Гледка към Витоша при наем — плаща ли се наистина и как да я проверите

Начало › Съвети › Гледка към Витоша при наем — плаща ли се наистина и как да я проверите

„Гледка към Витоша“ е едно от любимите изречения в софийските обяви. Проверихме дали собствениците наистина я слагат в цената — и се оказа, че в повечето случаи не. Това е добра новина за наемателя, но само ако знае как да провери дали гледката ще я има и след година.

Какво показват обявите

От 8 212 обяви за наем в София 212 споменават гледка или панорама в заглавието или първите си редове — около 2,6 % от пазара. Медианният им наем е 850 €, а медианната площ — 100 кв.м.

Тези цифри изглеждат по-високи от общата медиана от 700 € за 75 кв.м, но причината е в размера. Жилищата с изтъкната гледка са по-големи: 85 от тях са тристайни, 39 — четиристайни, а едностайните са само 5.

Затова директното сравнение с целия град подвежда. Смисленият въпрос е друг: дали двустаен с гледка в Лозенец е по-скъп на квадрат от двустаен без гледка пак в Лозенец.

Сравнение в рамките на квартала

Направихме точно това сравнение за всяка комбинация от квартал и брой стаи, в която има поне две обяви с гледка и пет без. Получиха се 51 такива двойки в 32 квартала.

Медианната разлика в цената на квадратен метър е −0,5 %, а само в 49 % от сравненията обявите с гледка са по-скъпи. На практика това е нула — гледката почти не се вижда в цената.

За 72-те обяви, които изрично споменават Витоша, разликата е −3,4 % при 19 сравнения. Извадката е малка и не бива да се чете като отстъпка, но със сигурност не показва премия.

Защо собствениците не я таксуват

Гледката е силна в снимките, но пазарът определя цената основно по квартал, площ, етаж и състояние. Когато собственикът сложи надценка, жилището просто стои по-дълго и цената слиза.

Друга причина е, че гледката е на по-високите етажи, а те често са в по-старите високи блокове. Средният етаж на обявите с гледка е пети при трети за целия пазар, а 43 % са на шести или по-горен етаж срещу 18 % общо.

Как етажът сам по себе си влияе на наема е разгледано в отделното ни ръководство за етажа. Ако гледката е на шести етаж в стар блок, прочетете и какво означава висок етаж без асансьор.

Как да проверите гледката на огледа

Застанете на прозореца, от който е направена снимката в обявата. Широкоъгълните обективи правят планината по-близка и по-голяма, отколкото е с просто око.

Погледнете и от стаите, в които реално ще прекарвате време — хола и спалнята. Гледка само от прозореца на банята или от единия край на балкона не е гледка, за която да доплащате.

Отидете в ясен ден. В мъглив или смогов зимен ден Витоша може изобщо да не се вижда, но това важи и за всяко друго жилище — проверявате ориентацията, не времето. Пълен списък за огледа има в контролния ни списък.

Какво може да я затвори

Най-големият риск е строителството. Празният парцел пред блока, огражденията с табела и старата едноетажна къща на съседния имот са потенциален шестетажен блок след две години.

Проверете в кадастралната карта какво има пред жилището и потърсете в новините на района за издадени разрешения за строеж. Кварталите в полите на планината се застрояват бързо.

Дори строеж, който не затваря гледката, носи шум и прах за година-две. Ако пред прозореца започва изкоп, това е по-важно от гледката — и е аргумент за по-ниска цена, не за по-висока.

Къде се срещат обявите с гледка

Най-много обяви с гледка има в Център (15), Лозенец (13), Бояна (11) и Витоша (10). Следват Манастирски ливади, Борово и Драгалевци.

Обявите, които изрично споменават Витоша, са най-чести в квартал Витоша, Борово, Лозенец, Манастирски ливади и Симеоново. Логично — това са кварталите, обърнати към планината.

В централните части гледката обикновено е панорама към града или към катедралата, а не към планината. Ако държите конкретно на Витоша, търсете южните квартали и прозорци на юг или югозапад.

Гледката и сметките

Високият етаж с широки прозорци на юг носи слънце, светлина и по-топъл хол през зимата. През лятото обаче същите прозорци прегряват жилището.

Ако жилището е на последен етаж под покрива, проверете изолацията и климатизацията. За летните месеци е полезно ръководството за климатика в квартирата.

Попитайте за сметките за ток и отопление от предходната зима. Голямата стъклена площ, която прави гледката възможна, губи и повече топлина.

Кога си струва да доплатите

Ако гледката е от хола, ориентацията е добра и пред сградата няма свободни парцели, тя е реално предимство. Разлика от 20–30 € месечно между две иначе равни жилища е разумна цена за нещо, което гледате всеки ден.

Не плащайте за гледка, която се вижда само от един прозорец, за „частична“ гледка между блокове или за панорама на етаж без асансьор. Там предимството е по-малко от неудобството.

И не приемайте гледката като аргумент за надценка в пазарлъка. Данните показват, че пазарът не я заплаща, така че можете да договаряте цената по площ и състояние, както при всяко друго жилище.

Как да ползвате това в пазарлъка

Ако собственикът обоснове по-висока цена с гледката, сравнете я с подобни обяви в същия квартал. В половината случаи ще намерите сходно жилище без гледка на същата или по-висока цена.

Кажете открито, че гледката ви харесва, но че цената на квадрат трябва да е в диапазона на квартала. Повече за поведението на цените по квартали има в ръководството за пазарлъка.

Ако гледката е важна и за вас, и за собственика, предложете по-дълъг договор вместо по-висока цена. Стабилен наемател обикновено тежи повече от 20 € на месец.

Още по темата

Нови ръководства за наематели

Още ръководства и анализи

Квартали на София

Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.

Търсене по тип жилище

Забавно за наемите

Всички забавни статии за квартирите.