Начало › Съвети › Наем срещу покупка в София — брутната доходност по квартали
Сравнихме медианния наем на квадратен метър с медианната продажна цена във всеки софийски квартал. Разликата между двата края на класацията е почти тройна и обяснява защо в едни квартали наемът е разумен избор, а в други — единственият разумен избор.
Как се чете доходността, когато сте наемател
Брутната доходност показва каква част от цената на жилището се връща за една година наем. Шест процента означава, че наемите изплащат покупната цена за около шестнайсет години; два и половина процента — за четирийсет. За собственика това е мярка за възвръщаемост, но за наемателя е нещо друго: мярка за това колко скъпо наемате спрямо това колко скъпо би било да притежавате същото жилище.
Логиката е проста. Когато доходността в квартала е ниска, наемът е малък спрямо цената на имота — наемателят ползва скъп актив срещу сравнително умерена месечна вноска. Когато доходността е висока, наемът е голям спрямо цената и в дългосрочен план покупката изглежда по-разумна, ако имате самоучастие и достъп до кредит.
Затова класацията по-долу трябва да се чете наопаки в зависимост от това от коя страна на договора сте. Кварталите начело на таблицата са добри за инвеститор и по-малко изгодни за дългосрочен наемател. Кварталите в дъното са скъпи за купуване, но относително евтини за наемане.
Какво показват данните
Изчислението е направено за 89 квартала, за които има и достатъчно обяви за наем, и достатъчно обяви за продажба. Крайните стойности са 6,61 % в Модерно предградие и 2,27 % в района на Докторския паметник. Панелните комплекси в Люлин заемат почти целия горен край на класацията, а старият широк център и кварталите около Борисовата градина — целия долен.
Разликата е голяма, но не е случайна. Панелните жилища са евтини за купуване, защото сградният фонд е стар и амортизира, докато наемът им се определя от съвсем други неща — близост до метро, наличие на училища, цена на алтернативите. Наемът просто не пада толкова, колкото пада продажната цена.
В обратната посока действа същият механизъм. В Лозенец, Иван Вазов и Яворов продажната цена включва престиж, ограничено предлагане и очакване за поскъпване. Наемът не включва нищо от това — той се определя от платежоспособността на хората, които реално живеят под наем в тези квартали.
| Квартал | Продажна ценаEUR/кв.м | НаемEUR/кв.м на месец | Брутна доходност% годишно | Откупуванегодини |
|---|---|---|---|---|
| Модерно предградие | 1 602 € | 8,82 € | 6,61 % | 15,1 г. |
| Люлин 10 | 1 861 € | 9,68 € | 6,24 % | 16,0 г. |
| Люлин 5 | 1 799 € | 8,89 € | 5,93 % | 16,9 г. |
| Люлин 9 | 2 023 € | 10,00 € | 5,93 % | 16,9 г. |
| Обеля 2 | 1 871 € | 9,00 € | 5,77 % | 17,3 г. |
| Люлин 2 | 1 891 € | 9,04 € | 5,74 % | 17,4 г. |
| Свобода | 2 160 € | 9,98 € | 5,54 % | 18,0 г. |
| Орландовци | 1 807 € | 8,33 € | 5,53 % | 18,1 г. |
| Левски | 1 945 € | 8,93 € | 5,51 % | 18,2 г. |
| Люлин 3 | 1 901 € | 8,53 € | 5,38 % | 18,6 г. |
| Горубляне | 2 083 € | 9,26 € | 5,33 % | 18,7 г. |
| Връбница 1 | 2 352 € | 10,42 € | 5,32 % | 18,8 г. |
| Горна баня | 2 291 € | 10,10 € | 5,29 % | 18,9 г. |
| Дружба 2 | 2 326 € | 10,22 € | 5,27 % | 19,0 г. |
Източник: собствена извадка на редакцията от 8212 активни обяви за наем в София, събрани през септември 2026 от публичните списъци на imot.bg и агрегирани по квартал. Показани са медиани — половината обяви са под, половината над стойността. Доходността е брутна: 12 месечни наема върху продажната цена, без данъци, такси и периоди без наемател. Продажните медиани са от паралелна извадка от 15 043 обяви за продажба в София.
