Височината на сградата и наемът в София

Начало › Съвети › Кооперация или висок блок — влияе ли височината на сградата на наема в София

Питането „кооперация или висок блок“ обикновено се свежда до цената. Проверихме 7 564 обяви с посочена етажност — и цената се оказа единственото, което почти не зависи от височината на сградата.

Какво сравнихме

От 8 212 обяви за наем в София 7 564 посочват на кой етаж от колко етажа е жилището. Разделихме ги в пет групи според етажността на сградата — от едно- до четириетажни до сгради със седемнайсет и повече етажа.

За всяка група изчислихме медианната цена на квадратен метър, медианата при двустайните и медианната им площ. Двустайните са най-добрият еталон — те са 45 % от пазара и са сравними по функция.

Отделно гледахме какъв дял от обявите с посочено отопление са на ТЕЦ. Тук се оказа истинската разлика между групите.

Цената на квадрат не се мени

Медианата на квадратен метър е 9,70 евро в сгради до четири етажа, 9,68 в сгради с 5–8 етажа, 9,54 в сгради с 9–12, 9,76 в сгради с 13–16 и 9,50 в сградите със 17 и повече етажа. Разликата между най-евтината и най-скъпата група е под 3 %.

При двустайните картината е още по-плоска. Във всички групи медианата е между 9,82 и 10,00 евро на квадрат, а медианният двустаен е 65 кв.м за 649–650 евро — в кооперацията, в стандартния блок и в сградата с девет-дванайсет етажа.

С други думи, пазарът не плаща нито премия за ниска кооперация, нито отстъпка за висок панелен блок. Това е ценно, защото освобождава избора от финансовия аргумент.

Наем според етажността на сградата — София

Етажност на сградата	Дял от обявите%	Цена на кв.мEUR	Медиана двустаенEUR	Площ на двустаенкв.м	Дял с ТЕЦ%
1–4 етажа	16,9 %	9,70 €	650 €	65	48 %
5–8 етажа	66,1 %	9,68 €	650 €	65	77 %
9–12 етажа	10,8 %	9,54 €	649 €	65	84 %
13–16 етажа	4,8 %	9,76 €	600 €	63	94 %
17+ етажа	1,4 %	9,50 €	690 €	70	93 %

Източник: собствена извадка на редакцията от 8212 активни обяви за наем в София, събрани през септември 2026 от публичните списъци на imot.bg и агрегирани по квартал. Показани са медиани — половината обяви са под, половината над стойността. Групирано по посочената в обявата етажност на сградата; 7 564 обяви с известна етажност. Делът с ТЕЦ е изчислен само от обявите, които посочват вид отопление.

Какво всъщност се променя — отоплението

Делът на ТЕЦ сред обявите, които посочват отопление, е 48 % в сградите до четири етажа, 77 % в тези с 5–8, 84 % в тези с 9–12 и 93–94 % в сградите над дванайсет етажа.

Причината е историческа. Високите сгради в София са предимно панелни и ЕПК блокове от големите комплекси, строени заедно с топлопреносната мрежа. Ниските са смесица от стари кооперации, къщи на етажи и нови сгради с газ или климатици.

Затова при еднакъв наем сметките могат да се различават значително. Как се мисли за разходите при ТЕЦ сме разгледали в ръководството за отоплението; тук е достатъчно да знаете, че височината е надежден знак за вида отопление.

Асансьорът

В сгради до четири етажа асансьор често няма, особено в по-старите кооперации. Ако жилището е на трети или четвърти етаж в такава сграда — а такива са 454 обяви в извадката — ще качвате всичко по стълбите.

При сгради над осем етажа асансьорът е задължителен, но неговото състояние е отделен въпрос. Попитайте колко асансьора има, кога е последната им смяна и какво се случва при авария. В блок с шестнайсет етажа и един асансьор авариите се усещат.

Ако пренасяте мебели, отглеждате малко дете или имате затруднения с движението, асансьорът е по-важен от етажа. Подробно за достъпността има в ръководството за достъпни жилища.

Шумът и съседите

Колкото повече апартаменти в една сграда, толкова повече съседи, ремонти и движение по стълбището. Блок с шестнайсет етажа и по четири апартамента на етаж има шейсет и четири домакинства на един вход.

Ниската кооперация има обратния профил — по-малко съседи, но по-тънки стени и по-силна зависимост от конкретните хора. Един шумен съсед в осем апартамента е осем пъти по-голям дял от средата ви, отколкото в шейсет и четири.

Проверката на място е една и съща и в двата случая — вечер, в работен ден. Кои въпроси да зададете има в ръководството за шума и съседите.

Гледката и етажът

Висок етаж във висок блок носи гледка, светлина и по-малко уличен шум. В София това има стойност — гледката към Витоша е реален аргумент. Пазарът обаче не я заплаща отделно.

Вече показахме, че етажът не влияе на наема — партер, среден и последен етаж излизат на една цена на квадрат. Сега виждаме, че и височината на сградата не влияе.

