Доходност от наем в София: брутно 4,5% — кой апартамент носи най-много по стаи, площ, етаж и квартал

Начало › Анализи › Доходност от наем в София: брутно 4,5% — кой апартамент носи най-много по стаи, площ, етаж и квартал

Данни: imot.bg, 15.09 и 11.11.2026Обем: ~13 мин четенеПубликувано: 11.11.2026

Ако разделим годишния наем на квадратен метър на продажната цена на квадратен метър, обявите в София от 11.11.2026 дават брутна доходност от 4,5%. Едно- и двустайните носят по 4,5%, тристайните 4,0%, четиристайните 3,5%. Обеля, Модерно предградие и Люлин 9 са над 6%, а Докторски паметник, Яворов и Лозенец около 3% и под. Всичко това е преди данък, празни месеци, ремонти и такси, затова показваме и пътя до нетното число.

Какво мерим, когато казваме „доходност от наем“

Брутната доходност от наем е годишният наем, разделен на цената на жилището. Ако двустаен струва 169 349 € и се дава за 620 € на месец, годишният наем е 7 440 € и брутната доходност е 4,4%. Числото е просто и затова популярно, но крие повече, отколкото показва: в него няма данък, месеци без наемател, ремонти, обзавеждане, такси по покупката и времето, което собственикът отделя за жилището.

Ние я смятаме по малко по-различен начин, за да избегнем един капан. Вместо цената на цяло жилище сравняваме цени на квадратен метър: медианния наем на кв.м и медианната продажна цена на кв.м за един и същ вид жилище в един и същ квартал. Така не поставяме един до друг двустаен от 77 кв.м за продажба и двустаен от 60 кв.м под наем, както става в Лозенец, ако гледате само медианите на цели апартаменти.

За целия град медианният наем на едно-, дву- и тристайните е 9,4 € на кв.м, а медианната продажна цена е 2 500 € на кв.м. Сметката 9,4 € × 12 ÷ 2 500 € дава 4,5%. Това е отправната точка на анализа. Тя е малко над 4,4%, които излизат за медианния двустаен като цяло жилище, и разликата идва точно от различните площи на продаваните и отдаваните апартаменти.

Откъде са числата и какво не може да се изтръгне от тях

Наемите са от две пълни снимки на обявите в imot.bg, на 15 септември и на 11 ноември 2026 г.; за доходността ползваме ноемврийската. Продажбите са 14 967 обяви за апартаменти от 11.11.2026, от всички години на строеж. Във всеки квартал сравняваме само групи с поне 6 обяви за наем и поне 6 за продажба, а после вземаме медианата по кварталите. Затова до всяка стойност в таблиците стои броят на кварталите, от които е изчислена.

И двете страни на делението са обявени цени. Наемът в договора често е по-нисък от поискания: от обявите, оцелели 57 дни, 27% бяха с намалена цена. За продажбите нямаме две снимки и не знаем колко се отстъпва при сделката. Ако купувачите договарят по-големи отстъпки от наемателите, реалната доходност е по-висока от нашата, ако е обратното, тя е по-ниска. Данните не позволяват да кажем кое от двете е вярно.

Покритието също има граници. Обяви се публикуват и в OLX, alo.bg и Facebook групи, които не сме чели, а комбинациите квартал и вид с над 115 обяви за наем не са проследени обява по обява, защото imot.bg показва само първите три страници. Двата месеца между снимките са твърде кратко време за тенденция, затова никое число тук не е прогноза за бъдещи наеми или цени.

По брой стаи: едностайният не носи повече от двустайния

Разпространено е убеждението, че гарсониерите и едностайните носят най-висока доходност. Данните го потвърждават само наполовина. Медианата по кварталите е 4,5% за едностайните (32 квартала) и пак 4,5% за двустайните (92 квартала). Тристайните носят 4,0% (75 квартала), а четиристайните 3,5% (23 квартала). Разлика има, но тя е между малките и големите жилища, а не между едностайния и двустайния.

Причината се вижда, ако съпоставим наема на квадратен метър. Едностайният се обявява средно за 11,2 € на кв.м срещу 9,7 € за двустайния и 8,7 € за тристайния. Щом наемът на квадрат при едностайните е с около 15% по-висок, а доходността е същата, значи и квадратният метър при покупка на едностаен е приблизително толкова по-скъп в кварталите, където има достатъчно обяви от двата вида. Премията на малкото жилище съществува и от двете страни на сделката.

За собственика, който избира между едностаен и двустаен в един и същ квартал, това значи, че по брутна доходност данните не дават предимство на по-малкия. Разликата се появява при тристайните и особено при четиристайните, които носят с цял пункт по-малко от двустайните. Как се променя цената с всяка следваща стая, е разписано в ръководството за прехода между типовете жилища.

