Колко от заплатата отива за наем в София: двустаен е 41% от една средна нетна заплата

Начало › Анализи › Колко от заплатата отива за наем в София: двустаен е 41% от една средна нетна заплата

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~14 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Медианният двустаен в София се обявява за 620 € на месец — 41,1% от средната нетна заплата в столицата, около 1 508 €. Едностаен е 29,8% от нея, тристаен — 53,1%. Ако наемът се дели между двама работещи, двустайният пада до 20,6% от общия доход. Сметката по-долу е по вид жилище и по 82 квартала, по всички обяви в imot.bg към 11.11.2026, а сравнението с Пловдив показва същото за втория по големина град.

Краткият отговор: два от всеки пет евро заплата

Да вземем средната нетна заплата в София — около 1 508 € при брутни 1 943 € по данни на НСИ за второто тримесечие на 2026 г. — и да я сложим срещу медианния обявен наем от ноември. За двустаен се получават 41,1%, за едностаен 29,8%, за тристаен 53,1%, а за стая в споделено жилище 16,6%. Тези четири числа са основата на статията. Всичко останало са техни вариации: по квартали, за двама души, преди и след есенното раздвижване на пазара.

Струва си да уточним какво точно мерим. Наемът е медианата на обявените цени в imot.bg към 11 ноември 2026 г.: половината обяви са по-евтини, половината по-скъпи. Това не са сключени договори, а исканията на наемодателите, и след разговор крайната сума може да е различна. Заплатата е нетна, т.е. след осигуровки и данък, и е средна, а не медианна. Тази разлика променя прочита на всички проценти тук и затова ѝ посвещаваме следващия раздел.

В таблицата по-долу има още три колони, които според нас казват повече от самия процент. Те показват каква част от обявите от всеки вид се вписват в 30% и в 40% от една заплата, както и в 30% от две заплати. При едностайните половината пазар е под прага от 30%, при двустайните — едва 5,3% от обявите. Това е разликата между „трудно, но възможно“ и „невъзможно без компромис“ — с квартала, с площта или със съквартирант.

Средната заплата не е заплатата на повечето хора

НСИ публикува средната заплата, а средната се дърпа нагоре от по-високите доходи. Затова повечето работещи получават по-малко от нея, а медианата — сумата, под която са половината хора — е по-ниска от средната. С колко точно е по-ниска в София през 2026 г. не можем да кажем от данните, с които работим, и няма да измисляме число. Посоката обаче е ясна: за типичния работещ процентите в тази статия по-скоро подценяват тежестта на наема.

Практическият извод лесно се смята. Ако нетно получавате 1 000 €, медианният двустаен е 62% от дохода ви, а едностайният — 45%. При 1 200 € същите жилища тежат 51,7% и 37,5%. При 2 000 € — 31% и 22,5%. Затова в калкулатора по-долу въвеждате собствения си доход, а не средния за града: така резултатът описва вашето положение, а не едно статистическо домакинство, което никъде не живее и никъде не търси квартира.

Има и втори ефект, който тегли в същата посока. Средната заплата е изчислена за всички работещи в столицата, включително за хората, които живеят в собствено жилище и изобщо не плащат наем. Наемателите едва ли са случайна извадка от тях: по-вероятно е сред тях да има повече млади хора, студенти и наскоро преместили се, чиито доходи по-често са под средните. Това е наше разсъждение, а не измерване, но то подсказва, че реалната тежест за типичния наемател е по-голяма от изчислената тук.

Сам или двама: един и същ двустаен, два различни бюджета

Най-голямата промяна в сметката не идва от квартала, а от броя на заплатите в домакинството. Медианният двустаен е 20,6% от две средни нетни заплати, тристайният — 26,5%, а едностайният — 14,9%. Казано по друг начин, двойка или двама съквартиранти с доходи около средните живеят в двустаен с по-малка тежест, отколкото самотен човек в гарсониера. Изглежда очевидно, след като се каже, но в разговорите за наемите в София почти винаги се сравнява един наем с една заплата.

Втората заплата отваря и много повече избор. Под 30% от две заплати, т.е. до около 905 € на месец, попадат 96,7% от обявите за двустаен и 70,1% от обявите за тристаен. При един доход и същия праг от 30% — около 452 € — остават 53,6% от едностайните и 0,8% от тристайните. Не става дума за няколко процентни пункта разлика. Това са два различни пазара: единият е почти целият град, другият — малко ъгълче от него.

