Подновяване на договора за наем — как да преговаряте, когато хазяинът иска повече

Начало › Съвети › Подновяване на договора за наем — как да преговаряте, когато хазяинът иска повече

Съобщението идва месец преди края на договора: „Ще подновим ли? Наемите се вдигнаха, мисля за +80.“ Първата реакция е да се съгласите или да започнете да търсите. Има и трети път — преговори, в които позицията ви е по-силна, отколкото изглежда.

Вашата позиция е силна

За хазяина смяната на наемател е разход. Жилището стои празно две-три седмици, после идват огледи, почистване, нов протокол и риск новият да е по-лош. Месец празно жилище при двустаен струва 649 € — повече от годишното увеличение, за което често става дума.

Добрият наемател — който плаща навреме, не създава проблеми и пази жилището — е ценен. Ако сте такъв, кажете го. Не като заплаха, а като факт.

Слабата ви позиция е разходът по местене. Калкулаторът по-долу сравнява увеличението за периода с цената на местенето — включително дните, в които не работите.

Проверете пазара в квартала

Преди да отговорите, вижте какво се предлага в квартала за същия тип жилище. Ако подобни квартири са на сегашния ви наем, увеличението не е пазарно. Ако са по-скъпи, хазяинът има аргумент.

Разсейването на цените в един квартал е голямо. Медианата на разликата между по-евтиния и по-скъпия край на пазара в 128 клетки „квартал × брой стаи“ е 21,7 % от медианния наем. В Сердика при тристайните е 87,6 %, а в Красна поляна при двустайните — под 1,0 %.

Там, където пазарът е подреден, аргументът „наемите се вдигнаха“ лесно се проверява. Там, където е разпилян, има място и за двете страни. Цените по квартали са в таблицата с цени.

Какво да предложите

Не отговаряйте с „не“, а с конкретно число. Ако хазяинът иска +80, предложете +30 срещу по-дълъг договор — две години вместо една. Сигурността за него е по-ценна от петдесет евро.

Друг вариант е увеличение на етапи: +30 сега, +30 след година. Или увеличение срещу нещо — нова пералня, ремонт на дограмата, климатик в спалнята.

Ако увеличението е по клауза за индексация, вижте как е формулирана. Подробно в статията за индексацията на наема.

Какво да поискате в замяна

Подновяването е момент за преговори в двете посоки. Ако хазяинът иска повече, може да поискате нещо, което ви е липсвало: ремонт, по-добър уред, разрешение за домашен любимец, второ паркомясто.

Поискайте и подобрения в договора: по-кратко предизвестие, ясна клауза за непълен месец, таван на увеличението за следващата година. Вижте ръководството за наем за непълен месец.

Ако през годината сте поправяли нещо за своя сметка, сега е моментът да го споменете. Подробно в статията за ремонт срещу наем.

Ако никой не каже нищо

Някои договори изтичат без никой да каже нищо. Тогава, ако продължите да живеете и да плащате, а хазяинът да приема, договорът обикновено се смята продължен за неопределен срок при същите условия.

Това е удобно, но има уловка: при договор за неопределен срок всяка страна може да го прекрати с предизвестие. Подробно в статията за мълчаливото продължаване.

Ако искате сигурност, предложете сами нов договор — на същата цена, за още година. Понякога хазяинът просто не е мислил за увеличение.

Кога да се местите

Ако увеличението е голямо, а пазарът в квартала е по-евтин, местенето е разумно. Сметнете честно: комисиона, хамали, почистване, дни без работа, двоен наем.

Ако сте били недоволни от жилището — студ, шум, неотзивчив хазяин — увеличението е добър повод. Не оставайте само защото местенето е досадно.

Ако се местите, започнете търсенето преди да откажете. Едно подписано ново жилище е най-силният аргумент в разговора. Как да търсите ефективно има в ръководството за търсене на квартира.

Как да водите разговора

Писмено или лично — но с подготовка. Числата за пазара в квартала, историята ви като наемател и конкретно предложение. Емоциите оставете за после.

Не блъфирайте с оферта, която нямате. Хазяинът може да каже „добре, местете се“, и тогава ще търсите под натиск.

Завършете с ясно писмено споразумение — анекс или нов договор. Устното „добре, нека е +40“ след шест месеца може да се окаже „казах +60“. Вижте и ръководството за договора.

Накратко

Подновяването е преговор, а не ултиматум. Вие струвате на хазяина повече, отколкото мисли, ако си тръгнете.

Проверете пазара, сметнете местенето, предложете конкретно число и поискайте нещо в замяна.

И запишете всичко. Новият договор е шанс да поправите това, което ви е дразнило в стария.

Сезонът има значение

Ако договорът изтича през лятото, хазяинът знае, че търсенето е голямо — студенти, преместени служители, семейства преди училище. Позицията му е по-силна. Ако изтича през зимата, когато малко хора се местят, вашата е по-силна.

Затова при подписване на нов договор помислете кога ще изтече. Договор, който изтича през декември или януари, е по-добър за наемателя, отколкото такъв, който изтича в края на август. Повече за ритъма на пазара има в ръководството за сезонността на наемите.

Увеличение по време на договора

Ако договорът е за определен срок, хазяинът не може да вдигне наема едностранно преди края му, освен ако няма записана клауза за това. Съобщение „от следващия месец наемът е +50“ в средата на договора не ви задължава.

Ако сте получили такова съобщение, отговорете учтиво и писмено, че договорът е до определена дата и цената е договорената. После започнете преговорите за подновяване спокойно — вие имате време, а не хазяинът.

Ако договорът е за неопределен срок, хазяинът може да предложи нова цена, а вие — да я приемете или да прекратите с предизвестие. Правата ви са описани в ръководството за правата на наемателя.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.