Начало › Съвети › Тераса на покрива под наем — гледката, вятърът и хидроизолацията под краката ви
Снимката в обявата е винаги вечерна: маса на терасата, лампички, Витоша на хоризонта. Терасата на покрива е мечтата на много наематели. Тя е и мястото, където водата търси път надолу, вятърът отнася всичко леко, а през януари снегът тежи върху хидроизолацията на целия блок.
Колко са
Голяма, огромна или двойна тераса изтъкват едва 35 от 8 212 обяви — с медианен наем 850 € при площ 90 кв.м. Последният етаж е 10,8 % от обявите с посочен етаж.
Истинските тераси на покрива — на самия покрив, а не голям балкон — са още по-малко: главно в новото строителство в Лозенец, Манастирски ливади и Витоша и в преустроени стари сгради в центъра.
Цената на кв.м обикновено не включва терасата — плащате за жилището, терасата е бонусът. Но бонусът поскъпва наема.
Дължината на последния ред е увеличена 30 пъти, за да се вижда. Медианният наем на обявите с голяма тераса е 850 € при площ 90 кв.м. Източник: собствена извадка на редакцията от 8212 активни обяви за наем в София, събрани през септември 2026 от публичните списъци на imot.bg и агрегирани по квартал. Показани са медиани — половината обяви са под, половината над стойността.
Хидроизолацията
Терасата на покрива е част от покрива. Под настилката има хидроизолация, която пази вашия таван — и този на съседите. Ако е стара или повредена, водата влиза.
Огледайте тавана в стаята под терасата за петна. Попитайте кога е правена хидроизолацията и дали има гаранция. Вижте статията за теча.
Ремонтът на хидроизолацията е отговорност на собственика — или на етажната собственост, ако терасата е общ покрив. Никога ваша.
Отметките се пазят само във вашия браузър.
Отводняването
Сифоните на терасата трябва да са свободни. Листата, пръстта и снегът ги запушват, водата се събира и намира път през вратата или през пукнатините.
Почистването на сифоните е обикновено ваше — като почистването на дома. Проверявайте ги през есента и след буря.
Ако водата се събира в локви след дъжд, наклонът не е правилен. Кажете на хазяина.
| Въпрос | Кой обикновено |
|---|---|
| Хидроизолация и ремонт | Собственикът или етажната собственост |
| Почистване на сифоните | Наемателят |
| Почистване на снега | По уговорка |
| Навес или тента | Със съгласие на собственика |
| Достъп на техници | По правилата на сградата |
| Мебели за терасата | Наемателят, ако не са на хазяина |
Източник: собствена извадка на редакцията от 8212 активни обяви за наем в София, събрани през септември 2026 от публичните списъци на imot.bg и агрегирани по квартал. Показани са медиани — половината обяви са под, половината над стойността. Голяма или двойна тераса се изтъква в 35 обяви; последният етаж е 10,8 % от обявите с етаж.
Вятърът
На покрива вятърът е по-силен, отколкото на улицата. Леките столове, чадърите и възглавниците хвърчат. Чадър, който не е закрепен, може да падне от покрива — върху кола или човек.
Мебелите за терасата трябва да са тежки или закрепени. Прибирайте възглавниците и чадъра при вятър.
Ако имате растения, тежките съдове — до стената или в средата. Вижте статията за балконската градина.
Слънцето
Без сянка терасата на покрива през юли е неизползваема след обяд. Навес, тента или голям чадър — питайте какво е позволено да се монтира.
Апартаментът под терасата се нагрява. Последният етаж е най-горещият в блока. Вижте статията за климатика.
Вечерите — те са причината да искате тази тераса.
Снегът
Снегът на терасата тежи. Голям слой мокър сняг е сериозно натоварване за конструкцията и хидроизолацията. Кой чисти снега — договорете.
Не чистете с лопата до бетона — металът реже хидроизолацията. Пластмасова лопата и оставете тънък слой.
Ледът по сифоните блокира отводняването. При размразяване водата търси път.
Климатиците и съседите
На покрива често са външните тела на климатиците на целия вход, антени, вентилационни шахти. Шумът и горещият въздух стигат до терасата. Вижте статията за климатиците на съседите.
