Тристайният е по-евтин на квадрат от двустайния — и какво следва от това

Начало › Съвети › Тристайният е по-евтин на квадрат от двустайния — и какво следва от това

Интуицията казва, че по-големият апартамент е по-скъп, а по-скъпият е по-малко достъпен. Данните от 8 212 софийски обяви показват, че тристайният е най-евтиният квадратен метър в масовия сегмент — и защо това има практическо значение.

Кривата на цената по тип

Медианната цена на квадратен метър в София е 12,50 евро за стая в споделено жилище, 11,25 за едностаен, 9,98 за двустаен, 8,89 за тристаен и 9,23 за четиристаен и по-голям. Спадът е последователен до тристайния и се обръща едва след него.

Разликата между двустаен и тристаен е двайсет и един процента в полза на тристайния. Това е значителна сума: при еднаква обща площ тристайното жилище би струвало с една пета по-малко.

Разбира се, площите не са еднакви — медианната за двустаен е 65 квадратни метра, за тристаен 96. Затова в абсолютни числа тристайният е по-скъп: 849 срещу 649 евро. Но всеки квадратен метър в него струва по-малко.

Защо е така

Основната причина е структурата на разходите, която вече видяхме при малките жилища. Банята, кухнята, антрето и входната врата имат почти фиксирана цена. В тристаен апартамент те се разпределят върху деветдесет и шест квадрата вместо върху шейсет и пет.

Втората причина е търсенето. Основната маса софийски наематели търси двустаен — това е форматът за двойка, за самотен човек с гост-стая и за двама съквартиранти. Конкуренцията в този сегмент е най-остра и я плащат наемателите.

Третата е предлагането. Тристайните апартаменти по-често се обитават от собствениците си и по-рядко се отдават, но когато се отдават, се борят за по-малък кръг наематели — семейства и групи от трима. Това свива цената им на квадрат.

Какво следва при споделяне

Тристаен на трима души при медиана 849 евро прави 283 евро на човек. Двустаен на двама при медиана 649 евро прави 324 евро. Разликата е 41 евро месечно на човек, тоест близо петстотин евро годишно.

Към това се добавя и качественото предимство: в тристайния всеки има собствена стая и остава обща дневна, докато в двустайния единият обикновено спи в дневната. Това е разликата между съжителство и компромис.

Затова тристайният апартамент на трима е конфигурацията с най-нисък разход на човек в целия софийски пазар — и същевременно най-често пренебрегваната, защото хората търсят според броя стаи, а не според разхода на човек.

Кога тристайният не е добрата идея

Когато сте двама. Тристаен на двама души е 425 евро на човек — по-скъпо от двустаен на двама и без съществено предимство, освен допълнителна стая, която обикновено се превръща в склад.

Когато сметките ви тежат. Деветдесет и шест квадрата се отопляват по-скъпо от шейсет и пет и през зимата разликата е реална, макар и делена между повече хора.

И когато търсите бързо. Тристайните са 2 707 обяви срещу 3 631 двустайни — сегментът е по-малък и в квартали с ниско предлагане намирането на тристаен отнема повече време.

Обръщането при четиристайните

Цената на квадрат се качва обратно на 9,23 евро при четиристайните и по-големите. Това е единственото място, където общата тенденция се обръща, и причината не е в размера.

Сегментът над четири стаи в София е доминиран от ново строителство, мезонети и жилища в скъпи квартали — медианната му площ е 145 квадратни метра. Премията там е за качество на сградата и локация, не за допълнителна стая.

Практически това означава, че за четирима съквартиранти тристаен с обособена дневна почти винаги излиза по-евтино от четиристаен, макар да звучи по-тясно.

Как да търсите тристаен

Проверете предлагането в кварталите от списъка си, преди да се насочите към този формат. В квартал с трийсет активни обяви тристайните може да са четири-пет и изборът да е илюзорен.

Обърнете внимание на разпределението, а не само на броя стаи. Тристаен с проходна дневна не става за трима несвързани съквартиранти, независимо от площта, защото едната стая няма самостоятелен достъп.

И проверете банята. Един санитарен възел за трима души е реалното ограничение на този формат — наличието на втора тоалетна променя качеството на живот повече от двайсет квадрата допълнителна площ.

Как да проверите извода сами

Вземете един квартал и намерете в него по три оферти за едностаен, двустаен и тристаен. Разделете цената на площта за всяка от тях и подредете деветте резултата.

В повечето софийски квартали подредбата ще повтори тази от общата статистика: най-високи стойности при едностайните, най-ниски при тристайните. Ако не я повтори, вижте дали някоя от офертите не е нетипична по състояние.

Същото упражнение си струва и с разхода на човек. Именно то най-често променя решението — от „търся двустаен“ към „търся тристаен и още един съквартирант“.

Как изглежда това в конкретни квартали

Ефектът се запазва и на ниво квартал, не само за целия град. В Овча купел, Люлин и Надежда медианата на тристаен на квадратен метър е под тази на двустайните в същите квартали, и разликата е от същия порядък.

В скъпите квартали разликата понякога се свива, защото там тристайните са по-често в ново строителство и носят премия за качество. Но дори в Лозенец и Иван Вазов посоката остава същата.

Това означава, че правилото е приложимо навсякъде в града и може да се използва като общ ориентир при сравняване на оферти, а не само като статистическа особеност на общата извадка.

Защо това рядко се вижда

Защото хората сравняват месечни суми, а не суми на квадратен метър. Тристаен за 849 евро изглежда с двеста евро по-скъп от двустаен за 649 — и точно това е, което остава в главата.

Второто е, че търсенето обикновено започва от броя стаи, а не от разхода. Човек, който е решил, че търси двустаен, не сравнява с тристаен и не открива, че вторият е по-евтин на квадрат.

И третото — предлагането. Двустайните са 3 631 обяви срещу 2 707 тристайни, така че двустайните просто се срещат по-често при преглед и формират представата за пазара.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.