Начало › Съвети › Приемо-предавателен протокол при наем — какво точно да запишете
Протоколът при нанасяне е половин час работа, която определя дали ще си получите обратно сума, равна на цял месечен наем. При медианен двустаен това е 649 евро на половин час.
Защо този документ решава всичко
Спорът за депозита почти никога не е спор за правото, а спор за факта — дали дадена повреда е съществувала преди нанасянето. Без документ този спор се решава от по-убедителната страна, а не от по-правата.
Протоколът превръща въпроса от „чия е думата“ в „какво пише и какво се вижда на снимката“. Това е единствената причина да съществува и е достатъчна.
Той не е формалност и не е обида към собственика. Добросъвестният собственик има същия интерес от него, защото го защитава при реални щети. Отказ да се състави протокол сам по себе си е сигнал.
Структура на документа
Заглавна част: дата, адрес на жилището, имена и данни на двете страни, номер и дата на договора за наем, към който протоколът е приложение.
Основна част: помещение по помещение, с описание на състоянието на стените, пода, тавана, дограмата, вратите, осветителните тела и на всяка мебел и уред, включително съществуващите повреди.
Заключителна част: показания на всички измервателни уреди, брой предадени ключове, наличие на дистанционни за гараж и врата, подписи на двете страни и списък на приложените снимки.
| Помещение / позиция | Какво да опишете | Какво да снимате |
|---|---|---|
| Баня | Фуги, силикон, течове под мивката, бойлер с възраст, налягане, смесители, казанче | Ъглите на пода, под мивката, бойлера с табелката |
| Кухня | Всеки уред с марка и възраст, плот, шкафове, котлони, фурна, аспиратор | Всеки уред поотделно, плота, вътрешността на шкафовете |
| Спални | Под, стени, петна, дупки, контакти, ключове, дограма, уплътнения, щори | Всяка стена, пода общо, всяка забелязана повреда |
| Дневна | Мебели поотделно, състояние на дивана, маса, телевизор, осветление | Мебелите поотделно, всяко петно или скъсване |
| Антре и коридор | Входна врата, ключалка, брой ключове, гардероб, осветление | Входната врата отвън и отвътре, ключовете |
| Балкон и тераса | Настилка, парапет, дограма, течове от горния етаж | Пода, парапета, тавана на балкона |
| Електромер | Точни показания към датата на нанасяне | Дисплея с показанията |
| Водомери (топла и студена) | Точни показания на всеки водомер поотделно | Всеки водомер с показанията |
| Топломер или разпределители | Показания на всеки уред по радиаторите | Всеки уред поотделно |
| Задължения по партидите | Има ли неплатени суми към датата на нанасяне | Последната фактура или справка |
| Ключове и дистанционни | Брой предадени ключове, дистанционни за гараж и входна врата | Всички предадени ключове в един кадър |
| Обща бележка | Кой поема съществуващите повреди и в какъв срок | — |
Съставено от редакцията на Квартири в София като практически образец. Документът е приложение към договора за наем и се съставя в два еднообразни екземпляра — по един за всяка страна.
Какво да запишете по помещения
В банята: състояние на фугите и силикона, течове под мивката и около ваната, работи ли бойлерът и на каква възраст е, налягане на водата, състояние на смесителите и на тоалетното казанче.
В кухнята: всеки уред поотделно с марка и приблизителна възраст, състояние на плота, шкафовете и вратичките им, работят ли всички котлони и фурната, има ли аспиратор и работи ли.
В стаите: състояние на пода и на стените, наличие на петна или дупки, работят ли всички контакти и ключове, състояние на дограмата и уплътненията, наличие и състояние на щори или завеси.
Показанията на уредите
Електромер, водомер за топла вода, водомер за студена вода, топломер или разпределители по радиаторите, газомер, ако има такъв. Записвайте точните цифри и ги снимайте.
Това е перото, което най-често създава проблем — не заради размера, а защото без начални показания не може да се раздели вашето потребление от това на предишния наемател.
Проверете и дали има неплатени задължения по партидите към датата на нанасяне. Уредете писмено, че те са за сметка на собственика, и запишете това в протокола.
Снимките
Снимайте всяко помещение общо, след това всяка забелязана повреда отблизо, след това показанията на всеки уред. Използвайте телефон с включена дата или направете снимка на днешен вестник в първия кадър.
Сложете снимките в отделна папка с датата в името и ги изпратете по електронна поща на собственика в същия ден, с кратък текст: „прилагам снимките към протокола от днес“. Така получавате независима времева отметка.
Това е разликата между „имам снимки“ и „имам доказани снимки от конкретна дата, за които и другата страна знае“.
Какво не е щета
Нормалното износване от обичайно ползване. Избеляла боя след три години, износен под, амортизирани уреди, разхлабени дръжки и остарели уплътнения не са щети и не могат да се удържат от депозита.
Границата не е дефинирана с точност в закона и затова е полезно тя да се обсъди при съставянето на протокола и, ако е възможно, да се опише с конкретни примери в самия договор.
Реалните щети са счупено, изгубено, повредено по ваша вина или в резултат на небрежност — счупено стъкло, прогорен плот, липсваща мебел, повредена от неправилна употреба техника.