Затова, ако се местите в София сами и бюджетът е на ръба, съквартирант често облекчава повече от по-евтин квартал. Двама души в медианен тристаен плащат по 400 € на човек — колкото струват едни от най-евтините едностайни в града: медианата е 378 € в Люлин 3 и 385 € в Люлин 7. Как да разпределите сметките и депозита при споделено жилище, обясняваме в ръководството за съквартиранти, а за двойките с неравни доходи — в наем за двойка с различни доходи.

Правилото за 30% и колко пазар остава под него

Често цитираното правило „наемът да не надхвърля 30% от дохода“ не е закон, а груб ориентир, но е удобна мярка. За средната софийска нетна заплата 30% са около 452 €, а 40% — около 603 €. Първата граница отрязва почти всички самостоятелни жилища над едностаен. Втората вече пуска близо половината двустайни: 48,5% от тях се обявяват до 40% от една средна заплата, а при едностайните делът е 93,2%.

В таблицата по-долу е целият пазар на стаи, едно-, дву- и тристайни, разделен по ценови прагове. До 500 € са 18,0% от обявите през ноември, до 600 € — 39,1%, до 800 € — 79,3%, а до 1 000 € — 92,1%. Спрямо средната заплата 500 € е една трета, 600 € е малко под 40%, а 800 € е повече от половината. Всяка стотачка между 500 и 800 € добавя приблизително една пета от пазара.

Сравнението между септември и ноември в същата таблица е според нас най-добрата новина за наемателите в тази статия. Делът на обявите до 500 € се е вдигнал от 14,8% на 18,0%, а до 600 € — от 34,3% на 39,1%. В бройки това са 1 466 обяви до 500 € срещу 1 053 преди 57 дни. Предлагането като цяло също нарасна, но щом расте и делът, евтиният сегмент е нараснал по-бързо от пазара. Повече за него — в анализа на квартирите до 500 €.

Кварталите, в които двустаен е под една трета от заплатата

От 82-та квартала с поне 20 обяви само в един медианният двустаен се вписва в правилото за 30%: Люлин 1 с 450 €, или 29,8% от средната нетна заплата. Следват Люлин 6 с 490 € и Красна поляна 2 и Люлин 9 с по 500 € — всички под една трета от заплатата. Общо 41 от 82 квартала са под 40%, т.е. половината град предлага медианен двустаен, който средната заплата понася без сериозно напрягане.

Таблицата по-долу е доминирана от Люлин и от западните квартали. Това не е въпрос само на разстояние: в отделен анализ показваме, че наемът почти не зависи от разстоянието до центъра, а Левски, който е на по-малко от два километра от центъра, е сред най-евтините на квадратен метър. По-евтиният квадрат в тези квартали според нас идва повече от сградите и от репутацията на мястото, отколкото от километрите — но това е тълкуване, не измерване.

Обърнете внимание и на колоната за едностаен. В Люлин 3 медианата е 25,1% от заплатата. В Западен парк едностаен е 418 € (27,7%), а в Слатина — 470 € (31,2%), съвсем близо до прага. Ако живеете сами и държите на границата от 30%, тези квартали дават реален шанс, който в средния софийски квартал почти липсва. Още евтини квартали с цената на квадратен метър има в класацията на кварталите по наем.

Любопитна е и самата линия от 40%. Точно под нея, с медиана 600 € за двустаен (39,8%), са квартали с много обяви и голям избор — Гео Милев и Овча купел имат над 200 всеки, а до тях са Младост 3, Надежда 1 и Хаджи Димитър. Това не са периферни изключения, а обикновени жилищни квартали. В Хаджи Димитър едностаен е 400 € (26,5%), в Надежда 1 — 420 € (27,9%), т.е. и там средната заплата се вписва в правилото за 30%, ако човек се откаже от втората стая.

Където двустаен е половин заплата

В другия край на скалата са три квартала, в които медианният двустаен надхвърля половината от средната нетна заплата: Изгрев с 900 € (59,7%), Докторски паметник с 800 € (53,1%) и Хладилника със 760 € (50,4%). В тях на човек със средна заплата след наема остават по-малко пари, отколкото е отишло за самия наем. Точно под тази граница са Кръстова вада и Бояна с по 750 €, или 49,7%.

Разликата между двата края е двойна: 450 € в Люлин 1 срещу 900 € в Изгрев. В процент от заплатата изборът на квартал мести тежестта на наема с около 30 пункта. Средата обаче е много по-спокойна. Медианата на кварталните медиани за двустаен е между 600 и 610 €, почти колкото градската. Скъпите квартали са малко и се забелязват, но типичният софийски квартал е по-близо до средния градски наем, отколкото до Изгрев.

