва −0,2% на километър, а разстоянието не обяснява практически нищо от разликите между кварталите. При продажните цени картината е различна: −4,1% на километър. Купувачите плащат за близост, наемателите — много по-малко. Сравнение между старото ядро и новите южни квартали има в ръководството тесен център, широк център или нов южен квартал.

Затова в двата края на класацията има квартали от всякакви разстояния. Кръстова вада е на 5,3 км от центъра, а наемът там е с 23,2% над очаквания за разстоянието; вилната зона Малинова долина е дори на 6,8 км. Обратно, Левски е само на 1,6 км, а наемът там е с 20,2% под очаквания. Стрелбище на 3,3 км е с 11,6% под, Красна поляна 2 на 3,5 км — с 15,8% под.

Какво тогава движи наема? Според нас по-скоро типът и възрастта на сградите, репутацията на квартала и това какви наематели го търсят, отколкото километрите. Тези фактори не ги измерваме пряко, затова не можем да кажем колко тежи всеки. Практическият извод е, че близо до центъра има квартали с наеми като в Люлин, а в южните квартали към Витоша — такива с наеми над центъра. Подробно в анализа за наема и разстоянието до центъра.

В скъпите квартали обявите стоят по-дълго

Цената има и времево измерение. В кварталите от горната част на класацията обявите се задържат по-дълго. В Докторски паметник за 57 дни изчезнаха само 32,6% от септемврийските обяви, което отговаря на полуживот от 100 дни. В Лозенец изчезнаха 33,3%, в Драгалевци — 36,2%, в Бояна — 40,9%. В евтините Люлин 6 и Люлин 10 изчезнаха съответно 80,6% и 75,0%, с полуживот под месец.

Тук е мястото на едно уточнение. „Изчезнала“ обява означава, че я няма във втората снимка — нито със същия, нито с друг телефон. Тя може да е отдадена, но може и да е свалена или просто изтекла. Затова не твърдим, че квартирите в Люлин 6 непременно се отдават по-бързо от тези в Лозенец; казваме, че обявите там изчезват по-бързо, което пасва на по-голямо търсене, но не го доказва.

За наемателя изводът е двоен. В евтините квартали с бързо движение решенията се вземат бързо и добрата обява рядко чака седмици — струва си да имате готови документи и свободно време за оглед. В скъпите квартали, където обявите стоят, има повече време за сравнение и повече място за разговор за цената. Подробно за скоростта по квартали — в анализа за колко време се отдава квартира в София.

Какво не показва класацията

Първо, класацията сравнява обявени наеми. Колко е договорено накрая, не знаем, а отстъпките може да се различават между кварталите. Второ, imot.bg е един от няколко канала: OLX, alo.bg и Facebook групите не са включени и ако в тях цените в някои квартали са систематично различни, мястото на квартала в класацията може да се промени. Не сме проверявали дали това е така, затова го отбелязваме като отворен въпрос.

Трето, малките извадки. Вилната зона Малинова долина има 25 обяви, Люлин 1 — 21, Фондови жилища — 20. При толкова малко обяви една нова сграда или три обяви на една агенция могат да преместят квартала с няколко места. Четвърто, в клетките с над 115 обяви от един вид сайтът показва само първите три страници, затова в най-големите пазари виждаме част от предлагането, а не цялото.

Пето, кварталът е голяма единица. В Лозенец, с медиана 9,9 €, има и стая под наем за около 300 €, и тристайни, половината от които са над 820 €; Центърът има коридор от 8,9 до 13,4 € на кв.м. Класацията казва къде е средата на квартала, не колко ще струва конкретната улица или сграда. За оценка на отделно жилище сме подготвили отделен материал за средната пазарна наемна цена.

Шесто, класацията е към една дата — 11 ноември 2026 г. Както показват Бояна и Сухата река, за два месеца един квартал може да се премести от върха към средата или от дъното към медианата. Ако четете това месеци по-късно, ползвайте класацията като ориентир за относителните позиции — кой е горе, кой долу и кой в средата, — а не като актуален ценоразпис за конкретна обява.

Как да използвате класацията, когато търсите квартира

Започнете от бюджета, не от класацията. Ако търсите двустаен до 550 €, долната дванадесетица дава реалните варианти — Люлин, Красна поляна, Слатина, Западен парк, Илинден. При бюджет 650–700 € се отваря почти целият град: медианата за двустаен е над 700 € само в пет квартала. Евтините варианти са събрани на страницата за евтини квартири, а горният сегмент — при луксозните апартаменти.

После потърсете евтините квартали с добра среда. По нашия индекс от OpenStreetMap Борово има 95 от 100 точки за удобства при наем от 8,8 € на кв.м, а Стрелбище — 76 точки при 8,2 €. Това са места, където плащате по-малко, отколкото подсказват магазините, училищата и парковете наоколо. Пълното сравнение е в анализа за най-добрите квартали за живеене под наем.

Накрая проверете конкретния квартал, а не само мястото му в класацията. На страницата на всеки квартал в каталога има цени по вид жилище, транспорт и съседни квартали със сходни наеми. Ако метрото е условие, вижте и най-евтините квартали с метро. А ако не искате да преглеждате обяви сами, опишете квартала и бюджета в заявката за търсене — безплатно е за наемателите.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.