Ремонт от наемателя срещу по-нисък наем — как да го договорите, без да губите пари

Начало › Съвети › Ремонт от наемателя срещу по-нисък наем — как да го договорите, без да губите пари

Жилище с износени стени и стар под често се дава по-евтино, ако наемателят поеме ремонта. За сръчен човек с дълъг хоризонт сделката може да е добра. За всички останали тя е заем без лихва към собственика, който се връща само ако останете достатъчно дълго.

Кога сделката има смисъл

Когато планирате да останете поне две-три години и договорът го позволява. Прихващането на ремонта става месец по месец, и ако си тръгнете рано, неизплатената част остава в стените.

Смисъл има и когато ремонтът е предимно ваш труд: боядисване, шпакловка, смяна на ламинат. Тогава реално „плащате“ с време, а материалите са сравнително малка част от сметката.

Не си струва, ако ремонтът е скъп и технически сложен, а договорът е за година. Проверете и дали клаузата за индексация не вдига наема по-бързо, отколкото отстъпката го сваля — двете клаузи трябва да се четат заедно в договора за наем.

Какво показват обявите за ремонта

В извадката ни от 8 212 обяви 297 (3,6 %) споменават ремонт. 89 говорят за основен ремонт, а 177 — за нов или скорошен.

Изненадата е в цената. Сравнени в рамките на един квартал и един брой стаи, обявите с „ремонт“ са с медиана -2,9 % спрямо останалите на квадратен метър. Проверката е върху 60 такива двойки квартал и тип.

С други думи, „след ремонт“ не носи ясна надценка в обявите. Това е важно за вашето договаряне: собственикът не може да твърди, че след вашия ремонт жилището ще струва много повече на пазара. Повече — в анализа на квартирите „след ремонт“.

Обхват и бюджет — написани, не обсъдени

Опишете всяка работа поотделно: коя стая, какво точно се прави, какъв материал. „Освежаване на апартамента“ означава различни неща за вас и за собственика.

Определете горна граница на бюджета. Ако разходите я надхвърлят, допълнителната сума се прихваща само след писмено одобрение. Иначе ще се окажете с повече разходи, отколкото собственикът някога е признал.

Приложете към споразумението снимки на състоянието преди ремонта. Така при напускане никой не спори какво е било и какво сте направили. Вижте как се прави в ръководството за приемо-предавателния протокол.

Кой купува материалите и как се доказват

Има два модела. При първия собственикът купува материалите, а вие давате труда. При втория купувате всичко и приспадате от наема. Първият е по-безопасен за вас, защото рискувате само времето си.

Ако купувате вие, пазете всяка касова бележка и фактура на свое име и ги снимайте. Сканираните копия изпращайте на собственика веднага, а не накрая, когато той вече може да оспори цените.

Уговорете дали собственикът одобрява марката и цената предварително. За плочки и смесители разликата между евтин и среден клас е голяма, и изборът не бива да се прави след факта.

График на прихващането

Удобният вариант е фиксирана отстъпка от наема всеки месец, докато се изплати сумата. Например разходът се разделя на двайсет месеца, и наемът намалява с тази сума.

Обратният вариант — няколко месеца без наем веднага след ремонта — възстановява парите ви по-бързо и намалява риска. Собствениците го приемат по-трудно, но той е по-честен към този, който е платил.

Каквото и да изберете, запишете в споразумението обща сума, месечна стойност на прихващането и броя месеци. Калкулаторът по-долу показва кога сте на нула и колко губите, ако излезете преди това.

Ако напуснете по-рано или жилището се продаде

Най-важната клауза е какво става с неприхванатата част при предсрочно прекратяване. Честното решение е собственикът да я върне, независимо кой прекратява договора. Без такава клауза тя е загубена.

При продажба на жилището купувачът заварва договора, ако той има достоверна дата, но не непременно и частното споразумение за ремонта. Поискайте то да е част от договора или анекс към него. Вижте какво става при продажба на квартирата.

Същото важи при смърт на собственика — наследниците ще признаят само това, което е написано. Анекс с нотариално заверени подписи дава достоверна дата и е най-сигурната форма.

Качество и приемане на работата

Уговорете стандарт: боя в конкретен цвят и клас, ламинат с определена дебелина, фуги без пукнатини. Без стандарт собственикът може да откаже да приеме работата и да не признае прихващането.

След завършване направете кратък протокол за приемане, подписан от двамата. От тази дата тече прихващането, а бъдещите претенции за качество са много по-трудни.

Ако не сте сигурни в уменията си, наемете майстор и договорете с него гаранция. Собственикът ще е по-спокоен, а вие няма да носите отговорност за чужди грешки.

Инсталациите не се пипат без разрешение

Електрическата инсталация, газът, щранговете на Топлофикация и водопроводът не са козметика. Намеса в тях изисква писмено съгласие на собственика и квалифициран изпълнител, а понякога и съгласуване с етажната собственост.

Особено в стар панелен блок в Младост 1 или в по-стара кооперация в центъра една смяна на тръба може да засегне съседите. Ако нещо протече, отговорността ще търсят от вас.

Ако при ремонта откриете скрит проблем — изгнила тръба, прегрели проводници — спрете и уведомете собственика писмено. Отстраняването е негово задължение, а не част от вашата сделка. Вижте и какво да правите със старата електрическа инсталация.

Козметичен или основен ремонт

Козметичният ремонт — боя, шпакловка, дребни поправки — е подходящ за такава сделка. Разходът е ограничен, трудът е ваш, а рискът при ранно напускане е малък.

Основният ремонт — баня, кухня, подове, инсталации — е инвестиция в чужд имот. Медианата на обявите с основен ремонт е 10,00 € на кв.м, почти колкото за целия град (9,64 €). Тоест пазарът не плаща много повече за такова жилище.

За основен ремонт предложете собственикът да го плати, а вие да подпишете по-дълъг договор. Това му дава сигурност, а на вас — жилище в добро състояние без риск. Ако търсите квартира, в която не е нужен ремонт, изпратете заявка с вашите изисквания.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.