Кварталите с най-висока доходност
Люлин 10, Люлин 9, Люлин 5, Люлин 2, Обеля 2 и Модерно предградие са между 5,7 % и 6,6 %. Това са райони с панелна и ЕПК застройка, изградена инфраструктура и, в повечето случаи, метро на пешеходно разстояние. Купуването там се изплаща за петнайсет до седемнайсет години само от наеми.
За наемателя това означава, че наемът в тези квартали е сравнително висок спрямо качеството на сградния фонд. Ако планирате да останете в София дълго и имате възможност за самоучастие, точно тук изчислението в полза на покупката е най-убедително.
Струва си да се отбележи и какво стои зад тези проценти: медианният наем на квадрат в Люлин 10 е 9,68 евро — само с около 17 процента под този в Център. Продажната цена обаче е под една трета от централната. Именно това несъответствие произвежда високата доходност, а не някакво особено качество на самите жилища.
Кварталите с най-ниска доходност
В долния край са Докторски паметник (2,27 %), Яворов и Иван Вазов (по 2,86 %) и Изток (2,99 %). Там продажната цена е между 4 000 и 6 200 евро на квадратен метър, а наемът — между 10 и 11,63 евро. Тоест купувачът плаща тройно повече за квадратен метър, отколкото в Люлин, но наемателят плаща само около двайсет процента повече.
Това е най-практичният извод от цялото упражнение. Ако искате да живеете в добър централен квартал, наемането е несравнимо по-евтиният начин да го направите. Разликата в цената на притежаването е огромна; разликата в цената на живеенето е малка.
Числата го показват директно. Между Модерно предградие и Докторски паметник продажната цена на квадрат нараства 3,8 пъти, а наемът — с около 32 процента. Наемателят, който се мести от единия квартал в другия, поема една малка част от скока, който би поел купувачът при същата смяна на адреса.
Какво доходността не включва
Числата в таблицата са брутни. От тях не са извадени данък върху доходите от наем, местният данък и таксата смет, застраховката, поддръжката и ремонтите, таксата за вход и — най-важното — месеците без наемател. Реалната нетна доходност е с една до две пункта по-ниска от брутната.
Не са включени и разходите по самата сделка: нотариални такси, комисиона на брокер при покупка, евентуални лихви по ипотечен кредит. При кредит с текущите лихвени нива брутна доходност под 4 % означава, че наемът не покрива вноската.
И обратното — числата не включват поскъпването на имота, което в София през последните години беше значително по-голямо от наемния доход. Доходността е само едната страна на уравнението.
Как да използвате таблицата при търсене
Ако търсите квартира и сравнявате два квартала, погледнете не само наема, а и колоната с продажната цена. Голяма разлика в продажната цена при малка разлика в наема означава, че в по-скъпия квартал получавате повече качество на средата за почти същите пари на месец.
Тази логика работи особено добре при избор между съседни квартали от различни ценови нива — например между Лозенец и Стрелбище или между Младост 1 и Мусагеница. Продажните цени се различават чувствително, наемите — много по-малко.
Пълните профили на всички квартали с транспорт, инфраструктура и текущи наеми са в индекса на кварталите, а обобщените нива по тип жилище — в страницата за цени.
Редакционна оценка по 8 показателя
За наемател, който иска добра локация, данните са по-скоро добра новина: премията за престижен квартал при наем е малка част от премията при покупка. За човек, който планира да остане десетилетие в панелен комплекс с метро, сметката се обръща.
Обявите съдържат цена, площ и етаж в почти всички случаи, което позволява надеждно изчисляване на медиани. Липсват обаче данни за реално сключените сделки — публична е само офертната цена.