Техници и съседи може да имат право на достъп до покрива — през вашата тераса. Попитайте.
Ако терасата е обща за няколко апартамента, правилата за ползване трябва да са ясни.
Партитата
Терасата на покрива е идеална за вечери с приятели — и шумът от нея стига до половин квартал. Вижте статията за парти в квартирата.
Грил на покрива — проверете дали е позволен в договора и в правилата на сградата.
Бъдете съседът, когото другите не мразят: тишина след 22 часа.
Безопасността
Парапетът трябва да е висок и здрав. При малки деца — внимание с мебелите до парапета. Вижте статията за детската безопасност.
Нощем терасата трябва да е осветена.
Не позволявайте на гости да сядат на парапета — колкото и красива да е гледката.
Цената
Апартаментите с голяма тераса са с по-висок краен наем, но не винаги по-скъпи на кв.м. Сравнете с квартала. Вижте таблицата с цени.
Попитайте дали терасата е включена в квадратурата в обявата. Вижте статията за присъединената тераса.
Използвайте зимата за пазарлък — тогава терасата не носи радост, а хазяинът го знае.
Накратко
Хидроизолацията и отводняването — първите въпроси. Петната по тавана — първият знак.
Вятър, слънце, сняг — подгответе терасата за трите.
И пазете съседите от шума. Терасата на покрива се чува далеч.
Гостите и нощувките на терасата
Летните нощи на терасата са изкушение — гостите остават до сутринта, някой спи навън. Договорете с хазяина правилата за гости, особено ако терасата е видима за съседите. Вижте ръководството за гостите.
Шатра или палатка на терасата на покрива — само ако е закрепена срещу вятъра и е позволено.
Растенията и тежестта
Големите саксии с мокра пръст на тераса на покрива натоварват конструкцията и хидроизолацията. Повдигнатите лехи и корита — само със съгласие.
Корените на някои растения пробиват хидроизолацията, ако са засадени директно. Само в съдове.
Птиците
На покрива гълъбите и враните се чувстват у дома. Храната, оставена навън, ги привлича за минути. Прибирайте след вечеря и не оставяйте боклук на терасата.
Мрежа или шипове по парапета — само със съгласие, ако се закрепват за сградата.
Зимата на терасата
Шест месеца в годината терасата на покрива е място за сняг, а не за вечери. Покрийте или приберете мебелите — студът и влагата ги унищожават за един сезон.
Ако мебелите са на хазяина, попитайте къде да ги приберете. Ако са ваши — помислете за покривала.
Редакционна оценка по 8 показателя
Терасата на покрива е мечта през юни и отговорност през януари. Хидроизолацията и отводняването са първите въпроси на огледа; вятърът, слънцето и снегът — първите три неща, за които да се подготвите.
Летните вечери.
Хидроизолацията е ключът.
Жега без сянка.
Сняг и лед.
Нищо леко не стои.
Партитата се чуват.
По-висок краен наем.
Хидроизолацията — собственикът.
Силни страни
- Гледка и летни вечери.
- Пространство на открито в града.
- Място за растения и маса.
Слаби места и рискове
- Риск от течове.
- Жега, вятър, сняг.
- По-висок наем.
Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.
Заяви търсене на квартира в София
Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.
Често задавани въпроси
Кой ремонтира хидроизолацията на терасата на покрива?
Собственикът или етажната собственост — никога наемателят.
Кой чисти сифоните?
Обикновено наемателят, като част от поддръжката.
Кой чисти снега?
Договорете — и не стържете до бетона.
Мога ли да сложа тента?
Със съгласие на собственика и по правилата на сградата.
Горещо ли е под терасата?
Последният етаж е най-горещият — климатикът е задължителен.
Мога ли да правя партита на терасата?
Да, с тишина след 22 часа и уважение към съседите.
Включена ли е терасата в квадратурата?
Попитайте — често е.
Кога да преговарям за цената?
През зимата.
Още по темата
Нови ръководства за наематели
Още ръководства и анализи
Квартали на София
Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.
Търсене по тип жилище
Забавно за наемите
Всички забавни статии за квартирите.