По площ: до 6,1% при най-малките, но с голяма уговорка

Когато разделим жилищата не по брой стаи, а по квадратура, картината е по-стръмна. Групата от 40 до 55 кв.м носи 4,5% (53 квартала), от 55 до 70 кв.м 4,4% (80 квартала), от 70 до 90 кв.м 4,0%, от 90 до 120 кв.м 3,7%, а над 120 кв.м 3,5%. Всяка следваща група губи между 0,1 и 0,4 пункта. Тази закономерност е по-ясна от тази по стаи, защото площта мери размера директно, без шума от разпределението.

Най-високата стойност, 6,1% за жилищата до 40 кв.м, стъпва само на 4 квартала. Толкова малко квартала имат поне по 6 обяви за наем и за продажба на толкова малки жилища, а при такава извадка една необичайна група може да вдигне медианата. Ние не бихме строили изчисления върху това число. То е по-скоро знак, че най-малките жилища вероятно продължават тенденцията, отколкото доказателство за точно 6,1%.

Логиката зад наклона е описана в ръководството размерът тежи повече от квартала: наемът на квадратен метър пада с площта по-бързо, отколкото пада продажната цена на квадратен метър. Данните за скоростта сочат в същата посока. Обявите за жилища над 120 кв.м имат полуживот 66 дни, а тези до 40 кв.м 34 дни, тоест големите жилища носят по-малко и при това стоят по-дълго на пазара.

Етажът почти не прави разлика

Партерът и първият етаж носят 4,5% брутна доходност (46 квартала), междинните етажи и последният по 4,3% (95 и 47 квартала). Разликата от 0,2 пункта е малка и при тази извадка не бихме я тълкували като правило. Ако все пак има някакъв ефект, той е, че ниските етажи се продават с малко по-голяма отстъпка, отколкото се дават под наем, тоест купувачите ги наказват повече от наемателите.

Скоростта на изчезване на обявите сочи в същата посока. Обявите на партер и първи етаж изчезват малко по-бързо, 57,8% за 57 дни и полуживот 46 дни, срещу 53,5% и 52 дни за междинните етажи. Изчезналата обява обаче не е непременно отдадена: може да е свалена от собственика или просто да е изтекла. Затова тези числа говорят за движение на обявите, а не за доказано по-кратко чакане за наемател.

Ако избирате жилище като наемател, етажът е повече въпрос на удобство, отколкото на цена; подробна проверка има в ръководството влияе ли етажът на наема. За собственика изводът е, че последният етаж не носи по-ниска доходност от междинните, въпреки че има свои рискове, като течове от покрива и по-големи разходи за отопление.

Кварталите с най-висока брутна доходност

Начело са северните и северозападните панелни квартали. Обеля и Модерно предградие дават по 6,5%, Орландовци 6,4%, Люлин 9 6,3%, Обеля 1 и Обеля 2 по 6,0%. Следват Люлин 5 и Люлин 10 с 5,6%, Люлин 8 и Люлин център с 5,4%, Надежда 3 и Дружба 2 с 5,3%. Дружба 2 е единственият източен квартал в първата дузина.

Общото между тях е ниската продажна цена. Медианният двустаен в тези квартали се предлага между 120 617 € в Орландовци и 164 998 € в Дружба 2, срещу 169 349 € за града. Наемите на двустаен са между 500 € и 670 €, тоест в рамките на обичайното за София. Високата доходност тук идва от знаменателя, от по-евтиния квадратен метър при покупка, а не от наематели, които плащат повече от средното.

Трябва да сме честни за извадката. В Обеля медианният наем на двустаен е изчислен от 8 обяви, в Орландовци и Модерно предградие от по 9, в Люлин 9 от 16. Доходността на квадратен метър ползва всички едно-, дву- и тристайни и е по-стабилна, но Обеля, Орландовци, Модерно предградие и Люлин 9 са малки пазари с между 16 и 30 обяви за наем от всички видове през ноември. Две-три нови обяви могат да ги преместят забележимо.

Има и обнадеждаваща страна за собственика: в част от тези квартали обявите изчезват бързо. В Обеля 2 изчезнаха 68,6% от проследените обяви за 57 дни, в Люлин 10 цели 75,0%. Ако изчезването отразява отдаване, това е добра новина за хазяина, но обявата може и просто да е свалена, така че не го приемайте като гаранция за кратко чакане.

Кварталите с най-ниска брутна доходност

В другия край са централните и престижните квартали. Докторски паметник е с 2,3%, Яворов и Изток с по 2,9%, Стрелбище, Иван Вазов и Лозенец с по 3,0%, Изгрев и Медицинска академия с по 3,1%. Наемите там са сред най-високите в града, но продажните цени са още по-високи: медианният двустаен е между 242 300 € в Стрелбище и 334 800 € в Докторски паметник.