Протоколът при напускане
Съставя се по същата структура и в същия ред, с ново записване на показанията и нови снимки. Сравнението между двата документа е това, което прави спора практически невъзможен.
Направете го заедно със собственика и на място. Предаване на ключове без съвместен оглед е най-лошият възможен сценарий — оттам нататък всяко твърдение за щета е трудно за оборване.
Запишете и датата, на която депозитът трябва да бъде върнат. Ако договорът не определя срок, уговорете конкретен — например четиринайсет дни след предаването и приключването на сметките.
Ако собственикът откаже
Предложете сами да съставите документа и да го изпратите за подпис. Голяма част от собствениците просто не са свикнали с практиката, а не са против нея.
Ако откажат и да го подпишат, направете снимките въпреки това и ги изпратете по електронна поща с описание на състоянието. Едностранното доказателство е по-слабо от двустранното, но е несравнимо по-добро от нищо.
И преценете дали това не е сигнал за начина, по който ще протече цялото наемно отношение. Повече за защитата на депозита в отделното ръководство.
Колко време отнема
За двустаен апартамент — между двайсет и четирийсет минути, ако се прави систематично. За тристаен — до час. Това е еднократно усилие в началото на наемно отношение, което обикновено трае години.
Съотношението разход към полза е най-доброто от всички действия, които наемателят може да предприеме. Половин час срещу сума, равна на месечен наем.
Планирайте го предварително — кажете при уговарянето на подписването, че ще отделите половин час за протокол. Така никой не бърза и документът излиза пълен.
Редакционна оценка по 8 показателя
Действието с най-добро съотношение усилие към резултат в целия процес по наемане. Половин час работа защитава сума, равна на месечен наем, и превръща бъдещия спор от словесен във фактически.
Двайсет до четирийсет минути за двустаен срещу защита на депозит от порядъка на 649 EUR.
Превръща въпроса от „чия е думата“ в „какво пише и какво се вижда на снимката“.
Без начални показания вашето потребление не може да се раздели от това на предишния наемател.
Изпратени по електронна поща в същия ден, те получават независима времева отметка, която другата страна е получила.
Законът не я определя точно. Полезно е да се опише с конкретни примери в договора, а не да се разчита на общата формулировка.
Част от тях просто не са свикнали с практиката. Предложението наемателят сам да състави документа обикновено решава въпроса.
Сравнението между двата документа прави спора практически невъзможен. Предаване на ключове без съвместен оглед е най-лошият сценарий.
По-слабо от двустранния документ, но несравнимо по-добро от липса на документ.
Силни страни
- Половин час работа защитава сума, равна на един месечен наем.
- Защитава и двете страни, затова добросъвестните собственици го приемат.
- Снимките, изпратени по имейл в същия ден, получават проверима дата.
Слаби места и рискове
- Границата между нормално износване и щета остава неясна в закона.
- Едностранно съставеният протокол има по-малка доказателствена сила.
- Изисква съвместен оглед и при напускане, което не всички собственици организират.
Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.
Заяви търсене на квартира в София
Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.
Често задавани въпроси
Задължителен ли е приемо-предавателният протокол?
Не по закон, но практически да. Той е приложение към договора и е единственият документ, който позволява да се докаже какво е било състоянието на жилището при нанасяне. Без него спорът за депозита се решава от по-убедителната страна.
Какво трябва да съдържа?
Дата и адрес, данни на страните, препратка към договора, описание помещение по помещение на стени, под, таван, дограма, мебели и уреди със съществуващите повреди, показания на всички измервателни уреди, брой ключове и подписи.
Какви показания да запиша?
Електромер, водомер за топла вода, водомер за студена вода, топломер или разпределители по радиаторите и газомер, ако има. Запишете точните цифри и ги снимайте — без тях потреблението ви не може да се раздели от това на предишния наемател.
Как да докажа, че снимките са от датата на нанасяне?
Изпратете ги по електронна поща на собственика в същия ден с кратък текст, че са приложение към протокола. Така получавате независима времева отметка, за която и другата страна знае.
Може ли да ми удържат депозита за износване?
Не. Нормалното износване от обичайно ползване — избеляла боя, износен под, амортизирани уреди, разхлабени дръжки — не е щета. Реалните щети са счупено, изгубено или повредено по ваша вина.
Какво да правя, ако собственикът откаже протокол?
Съставете го сами и го изпратете за подпис — често причината е просто непознаване на практиката. Ако откаже и това, направете снимките въпреки всичко и ги изпратете по имейл с описание на състоянието.
Нужен ли е протокол и при напускане?
Задължително, и то съвместно и на място. Сравнението между документа при нанасяне и този при напускане прави спора практически невъзможен. Предаване на ключове без съвместен оглед е най-лошият сценарий.
Колко време отнема съставянето?
Между двайсет и четирийсет минути за двустаен и до час за тристаен, ако се прави систематично. Уговорете предварително, че ще отделите това време при подписването, за да не се бърза.
Още по темата
Нови ръководства за наематели
Още ръководства и анализи
Квартали на София
Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.
Търсене по тип жилище
Забавно за наемите
Всички забавни статии за квартирите.