Собственикът продава квартирата, докато живеете в нея — огледи, договор и депозит

Начало › Съвети › Собственикът продава квартирата, докато живеете в нея — огледи, договор и депозит

Табелата „Продава се“ на терасата или обаждане от брокер, който иска да доведе купувачи, стряскат всеки наемател. Договорът обаче не изчезва с продажбата. Какво точно запазвате и какво трябва да договорите сами зависи от няколко подробности, които е добре да проверите още тази седмица.

Когато научите, че жилището се продава

Обикновено наемателят разбира последен. Появява се обява в портал за имоти със снимки на собствената му всекидневна, или брокер звъни да пита кога е удобно за оглед. Рядко собственикът сяда предварително да обясни какво планира.

Първата реакция е да започнете да търсите нова квартира. Не бързайте. Продажбата е процес от седмици, често месеци, а купувачът може и да иска жилището точно с наемател вътре — като инвестиция, която носи доход от първия ден.

Поискайте от собственика кратко писмено потвърждение: продава ли, през кого и какво очаква от вас. Едно съобщение в Viber е достатъчно за начало, стига да е от него, а не от брокера.

Какво казва чл. 237 ЗЗД за договора

Законът за задълженията и договорите решава въпроса директно. Според чл. 237, ако наетата вещ бъде отчуждена, договорът за наем, който има достоверна дата, е противопоставим на купувача. С други думи, новият собственик заварва договора и трябва да го спазва.

Достоверна дата има договор с нотариална заверка на подписите, договор, представен в държавно учреждение, или такъв, по който е настъпил друг факт, доказващ датата. Договор, подписан на коляно в кухнята и прибран в чекмеджето, обикновено няма такава дата.

За наем с уговорен срок над една година пълната защита спрямо купувача изисква договорът да е вписан в Имотния регистър. Ако сте в тази хипотеза и договорът не е вписан, консултирайте се с адвокат за конкретния случай. Общите права са разгледани в ръководството за правата на наемателя.

Защо продават — какво подсказва доходността

Причините са лични: наследство, нужда от пари, преместване. Има обаче и пазарна логика. В някои квартали наемът носи малко спрямо цената, на която жилището може да се продаде, и собственикът просто пресмята кое е по-изгодно.

По нашата извадка брутната доходност в Докторски паметник е едва 2,27 % годишно, което означава около 44,1 години наем, за да се изплати цената на жилището. В Люлин 10 тя е 6,24 %. Медианата за града е 4,39 %.

Това не доказва, че в скъпите централни квартали продажбите са по-чести — такава статистика нямаме. Разумно е само да се допусне, че при ниска доходност собственикът по-лесно приема оферта. Повече за сметката има в анализа наем срещу покупка.

Огледите: колко често и с какво предизвестие

Законът не определя брой огледи. Собственикът има право да проверява имота, но вие имате право на спокойно ползване. Разумният баланс се договаря: например до два огледа седмично, в предварително уговорени часове.

Настоявайте за предизвестие поне ден по-рано. Брокер, който звъни на вратата „щом сме наблизо“, нарушава договорката, а не упражнява право. Отказът на спонтанен оглед не е нарушение на договора.

Ако работите от вкъщи или имате малко дете, предложете фиксиран прозорец — събота сутрин, вторник вечер. Купувачите се съобразяват, а брокерите предпочитат ясния график пред вечното пренасрочване.

Вашите вещи, личното пространство и снимките

На огледа купувачите отварят гардероби, надничат в банята, коментират чашите в мивката. Можете да поискате да присъствате или поне собственикът или брокерът да е там през цялото време. Непознат човек сам в спалнята ви не е приемливо.

Снимките за обявата са отделен проблем. Ваши семейни фотографии, документи на бюрото, разпознаваеми вещи не бива да се появяват в интернет без съгласие. Поискайте снимките да се направят, след като приберете личното, или да се използват стари кадри от преди нанасянето ви.

Ценностите — лаптоп, бижута, пари — дръжте прибрани в дните с огледи. Ако нещо изчезне, доказването е трудно, а застраховката често иска следи от взлом. Вижте и какво покрива застраховката за наематели.

Сделката и новият собственик — на кого плащате

До момента, в който ви уведомят писмено за продажбата, плащате на досегашния собственик. След нотариалния акт и уведомлението плащате на новия. Уведомлението трябва да съдържа поне името му и банковата сметка.

Не превеждайте пари на сметка, която ви е изпратил само брокерът по телефона. Поискайте потвърждение и от продавача, и от купувача — схемите с подменени банкови данни не са рядкост при смяна на собственик.

Пазете копие от уведомлението заедно с договора. Ако възникне спор кой месец на кого е платен, това е документът, който ще ви защити.

Депозитът при смяна на собственика

Тук практиката е най-неясна. Депозитът е даден на стария собственик, а при напускане ще го искате от новия. Дали задължението за връщане минава автоматично към купувача, е въпрос, по който е по-добре да не спорите на теория.

Решението е тристранна бележка: продавачът потвърждава, че е получил депозит в определен размер, и че го предава на купувача или го приспада от цената. Купувачът се подписва, че го е получил и ще го върне по условията на договора.

Ако продавачът откаже, поне поискайте писмено потвърждение за размера на депозита. Подробно как се връщат тези пари има в ръководството за депозита и капарото.

Ако ви предложат да напуснете по-рано

Празно жилище се продава по-бързо и на по-добра цена. Затова продавачите често молят наемателя да излезе преди края на договора. Ако договорът ви пази, това е молба, а не нареждане — и тя има цена.

Разумни искания са: един или два месеца без наем, връщане на депозита предварително, покриване на разходите по преместването, достатъчен срок да намерите нещо в същия квартал. Всичко това се записва в споразумение за прекратяване.

Не се изнасяйте с устно обещание за компенсация. След нотариалната сделка продавачът вече няма интерес да спази думата си, а новият собственик изобщо не е участвал в уговорката.

Какво да направите още тази седмица

Проверете има ли договорът достоверна дата и какъв е срокът му. Ако е изтекъл и живеете по мълчаливо продължен договор, позицията ви спрямо купувача е по-слаба, защото договорът е безсрочен и може да се прекрати с предизвестие.

Снимайте състоянието на жилището и вещите си сега, преди поредицата огледи. Това ще ви помогне и при евентуална щета, и при връщането на депозита.

Ако живеете в квартал с висока доходност като Люлин 10, купувачът най-често е инвеститор, който ще иска да запази наемателя. В Лозенец по-често купуват за себе си. Това не е правило, но е добър повод да попитате брокера директно.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.