В списъка влизат и Борово, Белите брези и Хиподрума с 3,4–3,5%. Те не са в самия център, но са близо до него, с много удобства, и купуването там е скъпо спрямо наема. Борово е кварталът с най-гъстата мрежа от удобства в нашия индекс, а наемът там е 8,8 € на кв.м, под средното за града. Купувачът плаща за удобствата, наемателят почти не.

Ниска брутна доходност не значи лоша покупка, както и висока не значи добра. В кварталите около 3% собственикът може да разчита на други неща, на стабилни наематели или на това, че по-късно сам ще живее там; в кварталите над 6% може да има повече ремонти и по-стари сгради. Нашите данни не мерят нито едно от тези неща, затова не превръщаме таблицата в препоръка.

Една закономерност обаче данните показват ясно. В 12-те квартала с най-бавно изчезващи обяви медианната брутна доходност е 3,7%, а в 12-те с най-бързо изчезващи 4,9%. Докторски паметник и Лозенец, с най-ниска доходност, са и с най-дълъг полуживот на обявите, 100 и 97 дни. Скоростта по квартали е разгледана подробно в анализа за колко време се отдава квартира.

Разстоянието до центъра: наемът стои, продажната цена пада

Защо периферията носи повече? Моделът по 94 квартала показва, че наемът на квадратен метър почти не се променя с разстоянието до пл. „Св. Неделя“: −0,2% на километър, при R² практически нула. Продажната цена пада с 4,1% на километър (R² 0,21). Когато знаменателят намалява, а числителят стои, доходността расте: от 3,7% на 1 км през 4,4% на 5 км до 5,8% на 12 км от центъра.

Моделът е опростяване. R² от 0,21 при продажбите означава, че разстоянието обяснява около една пета от разликите в цените, а останалото са квартал, сграда, удобства и много други неща. Реалните пояси не следват кривата гладко: в анализа за наема и разстоянието се вижда, че кварталите между 2 и 4 км имат по-ниска доходност (4,0%) от тези до 2 км (4,3%), отчасти защото в този пръстен са Яворов, Иван Вазов и Стрелбище.

За наемателя това е същият факт, погледнат отвън: по-далеч от центъра не значи много по-евтино. За собственика значи, че брутната доходност в далечен квартал е по-висока главно защото жилището е купено по-евтино, а не защото наемателите там плащат повече. Дали тази разлика компенсира другите рискове, е въпрос, на който обявите не отговарят.

По посоки: север и запад срещу юг

Ако групираме кварталите по посоката им от центъра, северът дава 5,0% брутна доходност, западът 4,8%, изтокът 4,5%, а югът 4,1%. Южните квартали са с най-високата продажна цена, 2 786 € на кв.м срещу 2 232 € на север, а наемът на квадратен метър почти не се различава: 9,6 € на юг и 9,3 € на север. Кварталите на под 1,5 км от центъра не влизат в нито една посока.

Таблицата показва и още нещо: на север и на запад изчезнаха около 60% от обявите за 57 дни (60,7% и 60,1%), а на юг 48,1%. Югът е и посоката с най-много обяви, 4 501 през ноември, над половината от всички извън централния кръг. Според нас това описва пазар, в който собствениците на юг се конкурират повече помежду си: повече предлагане, по-бавно изчезване и по-ниска брутна доходност едновременно.

Сравнението по посоки е подробно в анализа северна или южна София за наем. Тук само ще отбележим, че посоката е грубо деление. Лозенец и Студентски град попадат в един и същ „юг“, а брутната им доходност на квадратен метър се различава с 1,4 пункта, 3,0% срещу 4,4%.

От брутна към нетна: данъкът

Физическо лице, което отдава жилище, плаща 10% данък върху дохода от наем след 10% нормативно признати разходи. Признатите разходи са фиксирани като процент от дохода, независимо колко сте похарчили реално. Ефективно данъкът е 9% от брутния наем. За медианния двустаен с наем 620 € това са около 670 € годишно от 7 440 € наем, или малко над един месечен наем.

В доходност това изглежда така: 4,4% брутно за медианния двустаен стават 4,0% след данъка, а градската медиана от 4,5% на квадратен метър става 4,1%. Разликата не е драматична, но е сигурна и важи за всеки, който декларира дохода си. Как изглежда положението от страната на наемателя, когато наемът не се декларира, описваме в ръководството хазяинът не декларира наема.

Правилото тук е за физически лица. Ако отдавате чрез фирма, в съсобственост или имате други доходи, данъчните подробности проверете със счетоводител, защото те могат да променят сметката. В калкулатора по-долу данъкът е изчислен по правилото за физически лица, върху наема, който реално сте получили след празните месеци.

