Начало › Съвети › Собственикът живее в чужбина — как да наемете квартира чрез пълномощник
Голяма част от софийските жилища под наем са на хора, които живеят и работят извън България. Това не е проблем само по себе си, но добавя една проверка повече и изисква писмени правила за всичко, което обикновено се решава с едно обаждане.
Често явление, за което обявите мълчат
В нашата извадка от 8 212 обяви нито една не казва, че собственикът е в чужбина. Причината е проста: такива жилища почти винаги се предлагат чрез агенция или роднина, а не от самия собственик.
Показателно е, че само 0,23 % от обявите са маркирани като „от собственик“. Останалите минават през посредник, и зад част от тях стои собственик, когото никога няма да видите на огледа.
Затова въпросът „Кой е собственикът и къде е?“ трябва да бъде зададен още при първия разговор. Отговорът определя какви документи да поискате и как ще се решават проблемите през следващата година.
Кой всъщност подписва с вас
Най-често това е роднина с пълномощно, агенция с договор за управление на имота или приятел, който държи ключовете. Всеки от тях има право да действа само в границите, които собственикът му е дал.
Поискайте да видите документа, от който произтича това право, още преди да платите каквото и да било. Разговорът „аз съм брат му, всичко е наред“ не е документ.
Сверете името на собственика в пълномощното с документа за собственост. Как се проверява собствеността и кой стои зад обявата има в ръководството за измамите при наем.
Пълномощното — какво да прочетете
За отдаване под наем пълномощното трябва да е с нотариална заверка и да дава изрично право да се сключва договор за наем и да се получават суми. Общо пълномощно „да ме представлява“ не винаги стига.
Ако е издадено в чужбина, то обикновено е заверено от български консул или от чуждестранен нотариус с апостил и превод. Проверете датата и дали обхваща точно този имот.
Пълномощното може да бъде оттеглено и вие няма как да го разберете сами. Помолете за кратко потвърждение от собственика по имейл или видеоразговор и запазете съобщението. При съмнение платете един час на юрист.
| Документ или въпрос | Какво да проверите | Червен флаг |
|---|---|---|
| Документ за собственост | Името на собственика | Не съвпада с името в пълномощното |
| Пълномощно | Нотариална заверка, право да отдава и да получава суми | Общо пълномощно или само копие без заверка |
| Връзка със собственика | Видеоразговор и личен имейл | Собственикът е „недостъпен“ за всякакъв контакт |
| Сметка за наема | На името на собственика или на пълномощника | Сметка на трето лице |
| Човек в София | Има ключ и може да пусне майстор | Никой не може да покаже жилището |
| Съгласие за регистрация | Покрито ли е от пълномощното | Трябва подпис от чужбина, който „ще дойде“ |
Източник: собствена извадка на редакцията от 8212 активни обяви за наем в София, събрани през септември 2026 от публичните списъци на imot.bg и агрегирани по квартал. Показани са медиани — половината обяви са под, половината над стойността. Нито една от 8 212 обяви не споменава, че собственикът живее в чужбина; такива жилища се предлагат почти изцяло чрез посредник или роднина. Проверката на пълномощно при съмнение е работа за юрист.
Говорете със собственика поне веднъж
Дори всичко да минава през пълномощник, един видеоразговор със собственика показва, че той съществува, че знае за наема и че е съгласен с условията.
Поискайте личен имейл на собственика и го впишете в договора като адрес за кореспонденция. Когато пълномощникът се смени или изчезне, това е единственият ви канал.
Уговорете езика и часа за връзка. Часовата разлика е незначителна в Европа, но при собственик в Северна Америка или Азия спешният въпрос може да чака до следващия ден.
На чия сметка плащате
Най-сигурното е наемът да се превежда по банкова сметка на името на собственика. Така всяко плащане е доказано и никой не може да твърди, че не е получил парите.
Ако плащате на пълномощника, пълномощното трябва изрично да му дава право да получава наема, а сметката да е на негово име — не на трето лице и не на служител на агенцията.
Избягвайте плащания в брой без разписка. Когато собственикът е далеч, спорът „не съм получил наема за март“ се решава само с документ.
Ремонтите и бавните одобрения
Спуканият бойлер не може да чака собственика да реши от друга държава. Уговорете праг — например до определена сума можете да поръчате ремонта сами и да я приспаднете от наема срещу фактура или касова бележка.
Поискайте контакт на човек в София, който има ключ и може да пусне майстор при авария, докато сте на работа. Често това е същият роднина, но трябва да бъде назован.
По-големите ремонти ще минават по-бавно. Опишете в договора срок, в който собственикът отговаря на съобщение за повреда, и какво става, ако не отговори. Общите права при повреди са описани в ръководството за правата на наемателя.