Това означава, че гледката от дванайсети етаж и тишината на втори етаж в кооперация са на една и съща цена. Изборът е изцяло въпрос на предпочитание, а не на бюджет.

Евакуация и безопасност

При висока сграда има смисъл да погледнете стълбището — свободно ли е, осветено ли е и отключени ли са вратите към него. Това са въпроси, които се виждат с един поглед при огледа.

Питайте и дали входът има домоуправител или фирма за управление. Във високите блокове поддръжката на общите части е по-сложна и разликата между добре и зле управляван вход е голяма.

При ниските кооперации въпросът е по-скоро за покрива и мазетата — кой ги поддържа и има ли течове. Един теч от покрива в четириетажна сграда засяга директно последния етаж.

Как да използвате това при търсенето

Не филтрирайте по етажност заради цената — няма какво да спечелите. Филтрирайте заради отоплението, асансьора и броя съседи, ако те са важни за вас.

Ако искате предвидими сметки през зимата, високият блок с ТЕЦ е по-стандартният вариант. Ако искате по-малко съседи и не ви пречат стълбите, ниската кооперация е равностойна по цена.

И като разглеждате обявите, четете етажността като подсказка за сградата: „3-ти от 4“ почти сигурно значи стълби, „10-и от 16“ почти сигурно значи ТЕЦ и панел. Така отсявате, преди да се обадите.

Редакционна оценка по 8 показателя

3,8от 5,0

Височината на сградата не променя наема — разликата е под 3 %. Променя отоплението, наличието на асансьор и броя съседи, и именно по тях трябва да се избира.

Влияние върху наема★☆☆☆☆ 1,2

Между 9,50 и 9,76 евро на квадрат във всички групи — практически нулево.

Влияние върху отоплението★★★★★ 4,6

Делът на ТЕЦ расте от 48 % в ниските до 94 % във високите сгради.

Наличие на асансьор★★★★☆ 3,9

В ниските сгради често липсва; 454 обяви са на трети-четвърти етаж без гаранция за асансьор.

Брой съседи★★★★☆ 3,6

Висок блок значи десетки домакинства на един вход — повече шум и движение.

Гледка и светлина★★★★☆ 3,8

Високият етаж ги носи, но пазарът не ги заплаща отделно.

Предвидимост на сметките★★★★☆ 3,5

ТЕЦ във високите блокове е по-стандартен, но не непременно по-евтин вариант.

Поддръжка на общите части★★★☆☆ 3

По-сложна във високите блокове, а в ниските — въпрос на покрива и мазетата.

Полезност като филтър★★★☆☆ 3,4

Етажността е добра подсказка за вида сграда и отопление, преди да се обадите.

Силни страни

Изборът между кооперация и висок блок не е въпрос на бюджет.
Етажността в обявата подсказва отоплението и типа сграда.
Гледката от висок етаж не се заплаща допълнително.

Слаби места и рискове

Ниските сгради често са без асансьор.
Високите блокове носят повече съседи на един вход.
Отоплението и сметките се различават силно при еднакъв наем.

Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.

Заяви търсене на квартира в София

Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.

Име

Телефон

Търся в квартал / район

Бюджет на месец

Вид жилище

Кога се нанасяте

Допълнителни изисквания Изпращайки формата, приемате политиката за поверителност. Данните се използват само за връзка с вас по конкретното запитване.

Често задавани въпроси

По-скъп ли е наемът в кооперация, отколкото във висок блок?

Не. Медианата на квадратен метър е между 9,50 и 9,76 евро във всички групи по етажност — разликата е под 3 %. При двустайните медианата е 650 евро и в кооперацията, и в стандартния блок.

Какво се променя с височината на сградата?

Основно отоплението: делът на ТЕЦ е 48 % в сградите до четири етажа и 93–94 % в сградите над дванайсет. Променят се и асансьорът и броят съседи.

Има ли асансьор в четириетажните сгради?

Често не, особено в по-старите кооперации. В извадката има 454 обяви на трети или четвърти етаж в сгради до четири етажа — питайте изрично.

Плаща ли се допълнително за гледка от висок етаж?

По данните не. Нито етажът, нито височината на сградата променят медианния наем на квадратен метър в София.

Кой тип сграда е по-тих?

Зависи. Високият блок има повече съседи и движение, ниската кооперация — по-малко съседи, но зависимост от конкретните хора. Проверка вечер в работен ден казва повече от типа сграда.

Какъв дял от обявите са във високи сгради?

Сгради с 13 и повече етажа са около 6 % от обявите. Две трети от пазара са в сгради с 5–8 етажа.

Как да разбера типа сграда от обявата?

Етажността е добра подсказка: „3-ти от 4“ почти винаги значи стълби и често газ или локално отопление, „10-и от 16“ почти винаги значи панел и ТЕЦ.

Струва ли си да филтрирам по етажност?

Не заради цената. Да, ако отоплението, асансьорът или броят съседи са важни за вас — там разликите са реални.