Интересен случай е Бояна. Двустаен там е 750 €, но медианата за едностаен е едва 370 € — 24,5% от заплатата и най-ниската квартална стойност в двете таблици. Едностайните в Бояна обаче са само няколко обяви и не бихме правили извод, че кварталът е евтин за живеещите сами. Примерът показва друго: в един и същ квартал размерът на жилището променя достъпността повече от адреса. Същото се вижда в Оборище и Драгалевци, където едностаен е около 30% от заплатата, а двустаен — 46,4%.

Колко струва всяка следваща стая, измерено в заплата

Най-ниското стъпало е стаята в споделено жилище: медиана 250 €, или 16,6% от средната нетна заплата, при площ около 20 кв.м. На квадратен метър това е най-скъпата форма на наем — 12,5 €, — но в абсолютна сума е далеч най-леката. Пазарът на стаи в imot.bg обаче е малък: през ноември там има 89 обяви, а голяма част от предлагането на стаи е във Facebook групи. Цени и площи по квартали има в ръководството за стаите под наем.

Скокът от едностаен към двустаен струва 170 € на месец по медианите — 11,3% от средната нетна заплата. Следващият скок, към тристаен, е 180 € или още 11,9%. Стъпките изглеждат почти еднакви, но площта не расте еднакво: медианният едностаен е 44 кв.м, двустайният — 65, а тристайният — 95. Затова на квадратен метър големите жилища излизат по-евтино: 11,2 € за едностаен, 9,7 € за двустаен и 8,7 € за тристаен.

За наемателя това значи следното. Ако наистина имате нужда от допълнителна стая — за работа от вкъщи, за дете или за гости, които идват често, — тя ви струва около една девета от средната заплата всеки месец. Ако нямате нужда от нея, по-евтиният квадрат на по-голямото жилище не е аргумент: плащате за площ, която не ползвате. Изключение е съквартирантството, където тристайният е най-евтиният начин двама души да имат по своя стая. Подробно за прехода между типовете — в ръководството за цената на всяка следваща стая.

Четиристайният излиза от тази логика. Медианата му е 1 380 €, или 91,5% от една средна нетна заплата, и след наема остават 128 €. При две заплати отиват 45,8% от дохода — повече, отколкото един човек дава за медианен двустаен. Четиристайните са и пазар с огромно разсейване: междинната половина от обявите е между 999 и 2 000 €, затова медианата им казва по-малко, отколкото при по-малките жилища. За тях има отделна тематична страница.

Есента свали тежестта с два пункта — на хартия

През септември медианният двустаен се обявяваше за 649 €, т.е. 43,0% от средната нетна заплата. През ноември е 620 € — 41,1%. Едностайният е слязъл от 480 на 450 € (от 31,8% на 29,8%), а тристайният — от 849 на 800 € (от 56,3% на 53,1%). Само за 57 дни това е облекчение от два до три процентни пункта, което в евро означава между 29 и 49 € на месец.

Таблицата по-долу показва защо облекчението трябва да се чете внимателно. Наемът на квадратен метър при двустайните е паднал по-малко — с 3,0%, а при едностайните изобщо не е мръднал: 11,2 € и в двете снимки. Медианата на месечния наем се движи и от това какви жилища излизат на пазара. Ако през октомври са се появили повече малки или по-евтини двустайни, медианата пада, без нито един наемодател да е намалил цената. Колко от тях наистина са я свалили, разглеждаме в анализа на намаленията.

Има и още една уговорка. Заплатата в нашата сметка е една и съща и за двете снимки, защото НСИ я публикува по тримесечия. Ако заплатите са продължили да растат през есента, реалната тежест е паднала малко повече; ако не са — точно толкова. И в двата случая 57 дни са кратък период и не бива да се четат като тенденция или като прогноза за зимата. Пълното сравнение между двете снимки е в анализа дали наемите в София падат.

Какво остава след наема — и защо това е по-честната мярка

Процентът е удобен за сравнение, но в магазина се плаща с евро. След медианния наем от средната нетна заплата остават 1 258 € при стая, 1 058 € при едностаен, 888 € при двустаен и 708 € при тристаен. Графиката по-долу показва как остатъкът се топи с всяка следваща стая — и колко рязко пада при четиристайния. Тези суми още не са свободни пари: от тях излизат токът, водата, парното, интернетът и таксата за входа.

Колко точно са сметките, зависи от жилището, от сезона и от навиците ви, затова тук не слагаме число. Ориентири по пера има в ръководството за сметките и консумативите. Заложете ги отделно от наема и питайте при всяка обява какво точно включва цената. За усещане за мащаба: всеки 100 € сметки добавят 6,6 пункта към дела на жилищните разходи при средна заплата, независимо колко струва самият наем.