Празните месеци и колко дълго стои една обява

Вторият голям удар по доходността са месеците без наемател. Нямаме пряко измерване на празните месеци, но имаме нещо близко: колко бързо изчезват обявите. Половината от обявите за едностайни изчезват за около 37 дни, за двустайни за 45, за тристайни за 54, за четиристайни за 82 дни, а за къщи за 131. Големите жилища, които и без това носят по-ниска брутна доходност, стоят и по-дълго.

Как това влиза в сметката: ако жилището стои празно един месец в годината, брутната доходност на медианния двустаен пада от 4,4% на 4,0%, още преди данъка. След данъка остават 3,7%. Два празни месеца на година свалят нетното до около 3,3%. Затова за собственика един месец по-кратко чакане често струва повече от 20–30 € по-висок наем.

Числата за изчезване не са време за отдаване. Изчезнала обява може да е отдадена, но може и да е свалена или изтекла, а част от собствениците държат обявата и след като са намерили наемател. Затова ги ползваме като ориентир за относителната скорост между видовете жилища, не като брой празни дни. Как се избира цена, която не държи жилището празно, е темата на анализа как да определите наема на апартамента си.

Има и пряк сигнал за натиск върху цената. От двустайните, стояли на пазара и през септември, и през ноември, 31,3% бяха с намален наем, с медианно намаление от 50 €. При тристайните намалените са 29,5% (с 70 €), при четиристайните 21,5% (със 100 €). Подробности за намаленията има в анализа свалят ли наемодателите цената.

Ремонти, обзавеждане и всичко, което обявите не показват

Освен данъка и празните месеци собственикът плаща неща, които не се виждат в обявите: дребните и големите ремонти, подмяна на уреди и мебели, застраховка, данък сгради и такса смет, вноски към етажната собственост и, ако ползва посредник, комисиона при всеки нов наемател. Тези разходи силно зависят от състоянието на жилището и от това колко често се сменят наемателите, а ние нямаме данни, които да ги измерят.

Затова ги показваме като сценарий. Ако приемем, че те изяждат още един месечен наем годишно, медианният двустаен стига до около 3,3% нетна доходност при един празен месец. Лентите по-долу показват пътя от 4,4% брутно до това число стъпка по стъпка. Числата във всяка стъпка са сметки върху медианите, не наблюдения, и вашият случай може да е по-добър или по-лош.

Ако купувате обзаведено жилище или обзавеждате празно, това е отделна инвестиция с кратък живот. Малко под една четвърт от проследените обяви изрично пишат, че жилището е обзаведено (1 460 от 6 251), а изрично необзаведените са едва 38. Обявите, описани като обзаведени, изчезват по-бързо: 56,4% за 57 дни срещу 39,5% при изрично необзаведените, макар че вторите са твърде малко за твърд извод.

Какво следва за наемателя и за собственика

За наемателя тези числа обясняват защо наемите в далечните квартали не падат толкова, колкото цените: собственикът там вече е купил евтино, а наемът се определя от това, което наемателите плащат в целия град. Любопитно е, че точно в някои от кварталите с ниска доходност делът на намалените наеми е сред най-високите: 51,7% в Белите брези, 43,4% в Борово, 40,0% в Хиподрума. Ниската доходност не пречи на собствениците там да свалят цената.

За собственика, който се чуди какъв наем да поиска, брутната доходност е полезна като проверка, не като цел. Ако поисканият наем, разделен на цената, на която бихте продали, дава доходност доста над медианата за квартала, вероятно искате повече от пазара; ако дава доста под нея, жилището има особености или оставяте пари на масата. Медианите по квартали са в таблицата с цените на наемите и в профилите на кварталите.

Нищо тук не е инвестиционен съвет. Показваме какво дават обявените наеми и цени в един ден, при какви допускания и с какви ограничения. Решението да купите жилище, за да го отдавате, зависи от финансовото ви положение, от кредита, ако има такъв, и от рискове, които обявите не виждат. За кредит говорете с банка или кредитен консултант; сравнение с вноската по ипотека има в анализа наем или ипотека по квартали.

Как е направен анализът. На 15.09.2026 и на 11.11.2026 прочетохме всички обяви за наем в imot.bg за 240 квартала и населени места в Столична община (8212 и 9238 обяви в границите на града) и ги сравнихме обява по обява: един и същ квартал, вид, площ, етаж, етажност и телефон. Това са обявени наеми, не сключени договори; „изчезнала обява“ може да е отдадена, свалена или изтекла. Клетките с над 115 обяви са изключени от проследяването, защото сайтът показва само първите три страници. Подробности и всички таблици — в хъба на анализите.

Още анализи на наемния пазар

Още анализи на наемния пазар

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Ръководства за наематели

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.