Осемдесет и девет квартала имат достатъчно обяви и от двете страни. При кварталите с под двайсет обяви за наем медианата е неустойчива и не е включена в класацията.
Най-силният резултат от анализа. Продажните цени варират 3,8 пъти между кварталите, наемите — само 1,5 пъти. Наемането е евтиният начин да живеете на скъп адрес.
Точно обратното. В Люлин и Обеля наемът е висок спрямо цената на жилището и дългосрочното наемане е финансово най-неизгодно.
Софийският пазар има постоянно търсене, но извадката показва и квартали с по една-две активни обяви — там намирането на наемател отнема време.
Данъци, поддръжка, такса вход и празни месеци свалят реалната доходност с един до два пункта. Брутното число системно надценява възвръщаемостта.
При текущите лихви брутна доходност под 4 % означава, че наемът не покрива месечната вноска. Това изключва целия долен край на класацията.
Съотношението продажна цена към наем е бърз начин да се види къде плащате за престиж, който като наемател не финансирате.
Силни страни
- Премията за централен квартал при наем е около 20 %, при покупка — над 200 %.
- Данните покриват 89 квартала и позволяват директно сравнение между съседни райони.
- Панелните комплекси с метро дават най-ясния аргумент в полза на покупката при дълъг престой.
Слаби места и рискове
- Брутната доходност пропуска данъци, поддръжка и празни месеци.
- Офертните цени не са цени на сключени сделки и обикновено са малко по-високи.
- В квартали с малко обяви медианата се мести силно от няколко нетипични оферти.
Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.
Заяви търсене на квартира в София
Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.
Често задавани въпроси
Каква е средната доходност от наем в София?
Медианата на изчислените 89 квартала е около 4,3 % брутно годишно. Разпределението обаче е широко: панелните комплекси в Люлин и Обеля дават между 5,7 % и 6,6 %, а централните квартали около Докторския паметник и Борисовата градина — между 2,3 % и 3,0 %.
Защо доходността е по-висока в панелните квартали?
Защото продажната цена на панелно жилище е ниска заради възрастта и амортизацията на сградата, докато наемът се определя от съвсем други фактори — метро, училища, магазини, цена на алтернативите. Наемът не пада пропорционално на продажната цена.
Означава ли висока доходност, че кварталът е добър?
Не. Високата доходност означава евтин имот спрямо наема, а не добро място за живеене. Модерно предградие води класацията именно защото продажните цени там са сред най-ниските в града.
Изгодно ли е да наемам в центъра на София?
Относително — да. Продажната цена на квадратен метър в центъра е три до четири пъти по-висока от тази в Люлин, но наемът е само около 20–30 % по-висок. Като наемател плащате малка част от премията, която плаща купувачът.
Какво е брутна и какво нетна доходност?
Брутната е дванайсет месечни наема, разделени на цената на жилището. Нетната изважда данъка върху дохода от наем, местния данък и таксата смет, застраховката, поддръжката, таксата за вход и месеците без наемател. Разликата обикновено е между един и два процентни пункта.
Откъде са взети данните в таблицата?
От две паралелни извадки на публичните списъци с обяви: 8 212 обяви за наем и 15 043 обяви за продажба в София, събрани през септември 2026 г. и агрегирани по квартал. Използвани са медиани на цената за квадратен метър.
За колко години наемът изплаща апартамента?
Между петнайсет и седемнайсет години в кварталите с най-висока доходност и между трийсет и пет и четирийсет и четири в тези с най-ниска. Това е брутно изчисление, без данъци и без периоди без наемател — реалният срок е по-дълъг.
Може ли да се разчита на офертните цени?
Като относителна мярка — да, защото изкривяването действа еднакво и при наемите, и при продажбите. Като абсолютна стойност офертите са малко над реално договорените цени, особено в сегменти с по-слабо търсене.
Още по темата
Нови ръководства за наематели
Още ръководства и анализи
Квартали на София
Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.
Търсене по тип жилище
Забавно за наемите
Всички забавни статии за квартирите.