Първият месец е отделна история. Ако депозитът е един месечен наем, за медианен двустаен в деня на подписване трябват 1 240 €, или 82% от една средна нетна заплата — още преди камиона и първата покупка за новото жилище. При посредник може да има и комисиона. Ако спестяванията не стигат, вижте пълната сметка при нанасяне и как работят депозитът и капарото, преди да се ангажирате с конкретна квартира.

Къде да поставите ценовия филтър

Когато знаете тавана си, следващата стъпка е да видите колко избор ви дава той по вид жилище. Таблицата по-долу показва дела на обявите до 400 € и до 600 €. Границата от 600 € почти съвпада с 40% от средната заплата, затова за нея картината е позната: едностаен — почти винаги, двустаен — около половината, тристаен — под една десета (9,0%). По-интересна е границата от 400 €. Под нея са 26,3% от едностайните и само 1,5% от двустайните, т.е. двустаен за 400 € в София на практика не съществува.

И тук посоката е в полза на наемателите: делът на двустайните до 600 € е нараснал от 42,6% на 48,5% за 57 дни, а на едностайните до 400 € — от 21,4% на 26,3%. Евтините обяви обаче изчезват по-бързо. От обявите между 401 и 500 € за 57 дни са изчезнали 70,9%, а от тези между 651 и 800 € — 51,7%. Изчезналата обява не значи непременно отдадена: тя може да е свалена или просто изтекла. Как изчезват обявите по ценови групи, показваме в анализа колко време се отдава квартира.

Практически съвет за самия филтър: слагайте тавана малко над кръглата сума, а не точно на нея. Наемите в обявите обичат кръглите числа — 61% от намалените цени например завършват на сума, делима на 50, — и филтър „до 599“ изпуска всяка обява за точно 600 €. Как работят ценовите прагове и колко обяви крият, обясняваме в ръководството за ценовия филтър. Ако търсите двустаен, страницата за двустайни под наем ги групира по квартали.

Какво тези проценти не казват

Първо, сравняваме обявени наеми със средна заплата, а и двете страни са приблизителни: обявената цена не е договорената, а средната заплата не е типичната. Второ, imot.bg е един от няколко канала. Част от квартирите се предлагат само в OLX, alo.bg или във Facebook групи, където цените може да са други — особено при стаите и при наемите директно от собственик. Трето, клетките квартал–вид с над 115 обяви са изключени от проследяването между двете снимки, защото сайтът показва само първите три страници резултати.

Четвърто, процентът от заплатата не включва сметките, транспорта и времето за път. Квартал, в който двустаен е една трета от заплатата, но пътят до работа е час в посока, може да излезе по-скъп в часове от квартал с наем 40%. Как да претеглите пътя, обясняваме в ръководството за времето до работа. Пето, медианите в по-малките квартали стоят на 20 до 50 обяви и една-две нетипични квартири могат да ги преместят с десетки евро.

И накрая, данните не са прогноза. Две снимки от есента показват какво се е случило за 57 дни, но не казват какво ще стане през пролетта; за сезонните колебания има отделно ръководство. Използвайте числата като отправна точка за собствената си сметка, а не като обещание за цената, която ще платите. Пазарлъкът, състоянието на жилището и сроковете в договора понякога местят крайната сума повече от разликата между два съседни квартала.

Как да направите собствената си сметка

Започнете от нетния доход на домакинството — всички заплати, които реално ще плащат наема, без бонуси, на които не можете да разчитате. Умножете го по 0,3 и по 0,4: това са два често използвани тавана, консервативен и разтеглив. После проверете в таблиците с наемите по квартали къде медианата за вида жилище, който ви трябва, е под тавана. Ако никъде не е, проблемът не е в квартала и трябва да промените вида жилище или броя на хората, които го плащат.

Лостовете са три: по-малко жилище, по-евтин квартал или съквартирант. От данните по-горе най-силен е последният — втората заплата приблизително разполовява тежестта. Кварталът помага много само в краищата на скалата: в 66 от 82 квартала медианният двустаен е между 550 и 700 €. По-малкото жилище спестява около 170 до 180 € на стъпка. Ако това е първата ви самостоятелна квартира, вижте и пълния бюджет на първата квартира.

Когато знаете какво търсите, можете да опишете бюджета и изискванията си в формата за заявка. Услугата е безплатна за наематели — свързваме ви със свободни жилища, които отговарят на описанието. Преди да подпишете, прегледайте какво трябва да съдържа договорът за наем и подгответе кратко досие на наемателя. При евтините обяви, които изчезват бързо, готовите документи спестяват дни, а понякога решават кой ще получи квартирата.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.