Колко струва престижният адрес в София — премията при наем в числа

Начало › Съвети › Колко струва престижният адрес в София — премията при наем в числа

Наемането в най-скъпия софийски квартал струва с около четирийсет и пет процента повече на квадратен метър от най-евтиния. Купуването там струва с двеста осемдесет и четири процента повече. Тази разлика е най-полезното число за всеки наемател.

Класацията на скъпите квартали

Начело е районът около Докторския паметник с 11,63 евро на квадратен метър, следван от Кръстова вада с 11,29, Изгрев с 10,87, Бояна с 10,83 и Център с 10,71 евро. Медианата на двустаен в тази група е между 790 и 880 евро.

В дъното на същата класация са Левски с 8,00 евро, Люлин 3 с 8,17, Орландовци с 8,33 и Красна поляна с 8,33 евро на квадрат. Медианата на двустаен там е между 540 и 600 евро.

Разликата между двата края е 3,63 евро на квадратен метър, или четирийсет и пет процента. За двустаен от шейсет и пет квадрата това са около двеста трийсет и пет евро месечно.

Същата разлика при купуване

Паралелната извадка от обяви за продажба показва съвсем друга картина. Продажната цена на квадратен метър варира от около 1 600 евро в Модерно предградие до над 6 100 в района на Докторския паметник — тоест 3,8 пъти.

Преведено в проценти: премията за престижен адрес е четирийсет и пет процента при наем и двеста осемдесет и четири процента при покупка. Купувачът плаща над шест пъти по-голяма относителна премия от наемателя.

Това е и причината брутната доходност в скъпите квартали да е толкова ниска — 2,27 процента при Докторския паметник срещу 6,61 в Модерно предградие. Подробният анализ е в статията за доходността.

За какво се плаща премията

За среда, не за жилище. В скъпите квартали разликата е в зеленината, шума, качеството на улиците, близостта до паркове, състава на съседите и достъпа до заведения и услуги. Самите апартаменти често са по-стари от тези в периферията.

За време. Централните квартали спестяват пътуване, а южните — Кръстова вада, Малинова долина, Манастирски ливади — предлагат ново строителство с подземни гаражи и съвременна изолация.

И за предвидимост. В скъпите квартали разсейването на цените в рамките на квартала е по-голямо, но качеството на средата е по-еднородно — по-малко вероятно е да попаднете на неприятна изненада с непосредственото обкръжение.

Дали премията си струва

Двеста трийсет и пет евро месечно за двустаен е три хиляди евро годишно. Това е реална сума, която трябва да се сравни с конкретни ползи, а не с усещане.

Ако работите в центъра и премията ви спестява по един час дневно, сметката е около единайсет евро на спестен час — за много хора това е изгодно. Ако работите отдалечено, премията купува среда, която ползвате, а това е различен, но също легитимен аргумент.

Ако обаче премията се плаща заради адрес, който рядко ползвате — например живеете централно, но работите в Младост — това е чист разход без насрещна полза.

Средният път

Между двата края има широка средна зона с цена между 9 и 10 евро на квадрат: Стрелбище, Дианабад, Слатина, Овча купел, Младост, Дружба. Там медианата на двустаен е между 600 и 650 евро.

Тази група дава повечето от предимствата на добрите квартали — изградена инфраструктура, зеленина, транспорт — на цена, близка до тази на периферните. За повечето наематели тя е практическият оптимум.

Разликата между средната зона и най-скъпата е около сто и петдесет евро месечно за двустаен. Разликата между средната и най-евтината — около шейсет. Тоест изкачването нагоре струва повече от слизането надолу спестява.

Какво се променя вътре в скъпите квартали

Разсейването на цените там е най-голямото в града. В Бояна горната четвърт от двустайните е с осемдесет и три процента по-скъпа от долната, при Докторския паметник — с шейсет процента.

Това означава, че в скъп квартал изборът на конкретна оферта тежи повече от избора на квартал. Долната четвърт в Бояна е 600 евро — същото ниво като средната зона на града, но в значително по-добра среда.

Именно затова в тези квартали си струва да се търси дълго и да се гледат много оферти. Пълният анализ е в статията за разсейването на цените.

Как да проверите дали плащате правилната цена

Пресметнете цената на квадрат за конкретната оферта и я сравнете с медианата за квартала от таблицата. Отклонение нагоре над петнайсет процента изисква обяснение — ново строителство, луксозен ремонт, изключителна гледка.

Ако обяснение няма, офертата е надценена. В квартали с голямо разсейване това е нормално и просто означава, че трябва да се погледнат още оферти.

Сравнете и с медианата на съседния, с едно ниво по-евтин квартал. Често разликата в средата между двата е малка, а разликата в цената — значителна.

Какво не влиза в тази сметка

Сметките. Скъпите квартали с ново строителство имат по-добра изолация и по-ниски зимни разходи, което частично компенсира премията. В старите централни сгради е обратното.

Транспортните разходи. Живеенето в центъра може да елиминира нуждата от автомобил, което за домакинство с една кола е около двеста-триста лева месечно спестени.

И паркирането. В централните зони с платено паркиране годишният стикер или наемането на място добавят реален разход, който в периферията не съществува.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.