Депозитът при собственик, който е далеч
Впишете в договора на кого се плаща депозитът, кой го връща и по коя сметка. Ако депозитът е даден на пълномощника, а пълномощното бъде оттеглено, връщането може да се забави.
Уговорете срок за връщане след напускане и огледа, който ще направи пълномощникът. Снимките от протокола при нанасяне са особено важни, защото собственикът не е виждал жилището от години.
Изпратете копие от протокола и на личния имейл на собственика. Така той не може по-късно да твърди, че не е знаел за състоянието, в което е приел жилището.
Документи, за които ви трябва собственикът
За адресна регистрация, за разрешение за пребиваване или за детска градина може да ви трябва декларация или съгласие от собственика. Пълномощникът може да я подпише само ако пълномощното го позволява.
Питайте за това още при огледа. Ако пълномощното не покрива тези действия, собственикът ще трябва да подпише от чужбина, а това отнема седмици.
Чужденците, които наемат в София, имат и допълнителни изисквания към договора — вижте документите за наем при чужденци. Там собственик в чужбина може да забави целия процес.
Измамата „собственикът е в чужбина“
Най-старата схема на наемния пазар използва точно тази история: собственикът е в чужбина, не може да покаже жилището и иска депозит по сметка, след което ще изпрати ключовете по куриер.
Истинският собственик в чужбина винаги има човек в София, който показва жилището. Ако такъв няма и ви молят да платите преди оглед, спрете разговора.
Обратната ситуация — когато вие заминавате и искате да задържите квартирата — е разгледана в ръководството за заминаване в чужбина.
Редакционна оценка по 8 показателя
Наемът от собственик в чужбина е нормална практика и често носи спокойствие — никой не идва неканен. Рискът е в документа на пълномощника, в сметката за плащане и в бавните решения при авария, затова всичко това трябва да е записано.
Нито една обява не казва, че собственикът е в чужбина.
Нотариалното пълномощно се проверява, но оттеглянето му не се вижда.
Банкова сметка на името на собственика решава повечето спорове.
Без човек в София с ключ ремонтът чака.
Зависи от пълномощника и от ясния срок в договора.
Собственикът рядко идва и не проверява жилището.
Съгласието може да изисква подпис от чужбина.
Историята „собственикът е в чужбина“ е класика в измамите.
Силни страни
- Рядко посещения и повече лично пространство.
- Собственикът цени дългосрочен и коректен наемател.
- Всичко е писмено и по-лесно за доказване.
Слаби места и рискове
- Бавни решения за ремонти.
- Зависимост от пълномощника.
- Документите за регистрация отнемат повече време.
Оценката е на редакцията на Квартири в София върху темата на статията, а не отзив на клиент. Скалата е 1–5, където 5 означава, че показателят работи в полза на наемателя без съществени уговорки.
Заяви търсене на квартира в София
Опишете какво търсите и ще насочим заявката ви към подходящи свободни жилища в София. Услугата е безплатна за наематели — не дължите комисиона.
Често задавани въпроси
Може ли роднина да подпише договора вместо собственика?
Да, ако има нотариално заверено пълномощно, което изрично дава право да отдава имота под наем и да получава суми.
Как да разбера дали пълномощното е валидно?
Проверете заверката, датата и обхвата му. Тъй като оттеглянето не се вижда отвън, поискайте кратко потвърждение от собственика по имейл или видеоразговор.
На кого да плащам наема?
Най-добре по банкова сметка на собственика. Ако плащате на пълномощника, той трябва да има изрично право да получава суми.
Какво правя при авария, ако собственикът не отговаря?
Уговорете предварително човек в София с ключ и праг, до който можете да поръчате ремонта сами срещу документ.
Кой ми връща депозита?
Този, който е записан в договора. Впишете срок за връщане и сметка, по която да стане.
Ще мога ли да направя адресна регистрация?
Да, ако собственикът или пълномощникът с подходящо пълномощно подпише нужното съгласие. Питайте за това още на огледа.
Защо обявите не казват, че собственикът е в чужбина?
Защото такива жилища се предлагат почти само чрез агенция или роднина. В нашата извадка нито една обява не го споменава.
Как да разпозная измама с „собственик в чужбина“?
Ако никой не може да покаже жилището и ви искат пари преди оглед, това е измама. Истинският собственик в чужбина винаги има човек в София.
Още по темата
Нови ръководства за наематели
Още ръководства и анализи
Квартали на София
Виж и всички квартали, цените по квартал и заявката за търсене.
Търсене по тип жилище
Забавно за наемите
Всички забавни статии за квартирите.